임대인 국세 체납 보증금 우선순위

Q: 확정일자가 국세 법정기일보다 빠르면요?

일반 국세에는 보증금이 우선합니다.

절차형

"전세 보증금 1억 5천만원 임대인이 국세 1억원 체납 상태. 세무서에서 집을 압류했다는 통지를 받고 등기부등본을 보니 국세 체납 압류가 본인 확정일자보다 늦은 시점에 잡혀 있어요. 그런데 "당해세 우선특권"이라며 보증금이 후순위로 밀린다고 합니다. 본인 보증금 회수 어떻게 되는지 막막한 영역입니다." 임대인 국세 체납은 ① 일반 국세는 확정일자 시점 vs 국세 법정기일 비교 ② 당해세(재산세·종부세 등)는 임차권보다 우선 ③ 2023.4.1 개정 — 임차인 확정일자 후 발생 당해세는 후순위 ④ 소액임차인 최우선변제 ⑤ 정부 안전망 5가지 트랙이 결합되는 영역. 2023년 개정으로 확정일자 후 발생 당해세는 보증금에 밀리는 영역 확장. 대응은 ① 등기·법정기일 ② 채권자 신고 ③ 경매 ④ 안전망 ⑤ 민사 5단계입니다.

1Q. 임대인 국세 체납 5단계 점검

A. 법정기일·당해세·경매·안전망·민사 5단계로 점검할 수 있습니다.

① 국세 법정기일 vs 확정일자 비교 — 시점 우선순위.
② 당해세 vs 일반 국세 구분 — 당해세는 우선 영역.
③ 2023.4.1 개정 — 후발 당해세 후순위
④ 소액임차인 최우선변제 — 보호.
⑤ 전세사기피해자 정부 지원

핵심: 일반 국세는 법정기일 vs 확정일자 비교. 당해세도 2023.4.1 이후 발생분은 임차인 확정일자 후순위. 소액임차인 최우선변제는 국세와 무관 적용.

2📌 이렇게 진행됩니다 — 5단계

A. 확인·신고·경매 흐름입니다.

1단계 — 등기·국세 법정기일 확인 (즉시) — 등기부 + 국세 체납 자료.
2단계 — 임대인에 보증금 반환 청구 (내용증명)
3단계 — 경매·배당 요구·당해세 다툼
4단계 — 전세사기피해자 신청 (해당 시)
5단계 — 민사 보증금 반환 (10년 시효)

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3📋 준비서류 체크리스트 — 7가지

A. 계약·등기·국세 갈래입니다.

임대차계약서·확정일자·전입신고증
등기부등본 (압류·국세 체납 표시)
국세 체납 법정기일 자료 (세무서 조회)
경매 개시 자료·배당 요구서
본인 신분증·소득 자료 (정부 지원)
보증보험증서 (있을 시)
임대인 소득·재산 자료 (가능 범위)

팁: 임대인 국세 체납 정보는 임차인 동의로 세무서 조회 가능(2023년 시행). 계약 전·갱신 전 미리 확인하면 위험 회피 가능한 영역.

4⚠️ 다툼 포인트 + 🏛️ 신청·상담 경로

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

법정기일 vs 확정일자 — 시점 우선순위 다툼.
당해세 우선특권 — 2023.4.1 이후 후발 당해세는 후순위.
임대인 국세 조회권 — 임차인 동의로 가능.
소액임차인 최우선변제 — 국세 무관 적용.
전세사기피해자 인정 — 정부 지원 트랙.

🏛️ 무료 상담·신고 기관

HUG 주택도시보증공사 1566-9009
주택임대차분쟁조정위원회 1670-7777
대한법률구조공단 132

📌 이렇게 진행됩니다

HUG 주택도시보증공사 · 전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회 안내 절차를 참고하면, 다음 흐름으로 진행됩니다.

전세보증금반환보증 이행청구 절차

1
보증사고 발생 및 통지
전세계약 종료·해지 후 1개월 내 보증금을 반환받지 못한 경우 또는 전세목적물 경매·공매로 보증채권자가 배당 후 보증금을 반환받지 못한 경우 보증사고로 인정. 영업점에 사고통지서 제출.
2
이행청구서 제출
이행청구서·구비서류를 영업점 또는 모바일HUG 통해 제출. 청구 후 24시간 이내 모든 필요서류 제출 권장.
3
보증조사 (이행심사)
HUG 가 청구의 적정성·요건 충족 여부 확인 (계약해지 정당성, 보증사고 인정 여부, 임차권등기 여부 등).
4
보증결정
심사 완료 시 보증이행 결정 통보 (불승인 시 사유 통보).
5
대위변제 (보증금 지급)
임차인 계좌로 보증금 지급. HUG 는 임대인을 상대로 구상권 행사.

📋 준비서류 체크리스트

상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.

필수 자료

임차인 본인

●신분증 사본
●주민등록등본 또는 초본 (주소변경 기록 포함, 발급 1개월 이내)
●인감증명서 (발급 3개월 이내)
●임차인 계좌 통장사본

전세사기피해자 결정신청

●피해자 결정신청서 (jeonse.kgeop.go.kr 양식)
●임대차계약서 사본
●주민등록등본·초본 (확정일자 확인)
●건물등기부등본
●보증금 반환 거절 입증자료 (내용증명·문자·녹취)
●임대인 다주택·재산은닉 등 의심 입증자료
●경매·공매 진행 증빙 (있는 경우)

있으면 도움이 되는 자료

임대차 계약

●전세계약서 원본 또는 사본
●전세보증금 반환 채무자(임대인) 확인 서류
●임대인 주소·연락처 확인 서류

보증사고 입증

●계약해지 통보 내용증명 사본
●보증금 반환 거절 입증자료 (카톡·문자·통화녹음 녹취록)
●임차권등기명령 결정문 또는 등기부등본 (등기 완료본)

추가 (해당 시)

●경매·공매 배당표 (경매 진행 시)
●사망진단서·상속관계증명서 (임대인 사망 시)
●외국 거주 증빙 (임대인 해외거주 시)
●법원 판결문·확정증명서 (소송 진행 시)

주택임대차 분쟁조정

●분쟁조정 신청서
●신분증
●주민등록초본
●건물등기부등본
●임대차계약서
●건축물대장
●기타 입증자료 (사진·영수증·견적서 등)

⚠️ 자주 하는 실수

미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.

●임차권등기명령 없이 이사 → 대항력·우선변제권 상실
●내용증명 없이 구두로만 해지 통보 → 거절 입증 어려움
●2년 청구기한 도과 → 보증이행 거절
●주소변경 후 등본 미갱신 → 서류 보완 요청으로 지연
●확정일자 없이 피해자 결정 신청 → 요건 미충족

🏛️ 무료기관 · 신청 경로

아래 기관에서 절차 안내·상담을 확인하실 수 있습니다.

▸
HUG 주택도시보증공사
khug.or.kr
▸
전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회
khug.or.kr
▸
대한법률구조공단 (KLAC) — 혼자하는소송 법률지원센터 + 개인회생·파산 종합지원센터
khug.or.kr

상담 전화

phone1566-9009onlinehttps://onestop.khug.or.kr대표전화132 (국번없이)사이버상담klac.or.kr

본 안내는 기관 공개 절차를 정리한 것으로 법률 판단이 아닙니다. 사건마다 결과가 달라질 수 있어 구체적 사정은 변호사·전문기관 상담을 통해 검토해보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q.계약 전에 임대인 국세 체납 확인 가능한가요?

2023년부터 임차인 동의로 임대인 국세 체납 자료 열람 가능합니다.

Q.당해세는 무엇인가요?

재산세·종부세·상속세 등 해당 부동산에 부과되는 세금입니다.

Q.소액임차인 최우선변제 한도는요?

지역별 다르며 서울 6,500만원 (2024년 기준)입니다.

Q.확정일자가 국세 법정기일보다 빠르면요?

일반 국세에는 보증금이 우선합니다.

Q.전세사기피해자로 인정되면 어떤 지원이 있나요?

저리 대출·세금 감면·경매 우선매수권 등 지원이 있는 영역입니다.