계약갱신 거부 사유 부재

Q: 갱신청구권 행사 시점은 언제인가요?

계약 만료 6~2개월 전입니다.

Q: 임대인이 매각하려고 거부하면요?

매각 사유는 거부 사유 8가지에 포함됩니다. 단, 매각이 무산되거나 본인이 사는 경우 손해배상.

Q: 임대인이 자녀에게 준다고 하면요?

직계가족 거주는 거부 사유입니다. 단, 2년 실거주 의무.

Q: 갱신 후 임대료 상한은요?

5% 인상 상한 적용됩니다.

절차형

"전세 2년 만기 2개월 전 계약갱신청구권 행사했어요. 임대인은 "본인이 들어와 살 거다"라고 거부. 그런데 한 달 후 새 임차인 구한다는 부동산 광고가 나왔습니다. 자녀도 다 외지에 있고 본인 거주 정황이 안 보입니다." 주택임대차보호법은 ① 임차인 1회 갱신청구권(2년 보장) ② 임대인 거부 사유 8가지 한정 ③ 본인·직계가족 거주 사유 시 2년간 실거주 의무 ④ 위반 시 손해배상(월세 3개월분) ⑤ 강제 갱신 후 임차권 유지 5가지 트랙이 핵심. 거부 사유 허위가 입증되면 손해배상 + 갱신 강제 가능한 영역. 대응은 ① 거부 사유 ② 광고·정황 ③ 내용증명 ④ 임차권 보호 ⑤ 손해배상 5단계입니다.

1Q. 계약갱신 거부 5단계 점검

A. 거부사유·정황·내용증명·임차권·민사 5단계로 점검할 수 있습니다.

① 거부 사유 8가지 한정 — 본인·직계가족 거주가 대표.
② 거주 의사 진정성 확인 — 광고·새 임차인 정황.
③ 내용증명 발송 — 갱신청구권 명시 + 거부 사유 다툼.
④ 임차권 유지 — 확정일자·전입신고 유지.
⑤ 손해배상 청구 (월세 3개월분) — 허위 거부 시.

핵심: 임대인 거부 사유는 법령상 8가지로 한정. 본인 거주 사유 시 2년 실거주 의무. 허위 거부 시 손해배상 + 강제 갱신 가능.

2📌 이렇게 진행됩니다 — 5단계

A. 입증·청구·민사 흐름입니다.

1단계 — 거부 사유·정황 자료 (즉시) — 광고·임대인 메일.
2단계 — 내용증명 발송 (계약 만료 1개월 전) — 갱신청구권 행사.
3단계 — 임차권 보호 유지 — 확정일자·전입신고 유지.
4단계 — 거주 의사 허위 입증 (2년 내) — 새 임차인 입주·매각.
5단계 — 손해배상 청구 (월세 3개월분)

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3📋 준비서류 체크리스트 — 7가지

A. 계약·거부·정황 갈래입니다.

임대차계약서·확정일자·전입신고증
갱신청구권 행사 내용증명·임대인 답변
임대인 거부 사유서·이메일·카톡
새 임차인 광고·중개 정보 캡처
임대인 가족관계증명서·거주지 등기
본인 신분증·신원 자료
중개사 정보·증인 진술서

팁: 임대인이 "본인 거주"를 이유로 거부했다면 2년간 실거주 의무. 새 임차인 입주·매각 정황 발견 시 즉시 캡처해 손해배상 청구 근거 확보.

4⚠️ 다툼 포인트 + 🏛️ 신청·상담 경로

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

거부 사유 8가지 한정 — 본인 거주·직계가족 거주가 대표.
2년 실거주 의무 — 본인 거주 사유 시.
손해배상 — 월세 3개월분 + 차액 임대료.
갱신청구 시점 — 만료 6~2개월 전.
임차권 우선순위 — 확정일자·전입신고 유지.

🏛️ 무료 상담·신고 기관

주택임대차분쟁조정위원회 1670-7766
대한법률구조공단 132
국토부 부동산정보 1599-0001

📌 이렇게 진행됩니다

HUG 주택도시보증공사 · 전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회 안내 절차를 참고하면, 다음 흐름으로 진행됩니다.

전세보증금반환보증 이행청구 절차

1
보증사고 발생 및 통지
전세계약 종료·해지 후 1개월 내 보증금을 반환받지 못한 경우 또는 전세목적물 경매·공매로 보증채권자가 배당 후 보증금을 반환받지 못한 경우 보증사고로 인정. 영업점에 사고통지서 제출.
2
이행청구서 제출
이행청구서·구비서류를 영업점 또는 모바일HUG 통해 제출. 청구 후 24시간 이내 모든 필요서류 제출 권장.
3
보증조사 (이행심사)
HUG 가 청구의 적정성·요건 충족 여부 확인 (계약해지 정당성, 보증사고 인정 여부, 임차권등기 여부 등).
4
보증결정
심사 완료 시 보증이행 결정 통보 (불승인 시 사유 통보).
5
대위변제 (보증금 지급)
임차인 계좌로 보증금 지급. HUG 는 임대인을 상대로 구상권 행사.

📋 준비서류 체크리스트

상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.

필수 자료

임차인 본인

●신분증 사본
●주민등록등본 또는 초본 (주소변경 기록 포함, 발급 1개월 이내)
●인감증명서 (발급 3개월 이내)
●임차인 계좌 통장사본

전세사기피해자 결정신청

●피해자 결정신청서 (jeonse.kgeop.go.kr 양식)
●임대차계약서 사본
●주민등록등본·초본 (확정일자 확인)
●건물등기부등본
●보증금 반환 거절 입증자료 (내용증명·문자·녹취)
●임대인 다주택·재산은닉 등 의심 입증자료
●경매·공매 진행 증빙 (있는 경우)

있으면 도움이 되는 자료

임대차 계약

●전세계약서 원본 또는 사본
●전세보증금 반환 채무자(임대인) 확인 서류
●임대인 주소·연락처 확인 서류

보증사고 입증

●계약해지 통보 내용증명 사본
●보증금 반환 거절 입증자료 (카톡·문자·통화녹음 녹취록)
●임차권등기명령 결정문 또는 등기부등본 (등기 완료본)

추가 (해당 시)

●경매·공매 배당표 (경매 진행 시)
●사망진단서·상속관계증명서 (임대인 사망 시)
●외국 거주 증빙 (임대인 해외거주 시)
●법원 판결문·확정증명서 (소송 진행 시)

주택임대차 분쟁조정

●분쟁조정 신청서
●신분증
●주민등록초본
●건물등기부등본
●임대차계약서
●건축물대장
●기타 입증자료 (사진·영수증·견적서 등)

⚠️ 자주 하는 실수

미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.

●임차권등기명령 없이 이사 → 대항력·우선변제권 상실
●내용증명 없이 구두로만 해지 통보 → 거절 입증 어려움
●2년 청구기한 도과 → 보증이행 거절
●주소변경 후 등본 미갱신 → 서류 보완 요청으로 지연
●확정일자 없이 피해자 결정 신청 → 요건 미충족

🏛️ 무료기관 · 신청 경로

아래 기관에서 절차 안내·상담을 확인하실 수 있습니다.

▸
HUG 주택도시보증공사
khug.or.kr
▸
전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회
khug.or.kr
▸
대한법률구조공단 (KLAC) — 혼자하는소송 법률지원센터 + 개인회생·파산 종합지원센터
khug.or.kr

상담 전화

phone1566-9009onlinehttps://onestop.khug.or.kr대표전화132 (국번없이)사이버상담klac.or.kr

본 안내는 기관 공개 절차를 정리한 것으로 법률 판단이 아닙니다. 사건마다 결과가 달라질 수 있어 구체적 사정은 변호사·전문기관 상담을 통해 검토해보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q.갱신청구권 행사 시점은 언제인가요?

계약 만료 6~2개월 전입니다.

Q.임대인이 매각하려고 거부하면요?

매각 사유는 거부 사유 8가지에 포함됩니다. 단, 매각이 무산되거나 본인이 사는 경우 손해배상.

Q.임대인이 자녀에게 준다고 하면요?

직계가족 거주는 거부 사유입니다. 단, 2년 실거주 의무.

Q.손해배상은 얼마 정도인가요?

최소 월세 3개월분 + 실제 차액 임대료입니다.

Q.갱신 후 임대료 상한은요?

5% 인상 상한 적용됩니다.