법인 임대인 도산 보증금 우선변제

Q: 회생절차에서 보증금이 우선 변제되나요?

대항력·우선변제권 결합 시 우선 평가 영역입니다. 임차권등기 + 채권신고 핵심.

Q: 임차권등기 신청은 어떻게 하나요?

법원에 임차권등기명령 신청 영역입니다. 통상 1~2주 소요.

Q: HUG·SGI 보증에 가입했다면 어떻게 되나요?

즉시 환급 청구 가능 영역입니다. 보증사가 임대인 상대 구상 진행.

Q: 회생계획안이 보증금을 감액할 수 있나요?

우선변제권 채권은 통상 감액 어려운 영역입니다. 회생법원 결정 평가.

Q: 집을 비워줘야 하나요?

임차권등기 후엔 거주 유지 영역입니다. 다만 회생계획에 따라 변경 가능.

절차형

"법인이 소유한 오피스텔에 전세 2억 5천만 원 보증금으로 거주 중인데, 임대인 법인이 갑자기 '채무 과다·회생절차 신청' 통지를 받았습니다. 본인은 전입신고·확정일자·임차권등기명령을 갖춘 상태이고 '주택임대차보호법상 대항력 + 우선변제권'을 보유하고 있어요. 회생절차 진행 중이라 법인 자산이 동결됐고, 보증금 회수 시점·방법·우선순위가 불명확한 상황입니다." 주택임대차보호법은 임차인의 대항력·우선변제권을 보장하고, 채무자회생법은 임대인 회생·파산 절차에서 임차보증금의 평가·우선변제 영역을 규정합니다. 임차권등기 + 확정일자 + 회생절차 신고 결합이 보증금 회수의 핵심 트랙. 피해자라면 ① 대항력·우선변제권 ② 회생절차 채권신고 ③ HUG·SGI ④ 임차권등기 ⑤ 회수 5중 트랙이 가능한 영역. 대응은 ① 권리 ② 신고 ③ 보증 ④ 등기 ⑤ 회수 5단계입니다.

1Q. 법인 임대인 도산 5단계 점검

A. 권리·신고·보증·등기·회수 5단계로 점검할 수 있습니다.

① 대항력·우선변제권 확인 — 전입신고·확정일자·인도.
② 회생절차 채권신고 — 회생법원에 보증금 채권 신고.
③ HUG·SGI 보증 활용 — 보증 가입 시 우선 환급 신청.
④ 임차권등기명령 — 등기로 대항력·우선변제권 유지.
⑤ 회수 전략 — 회생계획안·청산 시 배당 평가.

핵심: 임대인 법인 도산 시 임차인의 보증금 채권은 '회생·파산 채권'으로 평가. 대항력 + 우선변제권 결합 시 우선 변제 평가. HUG·SGI 보증 가입은 가장 안전한 회수 트랙.

2📌 이렇게 진행됩니다 — 대응 5단계

A. 신고·등기·회수 흐름입니다.

1단계 — 권리 확인 + 통지 보존 (즉시) — 임대차계약서·전입신고·확정일자·법인 통지.
2단계 — 임차권등기 신청 (1주) — 법원에 임차권등기명령.
3단계 — 회생절차 채권신고 (1~2개월) — 회생법원 채권신고 기한 준수.
4단계 — HUG·SGI 보증 청구 (가입 시) — 보증 이행 청구.
5단계 — 회수 전략 + 강제집행 — 회생계획안·청산 시 배당.

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3📋 준비서류 체크리스트 — 7가지

A. 권리·신고·보증 갈래입니다.

임대차계약서·확정일자 자료
전입신고·주민등록등본
임차권등기명령 신청서·등기부등본
임대인 법인 도산·회생 통지
HUG·SGI 보증서·약관
회생법원 채권신고서
법인 등기부등본·재무 자료

팁: 임차권등기는 법인 도산·회생 진행 중에도 효력 보장. 회생절차 채권신고 기한 놓치면 회수 어려움. HUG·SGI 보증은 즉시 환급 트랙.

4⚠️ 다툼 포인트 + 🏛️ 신청·상담 경로

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

대항력·우선변제권 — 전입·확정·인도 결합.
임차권등기 — 회생 중에도 효력.
회생 채권신고 — 기한 엄수.
HUG·SGI 보증 — 즉시 환급 트랙.
회수 우선순위 — 회생계획안·청산 시 배당.

🏛️ 무료 상담·신고 기관

HUG 주택도시보증공사 1566-9009
SGI 서울보증보험 1670-7000
대한법률구조공단 132 (임차권등기 무료지원)
회생법원·파산법원

📌 이렇게 진행됩니다

HUG 주택도시보증공사 · 전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회 안내 절차를 참고하면, 다음 흐름으로 진행됩니다.

전세보증금반환보증 이행청구 절차

1
보증사고 발생 및 통지
전세계약 종료·해지 후 1개월 내 보증금을 반환받지 못한 경우 또는 전세목적물 경매·공매로 보증채권자가 배당 후 보증금을 반환받지 못한 경우 보증사고로 인정. 영업점에 사고통지서 제출.
2
이행청구서 제출
이행청구서·구비서류를 영업점 또는 모바일HUG 통해 제출. 청구 후 24시간 이내 모든 필요서류 제출 권장.
3
보증조사 (이행심사)
HUG 가 청구의 적정성·요건 충족 여부 확인 (계약해지 정당성, 보증사고 인정 여부, 임차권등기 여부 등).
4
보증결정
심사 완료 시 보증이행 결정 통보 (불승인 시 사유 통보).
5
대위변제 (보증금 지급)
임차인 계좌로 보증금 지급. HUG 는 임대인을 상대로 구상권 행사.

📋 준비서류 체크리스트

상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.

필수 자료

임차인 본인

●신분증 사본
●주민등록등본 또는 초본 (주소변경 기록 포함, 발급 1개월 이내)
●인감증명서 (발급 3개월 이내)
●임차인 계좌 통장사본

전세사기피해자 결정신청

●피해자 결정신청서 (jeonse.kgeop.go.kr 양식)
●임대차계약서 사본
●주민등록등본·초본 (확정일자 확인)
●건물등기부등본
●보증금 반환 거절 입증자료 (내용증명·문자·녹취)
●임대인 다주택·재산은닉 등 의심 입증자료
●경매·공매 진행 증빙 (있는 경우)

있으면 도움이 되는 자료

임대차 계약

●전세계약서 원본 또는 사본
●전세보증금 반환 채무자(임대인) 확인 서류
●임대인 주소·연락처 확인 서류

보증사고 입증

●계약해지 통보 내용증명 사본
●보증금 반환 거절 입증자료 (카톡·문자·통화녹음 녹취록)
●임차권등기명령 결정문 또는 등기부등본 (등기 완료본)

추가 (해당 시)

●경매·공매 배당표 (경매 진행 시)
●사망진단서·상속관계증명서 (임대인 사망 시)
●외국 거주 증빙 (임대인 해외거주 시)
●법원 판결문·확정증명서 (소송 진행 시)

주택임대차 분쟁조정

●분쟁조정 신청서
●신분증
●주민등록초본
●건물등기부등본
●임대차계약서
●건축물대장
●기타 입증자료 (사진·영수증·견적서 등)

⚠️ 자주 하는 실수

미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.

●임차권등기명령 없이 이사 → 대항력·우선변제권 상실
●내용증명 없이 구두로만 해지 통보 → 거절 입증 어려움
●2년 청구기한 도과 → 보증이행 거절
●주소변경 후 등본 미갱신 → 서류 보완 요청으로 지연
●확정일자 없이 피해자 결정 신청 → 요건 미충족

🏛️ 무료기관 · 신청 경로

아래 기관에서 절차 안내·상담을 확인하실 수 있습니다.

▸
HUG 주택도시보증공사
khug.or.kr
▸
전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회
khug.or.kr
▸
대한법률구조공단 (KLAC) — 혼자하는소송 법률지원센터 + 개인회생·파산 종합지원센터
khug.or.kr

상담 전화

phone1566-9009onlinehttps://onestop.khug.or.kr대표전화132 (국번없이)사이버상담klac.or.kr

본 안내는 기관 공개 절차를 정리한 것으로 법률 판단이 아닙니다. 사건마다 결과가 달라질 수 있어 구체적 사정은 변호사·전문기관 상담을 통해 검토해보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q.회생절차에서 보증금이 우선 변제되나요?

대항력·우선변제권 결합 시 우선 평가 영역입니다. 임차권등기 + 채권신고 핵심.

Q.임차권등기 신청은 어떻게 하나요?

법원에 임차권등기명령 신청 영역입니다. 통상 1~2주 소요.

Q.HUG·SGI 보증에 가입했다면 어떻게 되나요?

즉시 환급 청구 가능 영역입니다. 보증사가 임대인 상대 구상 진행.

Q.회생계획안이 보증금을 감액할 수 있나요?

우선변제권 채권은 통상 감액 어려운 영역입니다. 회생법원 결정 평가.

Q.집을 비워줘야 하나요?

임차권등기 후엔 거주 유지 영역입니다. 다만 회생계획에 따라 변경 가능.