계약갱신 임대료 5% 초과 인상

Q: 실거주 사유로 갱신 거부 가능한가요?

네, 임대인·직계가족 실거주는 정당 사유 영역. 다만 허위 시 손해배상.

Q: 분조위 조정은 무료인가요?

네, 60일 무료 조정 영역입니다.

절차형

"전세 2억 4년 거주 중 첫 갱신 요구. 임대인이 '주변 시세 따라' 2,200만원 인상(약 11%) 요구. 거절하면 '갱신 거부'라며 압박. 5% 상한 알고 있는데 적용 어떻게 되나요?" 주택임대차보호법은 ① 계약갱신요구권 (1회·2년 보장) ② 갱신 시 임대료 5% 상한을 정한 영역. 5% 초과 인상은 무효, 초과분 반환 청구 가능. 다만 임대인은 '실거주'·'재건축' 등 정당한 사유 시 갱신 거부 가능. 대응 트랙은 ① 갱신요구권 행사 ② 5% 상한 확인 ③ 초과 거부·반환 ④ 분쟁조정 ⑤ 소송 5단계입니다.

1Q. 갱신 임대료 상한 5단계 점검

A. 갱신·상한·반환·조정·소송 5단계로 점검할 수 있습니다.

① 갱신요구권 행사 (만기 6~2개월 전)
② 임대료 5% 상한 적용
③ 초과 지급 시 반환 청구
④ 주임분조위 조정 (60일 무료)
⑤ 민사 소송

핵심: 5% 상한 = 강행규정. 초과 인상 약정 자체가 무효. 초과 지급분은 시효 10년 내 반환 청구.

2📌 이렇게 진행됩니다 — 행사 5단계

A. 통지·확인·조정 흐름입니다.

1단계 — 갱신요구권 서면 통지 (만기 6~2개월 전)
2단계 — 5% 한도 계산·제안
3단계 — 임대인 거부·정당 사유 검토
4단계 — 주임분조위 조정 신청
5단계 — 민사 소송 (계약갱신·반환)

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3📋 준비서류 체크리스트 — 6가지

A. 계약·갱신·통지 갈래입니다.

전세계약서·확정일자
주민등록·전입신고
갱신요구 서면·내용증명
임대인 인상 요구 메시지
주변 시세 자료 (참고)
본인 신분증

4⚠️ 다툼 포인트 + 🏛️ 신청·상담 경로

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

실거주 사유 — 임대인 갱신 거부 정당 사유.
5% 상한 — 환산보증금 기준 계산.
1회 갱신 권리 — 최초 2년 + 갱신 2년.
초과 지급분 반환 — 시효 10년.
분쟁조정 vs 소송 — 조정 60일 무료 1차.

🏛️ 무료 상담·신고 기관

주택임대차분쟁조정위 1670-3993
대한법률구조공단 132
국토교통부 (정보·상담)

📌 이렇게 진행됩니다

HUG 주택도시보증공사 · 전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회 안내 절차를 참고하면, 다음 흐름으로 진행됩니다.

전세보증금반환보증 이행청구 절차

1
보증사고 발생 및 통지
전세계약 종료·해지 후 1개월 내 보증금을 반환받지 못한 경우 또는 전세목적물 경매·공매로 보증채권자가 배당 후 보증금을 반환받지 못한 경우 보증사고로 인정. 영업점에 사고통지서 제출.
2
이행청구서 제출
이행청구서·구비서류를 영업점 또는 모바일HUG 통해 제출. 청구 후 24시간 이내 모든 필요서류 제출 권장.
3
보증조사 (이행심사)
HUG 가 청구의 적정성·요건 충족 여부 확인 (계약해지 정당성, 보증사고 인정 여부, 임차권등기 여부 등).
4
보증결정
심사 완료 시 보증이행 결정 통보 (불승인 시 사유 통보).
5
대위변제 (보증금 지급)
임차인 계좌로 보증금 지급. HUG 는 임대인을 상대로 구상권 행사.

📋 준비서류 체크리스트

상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.

필수 자료

임차인 본인

●신분증 사본
●주민등록등본 또는 초본 (주소변경 기록 포함, 발급 1개월 이내)
●인감증명서 (발급 3개월 이내)
●임차인 계좌 통장사본

전세사기피해자 결정신청

●피해자 결정신청서 (jeonse.kgeop.go.kr 양식)
●임대차계약서 사본
●주민등록등본·초본 (확정일자 확인)
●건물등기부등본
●보증금 반환 거절 입증자료 (내용증명·문자·녹취)
●임대인 다주택·재산은닉 등 의심 입증자료
●경매·공매 진행 증빙 (있는 경우)

있으면 도움이 되는 자료

임대차 계약

●전세계약서 원본 또는 사본
●전세보증금 반환 채무자(임대인) 확인 서류
●임대인 주소·연락처 확인 서류

보증사고 입증

●계약해지 통보 내용증명 사본
●보증금 반환 거절 입증자료 (카톡·문자·통화녹음 녹취록)
●임차권등기명령 결정문 또는 등기부등본 (등기 완료본)

추가 (해당 시)

●경매·공매 배당표 (경매 진행 시)
●사망진단서·상속관계증명서 (임대인 사망 시)
●외국 거주 증빙 (임대인 해외거주 시)
●법원 판결문·확정증명서 (소송 진행 시)

주택임대차 분쟁조정

●분쟁조정 신청서
●신분증
●주민등록초본
●건물등기부등본
●임대차계약서
●건축물대장
●기타 입증자료 (사진·영수증·견적서 등)

⚠️ 자주 하는 실수

미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.

●임차권등기명령 없이 이사 → 대항력·우선변제권 상실
●내용증명 없이 구두로만 해지 통보 → 거절 입증 어려움
●2년 청구기한 도과 → 보증이행 거절
●주소변경 후 등본 미갱신 → 서류 보완 요청으로 지연
●확정일자 없이 피해자 결정 신청 → 요건 미충족

🏛️ 무료기관 · 신청 경로

아래 기관에서 절차 안내·상담을 확인하실 수 있습니다.

▸
HUG 주택도시보증공사
khug.or.kr
▸
전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회
khug.or.kr
▸
대한법률구조공단 (KLAC) — 혼자하는소송 법률지원센터 + 개인회생·파산 종합지원센터
khug.or.kr

상담 전화

phone1566-9009onlinehttps://onestop.khug.or.kr대표전화132 (국번없이)사이버상담klac.or.kr

본 안내는 기관 공개 절차를 정리한 것으로 법률 판단이 아닙니다. 사건마다 결과가 달라질 수 있어 구체적 사정은 변호사·전문기관 상담을 통해 검토해보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q.실거주 사유로 갱신 거부 가능한가요?

네, 임대인·직계가족 실거주는 정당 사유 영역. 다만 허위 시 손해배상.

Q.초과 지급분 시효 언제까지인가요?

부당이득 시효 10년 내 청구 가능 영역입니다.

Q.분조위 조정은 무료인가요?

네, 60일 무료 조정 영역입니다.

Q.갱신권 사용 안 하면 어떻게 되나요?

묵시적 갱신으로 동일 조건 연장 영역입니다.