다중 채권자 보증금 우선순위

A. 아래 4가지 시점·금액을 등기부등본·전입세대열람·확정일자로 비교합니다.

• 전입신고 + 점유 시점 — 대항력 발생 시점(주임법 제3조). 근저당 설정일보다 먼저면 대항력 우선.
• 확정일자 시점 — 우선변제권(주임법 제3조의2). 같은 부동산 내 다른 채권자(근저당·다른 임차인)와 시간 순으로 비교.
• 소액임차인 해당 여부 — 보증금이 지역별 소액 기준(서울 1억6,500만원·과밀억제권역 1억4,500만원 등) 이하면 최우선변제 일정액(서울 5,500만원·과밀 4,800만원 등) 보호.
• 공동근저당 분담 (민법 제368조) — 같은 임대인 소유 여러 호실에 공동근저당이 설정된 경우, 호실별 경매대가 비례로 채권 분담. 본인 호실 분담 채권액 + 선순위 임차보증금이 매각가 안에 들어가야 회수 가능.

핵심: 다세대 8호실 모두 같은 임대인 소유 + 공동근저당 설정이면 호실별 매각가에서 본인 분담 채권액 빼고 남는 금액에서 선순위 임차인부터 변제. 본인 순위가 뒤면 회수 어려울 수 있어요.

A. 매각가·선순위 채권액·소액임차인 보호액을 한 번에 정리해 비교합니다.

• 1단계 — 등기부등본 발급 (모든 호실) — 같은 임대인 소유 여부, 공동근저당 설정 여부 확인. 본인 호실 + 다른 호실 전부.
• 2단계 — 전입세대열람 + 확정일자 부여 현황 — 다른 임차인의 전입·확정일자 시점 확인. 동주민센터에서 발급(이해관계인).
• 3단계 — 매각가 추정 — 감정평가서 기준 70~80%에서 낙찰되는 사례가 많음. 본인 호실 매각가에서 공동근저당 분담액·선순위 임차보증금 차감.
• 4단계 — 소액임차인 최우선변제 적용 — 본인이 소액임차인이면 최우선변제 일정액은 안전. 그 외는 우선변제권 순위에 따라 변제.
• 5단계 — 부족분 회수 트랙 — 임대인 다른 재산에 가압류·강제집행. 회수 어려우면 HUG 보증보험·전세사기특별법 적용 검토.

배당요구·소액임차인 신청에 아래 자료를 미리 정리해두면 절차가 빨라집니다.

• 임대차계약서 + 확정일자 받은 사본 — 우선변제권 입증 핵심.
• 주민등록등본 (해당 주소) — 전입신고 시점 + 점유 입증.
• 등기부등본 (본인 호실 + 같은 건물 전체 호실) — 공동근저당·다른 호실 권리관계 확인.
• 전입세대열람 내역서 — 다른 임차인 전입 시점.
• 경매개시결정문 + 배당요구신청서 — 배당요구종기 전 신청 필수.
• 중개대상물 확인설명서 — 공인중개사 책임 추궁 자료.
• HUG 보증보험증서 (가입자만) — 보증금액·만기일.

⚠️ 흔한 실수: 배당요구종기 안에 배당요구를 안 하면 우선변제권이 있어도 배당에서 빠집니다. 경매개시결정문 받자마자 종기 확인하세요.

아래 4가지는 다중 채권자 케이스에서 가장 자주 보고되는 함정입니다.

• "확정일자만 있으면 안전하다" — 확정일자 시점이 근저당·다른 임차인보다 늦으면 후순위. 시점 비교가 핵심입니다.
• "전입신고만 했어도 보호된다" — 전입신고는 대항력만 부여. 우선변제권은 확정일자 별도 필요. 둘 다 갖춰야 안전.
• "공인중개사가 안전하다고 했다" — 다세대주택 중개 시 다른 호실 임대차보증금 확인·설명 의무가 있습니다(공인중개사법 제25조). 누락 + 손해 발생 시 공인중개사·공제금 청구 검토.
• "임차권등기 안 해도 된다" — 이사 가야 한다면 임차권등기명령 후 이사. 안 하면 대항력·우선변제권 상실.

🏛️ 신청·상담 경로: 대한법률구조공단 132 / HUG 1566-9009 / 전세사기피해지원센터 1533-8119 / 공인중개사협회 02-3404-3500 / 임대차분쟁조정위원회 1670-7150.