임대인 사망 상속포기 보증금

A. 공동임대인·불가분채무·상속포기·우선변제 4단계로 점검할 수 있습니다.

• ① 공동임대인 자동 승계 (주임법·상임법) — 상속인이 임대인 지위 자동 승계. 별도 합의 불필요. 새 계약서 안 써도 효력 유지.
• ② 보증금 반환채무 = 불가분채무 (2015다59801) — 공동상속인 모두에게 전액 청구 가능. 1명이 변제 시 다른 상속인에게 구상.
• ③ 상속포기·한정승인 시 절차 — 상속개시(사망) 안 날부터 3개월 내 가정법원 신고. 상속포기 시 자녀 → 손자녀 → 형제 순으로 책임 이동 영역.
• ④ 우선변제권·임차권등기 + 경매 — 전입신고+확정일자 시 우선변제권. 임대인 사망 + 상속재산 경매 시 우선 배당. 본인 보증금 보호 핵심.

핵심: 임대인 사망해도 상속인이 임대인 지위 자동 승계. 다만 상속포기 + 자력 부족이면 회수 어려운 영역. 본인 우선변제권(전입+확정일자) + 임차권등기가 핵심 보호.

A. 자료 정리 → 상속인 확인 → 청구 → 임차권등기 → 경매·배당 순서로 진행됩니다.

1. 1단계 — 자료 정리 (즉시) — 임대차계약서·전입신고·확정일자·등기부등본·임대인 사망 정황(사망진단서).
2. 2단계 — 상속인 확인 (1~2주) — 가족관계증명서 또는 가정법원 한정승인·상속포기 신고 여부 조회.
3. 3단계 — 보증금 반환 청구 (만기 시 또는 즉시 검토) — 상속인 전원에게 내용증명. 불가분채무로 1명에게 전액 청구 가능 영역.
4. 4단계 — 임차권등기명령 + 가압류 (이사 필요 시) — 우선변제권 유지 + 상속재산 가압류로 처분 방지.
5. 5단계 — 상속재산 경매·배당 — 자력 부족 시 임차권 + 우선변제권으로 경매 배당 신청. HUG 가입자라면 보증보험 청구 결합.

A. 임차 자료 + 상속·재산 자료 두 갈래로 정리하면 효율적입니다.

• 임대차계약서·만기일 — 보증금 액수·임대인 명의.
• 전입신고·확정일자 — 우선변제권 자료.
• 등기부등본 — 임대인 부동산 + 근저당 정보.
• 임대인 사망진단서·기본증명서 — 사망 시점.
• 상속인 가족관계증명서 — 상속인 확인.
• 한정승인·상속포기 신고서 — 가정법원 자료(공개 여부 확인).
• 상속재산 자료 — 부동산·예금·주식 등 자력 평가.
• HUG·SGI 보증보험 가입증 — 가입자라면 보증청구 트랙.

팁: 상속포기 신고는 '사망 안 날부터 3개월' 이내. 본인은 그 기간 동안 임차권등기 + 가압류로 권리 보전 우선. 상속포기 후 다음 순위(손자녀·형제) 확인 절차로 시간 더 걸리는 영역.

A. 상속인 자주 주장과 무료 상담 기관을 정리하면 다음과 같습니다.

• "상속포기했으니 책임 없다" 주장 검토 — 적법 신고면 책임 면제 영역. 다만 본인 우선변제권은 부동산에 그대로 유효.
• "한정승인이라 보증금 못 준다" 주장 부분 반박 — 한정승인은 상속재산 한도 내 변제. 부동산 자체에 우선변제권 있다면 경매 배당 가능.
• "새 계약서 다시 써야 한다" 요구 거부 영역 — 임대인 지위 자동 승계. 새 계약서 안 써도 기존 계약 유효(2015다59801).
• "본인은 1/3 지분만 책임" 주장 반박 — 불가분채무. 1명에게 전액 청구 가능. 그 후 다른 상속인에게 구상은 상속인 사이 문제.

🏛️ 무료 상담·구제 기관

• 대한법률구조공단 132 — 임대차·상속 무료 상담.
• 전세사기피해지원센터 1533-8119 — 전세 피해 상담.
• HUG 1670-9009 — 전세보증보험 사고 신고.
• 가정법원 종합민원실 — 상속포기·한정승인 신고 여부 확인.