다가구 후순위 임차인 보증금 회수

A. 우선변제·소액보증금·임차권등기·HUG 4단계로 점검할 수 있습니다.

• ① 우선변제권 (주택임대차보호법 제3조의2) — 전입 + 점유 + 확정일자 충족 시 매각대금에서 순위대로 변제. 후순위라도 선순위 변제 후 잔여분에서 회수 가능 영역.
• ② 소액보증금 최우선변제 (제8조) — 본인 보증금이 일정 금액 이하면 선순위 변제와 무관하게 최우선 일정 한도 보장. 지역별 기준 다름.
• ③ 임차권등기명령 — 이사 후에도 권리 유지. 우선변제권·대항력 보존.
• ④ HUG 전세보증금 반환보증 — 가입 시 보증사고 신고 + 대위변제. 다가구도 가입 가능.

핵심: 후순위라도 본인 보증금이 '소액' 한도면 최우선변제로 일정 보장. 한도 초과분은 매각대금 잔여로 회수 영역. 빠른 임차권등기 + HUG 가입 검토가 안전.

A. 자료 보존 → 임차권등기 → 경매 배당요구 → 우선변제 → 잔여 청구 순서로 진행됩니다.

1. 1단계 — 자료 보존 (즉시) — 임대차계약서·전입신고·확정일자·등기부등본·다른 임차인 정보.
2. 2단계 — 임차권등기명령 (회수 어려울 시) — 관할 법원 신청. 등기 완료 후 이사 가능.
3. 3단계 — 경매 배당요구 (경매 시) — 경매 개시일로부터 일정 기간 내 배당요구 신청. 우선변제권 행사.
4. 4단계 — 매각대금 우선변제·소액보증금 — 본인 순위대로 변제 + 소액 한도 최우선변제.
5. 5단계 — 잔여분 회수 (HUG 또는 임대인 청구) — HUG 가입 시 대위변제. 미가입이면 임대인 잔여 청구권.

A. 임차 자료 + 다른 임차인 정황 두 갈래로 정리하면 효율적입니다.

• 임대차계약서·확정일자 — 우선변제권 입증.
• 전입신고·점유 자료 — 대항요건.
• 등기부등본·근저당 정보 — 선순위 채권 확인.
• 다른 임차인 정보 — 보증금 합산·순위 확인.
• 건물 시가·감정평가 — 매각 후 잔여 가능성.
• HUG 보증서 (가입 시) — 대위변제 신청.
• 임차권등기명령 신청서 — 회수 사전 조치.

팁: 입주 전 동기 임차인 보증금 합산이 시세에 가까운지 확인이 핵심 예방. 다가구는 '한 건물 = 한 부동산'이라 시세 대비 보증금 합산이 80% 이하 영역이 안전.

A. 회수 한계와 무료 상담 기관을 정리하면 다음과 같습니다.

• 선순위 채권 우선 변제 — 근저당·선순위 임차인 변제 후 본인 순위. 잔여 부족 시 일부 회수만 가능 영역.
• 소액보증금 한도 확인 — 지역별 다름. 서울 1억 6,500만원·수도권 1억 4,500만원·기타 지역별 다름. 한도 초과 시 최우선변제 부재.
• 임대인 잔여 청구권 한계 — 임대인 무자력이면 잔여 청구해도 회수 어려움. HUG 가입이 안전.
• HUG 가입 시점 주의 — 입주 전 또는 일정 기간 내 가입 가능. 사후 가입은 거부 영역.

🏛️ 무료 상담·구제 기관

• 대한법률구조공단 132 — 임대차 무료 상담.
• HUG 1566-9009 — 전세보증보험 안내.
• 전세사기피해지원센터 1533-8119 — 전세 피해 종합 상담.