보증금 도배 청소비 임의공제 다툼

A. 통상 사용에 따른 마모는 임차인 책임이 아닙니다.

• 주택임대차보호법·민법 제654조 — 임차인은 임대차 종료 시 임차물을 원상회복해 반환할 의무가 있음. 다만 통상 사용에 따른 마모·노후화는 제외하는 것이 일반적 해석.
• 통상 마모(임차인 책임 X) — 벽지 자연 변색·바닥 가벼운 흠집·문턱 마모·시간 경과에 따른 노후화·기본 청소 수준의 먼지·생활자국.
• 특별 손상(임차인 책임 O) — 흡연으로 인한 변색·반려동물 긁힘·강한 충격으로 인한 파손·낙서·벽 구멍·고의·중과실 훼손.
• 장기 거주 감가상각 — 벽지·장판은 통상 6~10년 사용 후 노후화로 보아 거주 기간이 길수록 임차인 부담이 줄어드는 경향.

핵심: 도배·청소비를 임의 공제당했다면 통상 마모 범위인지 사진·영상으로 입증해 부당공제분을 청구할 수 있는지 검토하세요.

A. 내용증명 → 지급명령 또는 소송 → 강제집행 순서를 검토할 수 있습니다.

• 1단계 — 증거 정리 — 입주 시점 사진·영상 + 퇴거 시점 사진·영상 + 임대인이 제시한 도배·청소 견적서·영수증 + 계약서.
• 2단계 — 내용증명 — 부당공제 금액·근거·반환 기한(통상 2주) 명시. 미이행 시 법적 조치 예고.
• 3단계 — 지급명령 또는 소송 — 3,000만원 이하면 소액사건심판(간편 절차). 지급명령은 1~2개월, 본안소송은 3~6개월 소요 예상.
• 4단계 — 강제집행 — 판결·결정문 확정 후 임대인 재산(임대주택·예금·소득) 압류·추심.

대한법률구조공단(KLAC) 보증금 회수 절차를 참고하면 아래 순서로 진행할 수 있습니다.

1. 1단계 — 입주·퇴거 사진 비교 (즉시) — 입주 직후 + 퇴거 전 사진을 시간순으로 정리. 동일 위치·동일 각도 비교로 통상 마모 vs 특별 손상 구분.
2. 2단계 — 임대인 견적서·영수증 확보 — 공제 사유·금액 산정 근거 서면 요구. 견적서 없이 임의 공제는 부당공제 입증의 핵심 단서.
3. 3단계 — 내용증명 발송 (퇴거 후 2주 내) — 부당공제 금액·근거·반환 기한 명시. 발송 시 우체국 내용증명 1통·본인 보관 1통·등기 발송.
4. 4단계 — 소액사건심판 또는 지급명령 — 3,000만원 이하 소액사건심판 활용. 지급명령은 1~2개월 소요, 임대인 이의 시 본안소송으로 이행.
5. 5단계 — 강제집행 (판결 확정 후) — 임대인 부동산·예금·소득 압류·추심. 임대주택 자체에 강제집행 실행 가능.

⚠️ 흔한 실수: 입주 시점 사진을 안 찍어두면 통상 마모 입증이 어려워집니다. 입주 첫날 모든 방·욕실·바닥·벽지를 동영상으로 한 번 더 찍어두는 것이 안전합니다.

자주 분쟁이 되는 공제 항목별 기준을 미리 알아두세요.

• 도배비 — 거주 6~10년 후 자연 노후화는 임차인 책임 X. 흡연·반려동물·낙서 등 특별 손상은 임차인 부담 검토.
• 장판·바닥재 — 일상 마모는 임차인 책임 X. 강한 충격·흠집·습기 관리 소홀로 인한 변형은 임차인 부담 검토.
• 청소비 — 일상 사용 수준 청소는 임차인이 직접 하면 충분. 별도 청소비 공제는 합의 또는 특약이 없으면 부당공제 검토 가능.
• 도색·페인트 — 자연 변색은 임차인 책임 X. 임의로 색을 바꾸거나 강한 흠집 발생 시 부담 검토.
• 가전·가구 손상 — 임대인 제공 시설 자연 마모는 임차인 책임 X. 임차인 과실로 인한 파손은 부담 검토.

팁: 계약서 특약에 "원상회복 시 도배·청소 별도 부담" 같은 조항이 있으면 다툼 여지가 좁아집니다. 계약 체결 시 이런 특약을 거부하거나 범위를 명확히 하는 것이 중요합니다.