깡통전세 갭투자 매물 식별 점검

A. 전세가율·근저당·임대인 자력·HUG 가능성 4단계로 점검할 수 있습니다.

• ① 전세가율 점검 (전세보증금 ÷ 매매가) — 80% 이상이면 깡통전세 위험 영역. 90% 이상은 매우 위험. 시세는 KB부동산·국토부 실거래가·디스코 3개 비교.
• ② 등기부 근저당·신탁 점검 — 근저당 합계가 매매가의 60% 이상이면 위험. 신탁등기 + 우선수익자 확인. 본인 보증금까지 합치면 매매가 초과 정황 평가.
• ③ 임대인 자력·세금체납 점검 — 임대인 다주택자(20채 이상) + 종부세 체납 정황은 위험. 국세청 미납국세 열람(2024.12부터) + 임대사업자 등록 여부.
• ④ HUG 보증보험 가입 가능성 점검 — HUG 거절 매물은 깡통 가능성. 사전 시세조회(HUG 1670-9009) + 가입 가능 여부 확인. 가입 가능해야 안전 영역.

핵심: 전세가율 80% 이상 + 근저당 60% 이상 + HUG 거절은 명백한 위험. 4가지 모두 점검하고 1개라도 위험 신호면 다른 매물 검토. '주변 시세보다 싸다'는 갭투자·깡통 정황 의심.

A. 시세 비교 → 등기부 → 임대인 자료 → HUG → 계약 결정 순서로 진행됩니다.

1. 1단계 — 시세 비교 (계약 1~2주 전) — KB부동산·국토부 실거래가·디스코 3곳 매매가·전세가 비교. 전세가율 계산.
2. 2단계 — 등기부등본 발급 + 분석 — 근저당·신탁·가압류·가처분 확인. 근저당 합계 + 본인 보증금 합산하여 매매가 비율.
3. 3단계 — 임대인 자료 (계약 직전) — 임대인 신분증·국세 미납 확인서(2024.12 시행)·다주택 정황·임대사업자 등록 여부.
4. 4단계 — HUG 사전 시세조회 + 가입 가능 확인 — 1670-9009 사전 조회. 가입 가능해야 안전. 거절 매물은 위험 신호.
5. 5단계 — 계약 결정·특약 추가 — 4가지 통과 시 계약. '근저당 미설정 약정' '세금체납 시 해지' 'HUG 가입 의무' 특약 명시.

A. 매물 자료 + 임대인 자료 두 갈래로 정리하면 효율적입니다.

• 등기부등본 (계약 직전 발급) — 근저당·신탁·가압류·소유권.
• 건축물대장 — 위반건축물 여부·용도.
• 시세 비교 자료 — KB·실거래가·디스코 3곳.
• 임대인 신분증·다주택 정황 — 본인 명의·다른 주택 보유 여부.
• 국세 미납 확인서 (2024.12 시행) — 임대인 동의 또는 임차인 직접 열람.
• HUG 사전 시세조회 결과 — 가입 가능 여부 확인.
• 계약 특약 자료 — 근저당 미설정·세금체납 해지·HUG 가입 의무.

팁: 계약 당일도 등기부등본 다시 발급해서 전입신고·확정일자 받기 직전 변동 없는지 확인. 계약 후 임대인이 근저당 추가 설정하는 경우 있어 '잔금 지급일 등기 다시 확인'이 핵심 점검. 특약에 '잔금일 근저당 발견 시 무효' 추가.

A. 부동산·임대인 자주 주장과 무료 상담 기관을 정리하면 다음과 같습니다.

• "주변 시세보다 싸다" 부동산 주장 의심 — 갭투자·깡통전세 정황. 시세 3곳 비교 + 다른 매물과 비교 필수.
• "근저당 곧 갚는다" 임대인 주장 의심 — 잔금일 등기 재확인 + '근저당 미설정 약정' 특약. 약정 없으면 위험.
• "HUG 가입 안 해도 안전하다" 의심 — HUG 거절 매물 = 위험 신호. 가입 가능 매물 + 가입 의무 특약 권장.
• "세금 체납 없다" 임대인 주장 검증 — 국세 미납 확인서 직접 열람(2024.12 시행). 동의 없는 매물 의심.

🏛️ 무료 상담·구제 기관

• HUG 1670-9009 — 전세보증보험 사전 시세조회·가입 상담.
• 전세사기피해지원센터 1533-8119 — 전세사기 예방·피해 상담.
• 대한법률구조공단 132 — 임대차 계약 무료 상담.
• 한국공인중개사협회 02-3489-7300 — 중개사 자격·과실 점검.