임대인 세금 체납 보증금

대항력·확정일자·당해세·보증보험 4가지 축으로 자료를 모으세요.

• 대항력 + 확정일자 — 전입신고 + 점유 + 확정일자 3요건이 모두 갖춰진 시점이 우선변제 기준일.
• 당해세 vs 임차보증금 — 2023년 말 개정 국세기본법 제35조에 따라 임차인 보증금은 일정 한도까지 당해세보다 먼저 변제될 수 있음.
• 등기부 갑·을구 — 가압류·근저당·체납공시 등 선순위 권리 시점 확인.
• 보증보험 가입 여부 — HUG 전세보증금반환보증·SGI 가입자라면 별도 청구 절차로 빠른 회수 가능.

핵심: 등기부등본 + 국세 체납내역 + 임대차계약서 3종을 한 번에 정리하면 우선순위 판정이 빠릅니다.

공매·경매 시작 전부터 임차권등기 + 배당요구 + 보증보험 청구 3개 트랙을 동시에 가동하세요.

1. 1단계 — 등기부·체납자료 확보 — 등기부등본·체납액 공시·과세관청 공문을 확보해 우선순위 판정.
2. 2단계 — 임차권등기명령 신청 — 보증금 미반환 + 계약 종료 상태면 관할법원에 임차권등기명령(주임법 제3조의3) 신청, 주민등록 이전해도 대항력 유지.
3. 3단계 — 배당요구 — 경매 배당요구 종기까지 권리신고서·확정일자부 임대차계약서 사본 제출.
4. 4단계 — HUG 보증 청구 검토 — HUG 전세금반환보증 가입자라면 보증채무이행 청구로 빠른 회수, HUG가 대위해 임대인에 구상.
5. 5단계 — 전세사기특별법 검토 — 임대인 다수 보유 + 체납 + 보증금 반환 회피 정황 시 특별법 피해자 인정 신청.

국세기본법 제35조·지방세기본법 제71조 개정으로 임차인 보증금이 당해세보다 먼저 변제될 수 있는 범위가 넓어졌습니다.

• 당해세 정의 — 그 부동산에 부과된 종부세·재산세·종합소득세 일부 등.
• 임차인 우선 한도 — 임차인이 확정일자를 갖춘 후 법정기일이 도래한 당해세에 대해, 보증금 중 일정액이 우선.
• 법정기일 기준 — 임차인 확정일자 < 당해세 법정기일이어야 임차인이 우선.
• 잔여 당해세 — 우선 변제 한도를 넘어선 부분은 여전히 당해세가 우선될 수 있어 잔액 회수 못 할 위험.

팁: 관할 세무서·구청에 "법정기일 확인"을 요청하면 우선순위가 명확해집니다.

경매 배당 + HUG 보증 + 전세사기특별법 3개 경로 중 본인 상황에 맞는 조합을 선택하세요.

• 경매 배당 — 매각대금에서 우선변제 순서에 따라 배당, 통상 신청~배당 6~12개월.
• HUG 보증 이행 — 가입자라면 가장 빠른 경로, 보증사가 대위 후 임대인에 구상.
• 전세사기특별법 지원 — 피해자 인정 시 우선매수권·세금 감면·저리 대출 지원.
• 잔여 채권 별도 청구 — 배당 부족분은 임대인 상대 보증금 반환 소송으로 별도 회수.

주의: 임차권등기 없이 이사·전입 이전하면 대항력이 상실될 소지가 있어, 임차권등기 등록 확인 후 이사를 진행하세요.