깡통전세 사전 리스크 체크

절차형

"신혼집을 알아보다 시세보다 살짝 싼 전세 매물을 발견했어요. 중개사는 "문제없다"고 하지만 최근 뉴스에서 깡통전세 사기 사례를 봐서 불안한 영역입니다. 등기부등본 어디를 봐야 하는지, 근저당이 얼마면 위험한지, 국세체납이 있다면 본인 보증금이 안전한지, HUG 보증보험에 가입할 수 있는 물건인지 확인하는 방법이 막막한 영역입니다." 깡통전세 사전 체크는 ① 등기부등본(소유자·근저당·가압류) ② 시세 대비 보증금 비율(80% 이상 위험) ③ 근저당 + 보증금 합계가 시세 초과 여부 ④ 임대인 국세체납·세금 우선변제 위험 ⑤ HUG 보증보험 가입 가능 여부 5가지 트랙이 결합되는 영역. 계약 전 점검이 사후 회수보다 훨씬 효과적. 대응은 ① 등기부 ② 시세 ③ 근저당 ④ 국세 ⑤ HUG 5단계입니다.

1Q. 깡통전세 사전 체크 5단계

A. 등기부·시세·근저당·국세·HUG 5단계로 점검할 수 있습니다.

① 등기부등본 발급·소유자·근저당 확인
② 국토부 실거래가·시세 대비 보증금 비율
③ 근저당 + 보증금 합계가 시세 80% 이내인가
④ 임대인 국세체납 열람 (전세금 1천만원 초과)
⑤ HUG 보증보험 가입 가능 여부 사전 조회

핵심: 시세 대비 보증금 비율 80% 초과 + 선순위 근저당이면 경매 시 우선변제권 행사해도 보증금 일부 회수 어려운 영역. HUG 가입 가능 물건이면 1차 안전장치. 국세체납은 보증금보다 우선하므로 사전 열람 필수.

2📌 이렇게 진행됩니다 — 5단계

A. 등기부·시세·HUG 흐름입니다.

1단계 — 등기부등본 발급 (인터넷등기소·1,000원, 즉시)
2단계 — 국토부 실거래가·시세 비교 (rt.molit.go.kr)
3단계 — 근저당 + 보증금 = 시세 80% 이내 확인
4단계 — 임대인 국세체납 열람 신청 (세무서, 계약 전)
5단계 — HUG 보증보험 가입 가능 여부 사전 조회

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3📋 준비서류 체크리스트 — 7가지

A. 등기·시세·HUG 갈래입니다.

등기부등본 (소유자·근저당·가압류·전세권)
국토부 실거래가 조회 결과 (rt.molit.go.kr)
네이버·KB부동산 시세 조회 결과
임대인 국세체납 사실증명 (세무서 발급)
중개대상물 확인설명서 (전세금·근저당·시설)
HUG 보증보험 사전 가입가능 확인서
중개사 공제증서·자격증 사본

팁: 임대인 국세체납 열람은 2023년 4월부터 임차인이 임대인 동의 없이도 신청 가능 (전세금 1천만원 초과 시). 중개대상물 확인설명서는 중개사가 권리관계 자료를 성실·정확하게 제공할 의무가 있어 누락 시 책임 평가 영역.

4⚠️ 다툼 포인트 + 🏛️ 신청·상담 경로

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

시세 산정 기준 — 공시가·실거래가·KB시세 차이.
근저당 후순위 위험 — 보증금 시점 vs 근저당 시점.
국세체납 우선변제 — 보증금 회수 어려움.
HUG 거부 — 단독·다가구·근저당 과다.
중개사 설명 의무 — 누락 시 책임.

🏛️ 무료 상담·신고 기관

HUG 주택도시보증공사 1566-9009
주택임대차분쟁조정위원회 1670-7777
대한법률구조공단 132

📌 이렇게 진행됩니다

HUG 주택도시보증공사 · 전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회 안내 절차를 참고하면, 다음 흐름으로 진행됩니다.

전세보증금반환보증 이행청구 절차

1
보증사고 발생 및 통지
전세계약 종료·해지 후 1개월 내 보증금을 반환받지 못한 경우 또는 전세목적물 경매·공매로 보증채권자가 배당 후 보증금을 반환받지 못한 경우 보증사고로 인정. 영업점에 사고통지서 제출.
2
이행청구서 제출
이행청구서·구비서류를 영업점 또는 모바일HUG 통해 제출. 청구 후 24시간 이내 모든 필요서류 제출 권장.
3
보증조사 (이행심사)
HUG 가 청구의 적정성·요건 충족 여부 확인 (계약해지 정당성, 보증사고 인정 여부, 임차권등기 여부 등).
4
보증결정
심사 완료 시 보증이행 결정 통보 (불승인 시 사유 통보).
5
대위변제 (보증금 지급)
임차인 계좌로 보증금 지급. HUG 는 임대인을 상대로 구상권 행사.

📋 준비서류 체크리스트

상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.

필수 자료

임차인 본인

●신분증 사본
●주민등록등본 또는 초본 (주소변경 기록 포함, 발급 1개월 이내)
●인감증명서 (발급 3개월 이내)
●임차인 계좌 통장사본

전세사기피해자 결정신청

●피해자 결정신청서 (jeonse.kgeop.go.kr 양식)
●임대차계약서 사본
●주민등록등본·초본 (확정일자 확인)
●건물등기부등본
●보증금 반환 거절 입증자료 (내용증명·문자·녹취)
●임대인 다주택·재산은닉 등 의심 입증자료
●경매·공매 진행 증빙 (있는 경우)

있으면 도움이 되는 자료

임대차 계약

●전세계약서 원본 또는 사본
●전세보증금 반환 채무자(임대인) 확인 서류
●임대인 주소·연락처 확인 서류

보증사고 입증

●계약해지 통보 내용증명 사본
●보증금 반환 거절 입증자료 (카톡·문자·통화녹음 녹취록)
●임차권등기명령 결정문 또는 등기부등본 (등기 완료본)

추가 (해당 시)

●경매·공매 배당표 (경매 진행 시)
●사망진단서·상속관계증명서 (임대인 사망 시)
●외국 거주 증빙 (임대인 해외거주 시)
●법원 판결문·확정증명서 (소송 진행 시)

주택임대차 분쟁조정

●분쟁조정 신청서
●신분증
●주민등록초본
●건물등기부등본
●임대차계약서
●건축물대장
●기타 입증자료 (사진·영수증·견적서 등)

⚠️ 자주 하는 실수

미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.

●임차권등기명령 없이 이사 → 대항력·우선변제권 상실
●내용증명 없이 구두로만 해지 통보 → 거절 입증 어려움
●2년 청구기한 도과 → 보증이행 거절
●주소변경 후 등본 미갱신 → 서류 보완 요청으로 지연
●확정일자 없이 피해자 결정 신청 → 요건 미충족

🏛️ 무료기관 · 신청 경로

아래 기관에서 절차 안내·상담을 확인하실 수 있습니다.

▸
HUG 주택도시보증공사
khug.or.kr
▸
전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회
khug.or.kr
▸
대한법률구조공단 (KLAC) — 혼자하는소송 법률지원센터 + 개인회생·파산 종합지원센터
khug.or.kr

상담 전화

phone1566-9009onlinehttps://onestop.khug.or.kr대표전화132 (국번없이)사이버상담klac.or.kr

본 안내는 기관 공개 절차를 정리한 것으로 법률 판단이 아닙니다. 사건마다 결과가 달라질 수 있어 구체적 사정은 변호사·전문기관 상담을 통해 검토해보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q.시세 대비 보증금 비율 몇 %부터 위험한가요?

80% 초과부터 경매 시 회수 어려운 위험 영역으로 평가됩니다.

Q.근저당이 있어도 계약해도 되나요?

근저당 + 보증금 합계가 시세 80% 이내면 검토 가능한 영역입니다.

Q.임대인 국세체납을 어떻게 알아보나요?

2023년부터 임차인이 세무서에서 동의 없이 열람 가능합니다 (전세금 1천만원 초과).

Q.HUG 가입 가능 여부는 어디서 조회하나요?

HUG 홈페이지·1566-9009로 사전 조회 가능한 영역입니다.

Q.중개사가 "문제없다"고 했는데 못 믿겠어요

중개대상물 확인설명서를 직접 보고 의문점은 서면 답변 요구가 안전합니다.