임대인 친인척 명의변경 잠적

Q: 임대인이 연락 두절이면 소송이 가능한가요?

공시송달 통해 진행 가능합니다. 법률구조공단 상담 권장.

절차형

"보증금 2억원 전세계약 중 계약 종료 한 달 전 임대인이 본인 형제 명의로 등기를 변경하고 연락 두절. 새 명의자도 "본인은 인수받은 입장이라 보증금은 모른다"고 회피하고, 원래 임대인은 잠적. 사실상 보증금 회수가 어려워진 상황입니다." 임대인 친·인척 명의변경은 ① 사해행위취소(민법 406조, 보증금 회수 회피 목적이면 취소 가능) ② 임차권등기명령(대항력·우선변제권 유지) ③ HUG 보증보험 가입 시 이행청구 ④ 새 명의자 책임 승계 검토(주임법 3조) ⑤ 형사 사기·강제집행면탈 5가지 트랙이 결합되는 영역. 임대인이 보증금 반환을 회피하려 친·인척에게 명의 이전 시 사해행위로 평가될 수 있는 영역. 대응은 ① 등기·자료 ② 임차권등기 ③ 사해행위취소 ④ HUG ⑤ 형사 5단계입니다.

1Q. 임대인 명의변경 잠적 5단계 점검

A. 등기·등기명령·취소·HUG·형사 5단계로 점검할 수 있습니다.

① 등기부등본·명의변경 자료 확보 — 변경 시점·관계 확인.
② 임차권등기명령 신청 — 대항력·우선변제권 유지.
③ 사해행위취소 소송 — 친·인척 명의 무효화.
④ HUG 보증보험 이행청구 (가입 시)
⑤ 형사 사기·강제집행면탈 고소

핵심: 임대인이 보증금 회수 회피 목적으로 친·인척에게 명의 이전 시 사해행위 평가 가능. 새 명의자는 주임법 3조에 따라 임대인 지위 승계되므로 보증금 반환 의무 부담 영역.

2📌 이렇게 진행됩니다 — 5단계

A. 등기·등기명령·소송 흐름입니다.

1단계 — 등기·자료 확보 (즉시) — 등기부·계약서·확정일자.
2단계 — 임차권등기명령 신청 (1~2개월) — 대항력·우선변제권 유지.
3단계 — 사해행위취소 소송 (취소 사유 안 날부터 1년)
4단계 — HUG 이행청구 (계약 종료 후 2년 내, 가입 시)
5단계 — 형사 사기·강제집행면탈 고소

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3📋 준비서류 체크리스트 — 7가지

A. 계약·등기·관계 갈래입니다.

임대차계약서·확정일자·전입신고증
등기부등본 (명의변경 전·후 비교)
새 명의자와 원 임대인 관계 자료 (가족관계증명)
보증금 반환 청구 내용증명·메시지
HUG 보증증서·보증보험 가입 자료
임대인 재산·소득 추적 자료 (가능 범위)
본인 신분증·진술서

팁: 명의변경 직전 임대인 재산 상태 자료 확보가 사해행위취소의 핵심. 임대인이 다른 재산도 없는 상황에서 친·인척에게 부동산 이전 시 "채권자 회피 의도" 추정 강화 영역.

4⚠️ 다툼 포인트 + 🏛️ 신청·상담 경로

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

사해행위 요건 — 채권자 회피 목적·악의.
친·인척 명의 수익자 — 악의 추정 강화.
1년 제척기간 — 사유 안 날부터 1년 내 제소.
새 명의자 책임 승계 — 주임법 3조 4항.
HUG 이행청구 — 계약 종료 후 2년 내.

🏛️ 무료 상담·신고 기관

HUG 주택도시보증공사 1566-9009
전세사기피해지원센터 1533-8119
대한법률구조공단 132

📌 이렇게 진행됩니다

HUG 주택도시보증공사 · 전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회 안내 절차를 참고하면, 다음 흐름으로 진행됩니다.

전세보증금반환보증 이행청구 절차

1
보증사고 발생 및 통지
전세계약 종료·해지 후 1개월 내 보증금을 반환받지 못한 경우 또는 전세목적물 경매·공매로 보증채권자가 배당 후 보증금을 반환받지 못한 경우 보증사고로 인정. 영업점에 사고통지서 제출.
2
이행청구서 제출
이행청구서·구비서류를 영업점 또는 모바일HUG 통해 제출. 청구 후 24시간 이내 모든 필요서류 제출 권장.
3
보증조사 (이행심사)
HUG 가 청구의 적정성·요건 충족 여부 확인 (계약해지 정당성, 보증사고 인정 여부, 임차권등기 여부 등).
4
보증결정
심사 완료 시 보증이행 결정 통보 (불승인 시 사유 통보).
5
대위변제 (보증금 지급)
임차인 계좌로 보증금 지급. HUG 는 임대인을 상대로 구상권 행사.

📋 준비서류 체크리스트

상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.

필수 자료

임차인 본인

●신분증 사본
●주민등록등본 또는 초본 (주소변경 기록 포함, 발급 1개월 이내)
●인감증명서 (발급 3개월 이내)
●임차인 계좌 통장사본

전세사기피해자 결정신청

●피해자 결정신청서 (jeonse.kgeop.go.kr 양식)
●임대차계약서 사본
●주민등록등본·초본 (확정일자 확인)
●건물등기부등본
●보증금 반환 거절 입증자료 (내용증명·문자·녹취)
●임대인 다주택·재산은닉 등 의심 입증자료
●경매·공매 진행 증빙 (있는 경우)

있으면 도움이 되는 자료

임대차 계약

●전세계약서 원본 또는 사본
●전세보증금 반환 채무자(임대인) 확인 서류
●임대인 주소·연락처 확인 서류

보증사고 입증

●계약해지 통보 내용증명 사본
●보증금 반환 거절 입증자료 (카톡·문자·통화녹음 녹취록)
●임차권등기명령 결정문 또는 등기부등본 (등기 완료본)

추가 (해당 시)

●경매·공매 배당표 (경매 진행 시)
●사망진단서·상속관계증명서 (임대인 사망 시)
●외국 거주 증빙 (임대인 해외거주 시)
●법원 판결문·확정증명서 (소송 진행 시)

주택임대차 분쟁조정

●분쟁조정 신청서
●신분증
●주민등록초본
●건물등기부등본
●임대차계약서
●건축물대장
●기타 입증자료 (사진·영수증·견적서 등)

⚠️ 자주 하는 실수

미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.

●임차권등기명령 없이 이사 → 대항력·우선변제권 상실
●내용증명 없이 구두로만 해지 통보 → 거절 입증 어려움
●2년 청구기한 도과 → 보증이행 거절
●주소변경 후 등본 미갱신 → 서류 보완 요청으로 지연
●확정일자 없이 피해자 결정 신청 → 요건 미충족

🏛️ 무료기관 · 신청 경로

아래 기관에서 절차 안내·상담을 확인하실 수 있습니다.

▸
HUG 주택도시보증공사
khug.or.kr
▸
전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회
khug.or.kr
▸
대한법률구조공단 (KLAC) — 혼자하는소송 법률지원센터 + 개인회생·파산 종합지원센터
khug.or.kr

상담 전화

phone1566-9009onlinehttps://onestop.khug.or.kr대표전화132 (국번없이)사이버상담klac.or.kr

본 안내는 기관 공개 절차를 정리한 것으로 법률 판단이 아닙니다. 사건마다 결과가 달라질 수 있어 구체적 사정은 변호사·전문기관 상담을 통해 검토해보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q.새 명의자에게 보증금 청구 가능한가요?

주임법 3조 4항에 따라 임대인 지위 승계로 청구 가능한 영역입니다.

Q.사해행위취소는 언제까지 신청해야 하나요?

사유를 안 날부터 1년, 행위 시점부터 5년 내 제소해야 합니다.

Q.임대인이 연락 두절이면 소송이 가능한가요?

공시송달 통해 진행 가능합니다. 법률구조공단 상담 권장.

Q.HUG 보증보험 가입했으면 이행청구가 우선인가요?

네, 계약 종료 후 2년 내 이행청구로 빠른 회수 검토 가능합니다.

Q.형사 고소도 병행 가능한가요?

네, 사기·강제집행면탈 고소 병행 가능한 영역입니다.