월세 갱신 인상 한도 5%

갱신 차임·보증금 증액은 5%(20분의 1)이 상한이며, 그 안에서도 합의가 필요합니다.

• 적용 시점 — 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 계약(주임법 제6조의3) 또는 묵시적 갱신 후 증액 청구.
• 5% 한도 — 약정 차임 또는 보증금의 20분의 1을 초과하는 증액은 임차인이 거부 가능.
• 지자체 조례 한도 — 시·도 조례로 5%보다 낮게 정한 곳도 있음(예: 서울 일부 시기).
• 증액 합의의 효력 — 한도 내라도 임차인 동의가 없으면 자동 인상되지 않습니다.

핵심: 5%는 상한이지 자동 적용이 아니며, 한도 초과 합의는 초과 부분만 무효로 평가될 수 있습니다.

한도 초과 요구는 거부 권리부터 확보하고 그 다음에 협의에 들어가야 합니다.

1. 1단계 — 갱신요구 의사 명확화 — 만료 6개월~2개월 전, 내용증명·문자로 갱신요구권 행사 통지.
2. 2단계 — 5% 한도 명시 통지 — "주임법 제7조에 따라 증액 청구는 5%를 초과할 수 없다"는 점을 답변에 포함.
3. 3단계 — 보증금-월세 전환율 점검 — 임대인이 보증금을 월세로 돌리려 하면 같은 법 제7조의2 전환율 상한 점검.
4. 4단계 — 갈등 시 분쟁조정위원회 — 주택임대차분쟁조정위원회(시·도청)에 조정 신청, 신청일부터 60일 내 조정안.
5. 5단계 — 차임증감 청구의 소 — 한도 초과 일방 인상이 강행되면 법원에 차임증감청구의 소(주임법 제7조 제2항)로 다툼.

보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 전환율은 주임법 제7조의2에 따라 상한이 정해져 있습니다.

• 전환율 산식 — 보증금 일부를 월세로 전환할 때 곱하는 비율, 한국은행 기준금리 + 대통령령 비율 중 낮은 쪽.
• 최근 한도 — 기준금리 변동에 따라 변하지만, 일반적으로 5~6% 수준에서 상한 형성(시기별 확인 필요).
• 위반 시 효과 — 상한 초과 부분은 무효로 평가되어 임차인이 차액 반환 청구 가능.
• 점검 자료 — 한국은행 기준금리·국토부 안내문·임대차분쟁조정위원회 자료로 시기별 한도 확인.

팁: 전환율 상한은 시기별로 변하므로 갱신 시점의 한국은행 기준금리를 함께 확인하세요.

임대인 요구에 응해 5% 초과 또는 전환율 상한 초과로 더 낸 차임·월세는 부당이득 반환 청구 대상이 될 소지가 있습니다.

• 차액 계산 — 한도 내 차임 vs 실제 지급 차임의 월별 차액 합계.
• 증거 — 갱신 전 계약서·갱신 후 합의서·이체 내역·영수증.
• 청구 절차 — 내용증명 → 분쟁조정위 → 부당이득반환청구의 소(소액 사건 가능).
• 소멸시효 — 부당이득 반환 채권은 일반적으로 10년이지만, 사안에 따라 단기소멸시효 적용 가능성도 점검.

주의: 임대인이 갱신 거절 + 명도 압박을 함께 한다면 갱신요구권 행사 통지를 내용증명으로 별도 보내는 것이 안전합니다.