전세 만기 후 점유 계속 보증금

A. 보증금 반환 전까지 점유 계속은 합법이지만, 차임 상당액(부당이득)을 임대인에게 지급할 수 있다는 게 판례 흐름입니다.

• 점유 계속의 권리 (주임법 제3조) — 보증금 반환받을 때까지 임차주택을 인도하지 않을 동시이행 항변권. 이사 가도 임차권등기로 대항력·우선변제권 유지 가능.
• 차임 상당액 부담 — 점유 계속 + 사용·수익은 부당이득. 단, 보증금에서 공제·상계되거나 임대인의 미반환에 따른 손해배상과 상계되는 사례 많음.
• 지연이자 청구권 — 보증금 미반환은 채무불이행. 종료일 다음 날부터 연 5%(민법) 또는 연 12%(소촉법, 소제기 후) 지연이자.
• 임차권등기명령 (주임법 제3조의3) — 종료일 + 보증금 미반환 시 즉시 신청. 등기 후 이사 가도 대항력·우선변제권 유지.
• 손해배상 청구 — 이사비·중도해지 위약금·임시 거주비 등 입증 가능한 손해는 임대인에게 청구 검토.

핵심: 점유 계속은 합법 + 안전. 다만 차임 상당액과 임대인 책임(지연이자·손해배상)이 상계 구조이므로 영수증·증빙을 정리해두는 것이 중요합니다.

대한법률구조공단·HUG 공식 절차를 참고하면 아래 순서로 검토할 수 있습니다.

1. 1단계 — 만기 직전 보증금 반환 청구 (만기 1개월 전 내용증명) — 임대인에게 만기일·반환 일정·계좌 안내. 우체국 내용증명 + 배달증명 발송.
2. 2단계 — 만기일 + 미반환 시 임차권등기명령 신청 (만기 다음 날 즉시) — 가정·지방법원 임차권등기명령 신청. 약 2~4주 내 결정. 결정문 등기부 등재 후 대항력 영구 유지.
3. 3단계 — 점유 계속 + 사용 일지 작성 (등기 완료까지) — 등기 완료 전까지는 점유 + 전입 유지가 핵심. 사용 시작·종료·이사 일정 일지 작성.
4. 4단계 — 보증금 반환소송 (등기 후 6개월 내, HUG 가입자는 보증이행) — HUG 가입자는 이행청구(2개월 내 지급). 미가입자는 반환소송(약 6~12개월) + 지연이자 + 손해배상 병합 청구.
5. 5단계 — 강제집행 (판결 확정 후) — 임대인 부동산·예금·차량·임대차 보증금 가압류. 재산조회신청(민사집행법 제74조)으로 추적.

임차권등기·반환소송에 아래 자료를 미리 정리해두면 절차가 빨라집니다.

• 임대차계약서 원본 + 확정일자 사본 — 보증금·계약기간 입증 핵심.
• 주민등록등본 (해당 주소) — 점유 + 대항력 입증.
• 내용증명 + 배달증명 영수증 — 만기 전후 반환 청구 입증.
• 임대인 인적사항 + 등기부등본 — 송달 + 가압류용.
• 만기 후 사용·점유 일지 — 차임 상당액 산정 + 손해 입증.
• 이사비·임시 거주비 영수증 — 손해배상 청구 입증.
• HUG 보증보험 증서 (가입자만) — 보증이행 청구 시 필요.

⚠️ 흔한 실수: 만기 다음 날 바로 임차권등기 신청을 미루면 '점유 일자 입증'이 약해집니다. 만기 다음 영업일 즉시 접수가 가장 안전합니다.

아래 4가지는 만기 후 점유 케이스에서 가장 자주 보고되는 함정입니다.

• "새 임차인 구해줘야 보증금 받는다" — 임차인이 새 임차인을 구해줄 의무 없음. 만기일이 보증금 반환 시점. 미반환은 임대인 책임.
• "차임만큼 보증금에서 차감해도 된다는데" — 점유 계속 시 차임 상당액 발생은 맞지만, 임대인의 미반환 책임(지연이자·손해)과 상계 구조. 일방 차감보다 정산서 작성이 안전.
• "임차권등기 늦게 해도 괜찮다" — 임차권등기 전에 이사 + 전입 빠지면 대항력 상실. 즉시 신청이 핵심.
• "점유한다고 알려야 하나" — 임대인에게 점유 의사 통보 의무 없음. 다만 차임 정산·이사 일정 협의를 위한 내용증명은 권장.

🏛️ 신청·상담 경로: 대한법률구조공단 132 / HUG 1566-9009 / 임대차분쟁조정위원회 1670-7150 / 임대차상담센터(서울시 1644-7700) / 우체국 내용증명 1588-1300.