묵시적 갱신 후 임대인 매각 보증금

A. 임대인 지위 승계·임차권등기·보증금 청구·강제집행 4단계로 검토할 수 있습니다.

• ① 임대인 지위 자동 승계 (주택임대차보호법 제3조 제4항) — 임차인이 대항요건(전입신고 + 점유) 갖춘 경우 양수인은 임대인 지위 자동 승계. 양도인 면책.
• ② 양수인에게 보증금 반환 청구 — 새 집주인에게 보증금 반환 책임. 묵시적 갱신·기간 만료 후 청구 가능.
• ③ 임차권등기명령 (주임법 제3조의3) — 임차인이 이사 후에도 보증금 회수 위해 임차권 등기. 우선변제권 + 대항력 유지.
• ④ 보증금반환 소송·강제집행 — 양수인 미반환 시 소송 후 부동산 강제경매. 회수 트랙.

핵심: 대항요건 + 임대인 매각이면 양수인 자동 승계. 보증금 반환은 새 집주인 책임 영역. 다만 양수인이 보증금 사실을 알지 못한 '선의' 정황이라면 양도인 책임 다툼 가능 영역.

A. 자료 보존 → 양수인 통지 → 임차권등기 → 소송 → 강제집행 순서로 진행됩니다.

1. 1단계 — 자료 보존 (즉시) — 임대차계약서·전입신고·등기부등본(매각 전후)·보증금 지급 영수증.
2. 2단계 — 새 임대인에게 통지·청구 (이사 1개월 전) — 묵시적 갱신 중 또는 만료 후 보증금 반환 요구 내용증명.
3. 3단계 — 임차권등기명령 신청 (이사 후 회수 어려울 시) — 관할 법원에 신청. 등기 완료 후 이사 가능. 우선변제권 유지.
4. 4단계 — 보증금반환 소송 (양수인 거부 시) — 지급명령(전자) 또는 소액심판(3,000만원 이하) 또는 일반 민사.
5. 5단계 — 강제집행 (판결 확정 후) — 양수인 부동산 강제경매. 우선변제권으로 회수.

A. 임대차 자료 + 매각 자료 두 갈래로 정리하면 효율적입니다.

• 임대차계약서·갱신 정황 — 묵시적 갱신 입증.
• 전입신고·확정일자 자료 — 대항요건·우선변제권.
• 등기부등본 (매각 전후) — 양수인 정보·매각 시점.
• 보증금 지급 영수증·송금 내역 — 보증금 액수.
• 새 임대인 연락처·주소 — 청구 상대.
• 내용증명 사본 — 청구 자료.
• 임차권등기명령 신청서 — 관할 법원 양식.

팁: 매각 직전 양도인이 보증금 일부를 반환하고 매도한 정황이 있다면 양수인 인수 보증금 액수 다툼 가능 영역. 매도 자료·정산 자료 보존이 핵심.

A. 새 임대인 자주 주장과 무료 상담 기관을 정리하면 다음과 같습니다.

• "본인은 매수만 했고 보증금은 모른다" 주장 반박 — 임대인 지위 자동 승계는 강행규정. 매수인이 보증금 사실을 몰랐어도 책임 영역(2021다210720).
• "양도인에게 받아라" 주장 반박 — 양수인 자동 승계 시 양도인 면책. 다만 양수인이 '선의'였다면 양도인 책임 다툼 가능 영역.
• "보증금 일부 정산했다" 주장 검토 — 매도 시 정산 자료 + 임차인 동의 정황 검토. 임차인 미동의 정산은 무효 다툼.
• HUG 보증보험 가입 시 트랙 — HUG 가입 시 보증사고 신고 + HUG 대위변제 + 임대인 구상권 트랙.

🏛️ 무료 상담·구제 기관

• 대한법률구조공단 132 — 임대차 무료 상담.
• HUG 1566-9009 — 전세보증보험 사고 신고.
• 전세사기피해지원센터 1533-8119 — 전세 피해 종합 상담.