"다가구주택의 한 호실에 전세로 들어온 임차인입니다. 그런데 알고 보니 같은 건물에는 저보다 먼저 전입·확정일자를 갖춘 선순위 임차인들이 많았고, 그중 일부는 실제로 그 집에 살면서 사용·수익하려던 것이 아니라 임대인에게 빌려준 기존 채권을 '대항력 있는 임차인' 지위를 빌려 우선적으로 회수하려는 목적이었던 것으로 보입니다. 임대인의 가족·지인이 형식만 임대차로 꾸며 선순위로 끼어 있다 보니, 정작 진짜 거주 목적인 제 보증금은 경매가 진행되면 한 푼도 회수하기 어려운 상황이에요. 이렇게 거주가 아닌 채권 회수를 주된 목적으로 한 임대차도 대항력이 인정되는지, 제 보증금은 어떤 순서로 정리해야 하는지 막막한 상태입니다." 주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택 인도와 주민등록(전입신고)을 갖춘 임차인의 대항력을, 같은 법 제3조의2는 확정일자를 갖춘 우선변제권을 정하는 영역입니다. 판례·실무는 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 데 있지 않고 실제로는 대항력 있는 임차인으로 보호받아 기존 채권을 회수하려는 데 있는 경우에는 주택임대차보호법상 대항력을 인정하지 않을 여지가 있고, 그 주된 목적이 무엇인지는 거래의 경위·당사자 관계·자금의 성격 등을 살펴 판단해야 한다고 보는 본 사례 흐름이 있는 영역입니다. 다가구 + 선순위 임차인 + 채권회수 목적 결합은 '임대차 주된 목적·대항력 평가' 다툼이 검토될 수 있는 트랙입니다. 피해자라면 ① 권리·배당 ② 선순위 성격 ③ 대항력 판단 ④ 회수 ⑤ 대응 5중 트랙이 가능한 영역. 대응은 ① 배당 ② 성격 ③ 대항력 ④ 회수 ⑤ 대응 5단계로 검토해볼 수 있습니다. 피해자라면 관련 자료를 정리해두는 것을 검토할 수 있습니다.
1Q. 다가구 선순위 임차보증금 전세사기 5단계 점검
A. 권리/배당·선순위 성격·대항력 판단·회수·대응 5단계로 점검할 수 있습니다.
- ① 권리·배당 — 등기부·확정일자·전입, 경매 배당표와 미수령 잔액 확인.
- ② 선순위 성격 — 선순위 임차인이 실제 거주·사용·수익 목적인지 정리.
- ③ 대항력 판단 — 주된 목적이 채권회수면 대항력이 부정될 여지 정리.
- ④ 회수 — 배당이의·우선변제·잔여 권리 등 회수 경로 정리.
- ⑤ 대응 — 가장 임차인 다툼과 형사·민사 대응 검토.
핵심: 임대차의 주된 목적이 거주·사용·수익이 아니라 기존 채권 회수에 있는 경우라면 주택임대차보호법상 대항력이 인정되지 않을 여지가 있는 영역. 선순위 임차인의 실제 거주·자금 성격·당사자 관계를 정리해 가장 임차인 여부를 다투는 것이 핵심인 트랙입니다.
2📌 이렇게 진행됩니다 — 회수 5단계
A. 전세피해지원센터·법원·KLAC 안내 절차 흐름입니다.
- 1단계 — 권리·배당 자료 확인 (즉시) — 등기부·확정일자·전입, 경매 배당표·미수령 잔액 점검.
- 2단계 — 선순위 성격 정리 (수일 내) — 선순위 임차인의 실제 거주·사용·수익 여부, 자금 성격·당사자 관계 확인.
- 3단계 — 대항력 다툼 정리 (가능한 빨리) — 주된 목적이 채권회수인지 가장 임차인 여부 정리.
- 4단계 — 배당이의·회수 정리 (종기 내/병행) — 배당이의·우선변제·잔여 권리 등 회수 경로 정리.
- 5단계 — 잔액 회수·소송 (병행) — 미회수 잔액 처리, 형사 고소·전세피해 지원 검토.
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AI 무료 상담 시작 →3📋 준비서류 체크리스트 — 7가지
A. 권리·배당·선순위 성격 갈래입니다.
- 전세(임대차)계약서 (확정일자 포함)
- 주민등록등본·전입세대 확인서 (대항요건)
- 부동산등기부등본 (근저당·소유관계)
- 경매 배당표·배당요구 자료 (미수령 잔액)
- 선순위 임차인 전입·확정일자 현황 자료 (선순위 규모)
- 선순위 임차인 거주·자금 성격 관련 자료 (가장 임차인 다툼)
- 보증금 송금 내역·계약 경위 기록
팁: 임대차의 주된 목적이 거주가 아니라 임대인에 대한 기존 채권 회수에 있는 선순위 임차인이라면 대항력이 부정될 여지가 있으므로, 선순위 임차인의 실제 거주 여부·자금 성격·당사자 관계를 정리해 가장 임차인인지를 다툴 자료를 모아두는 것이 핵심입니다. 경매 배당표·전입 현황·송금 내역을 함께 챙겨두는 것이 안전한 영역입니다.
4⚠️ 다툼 포인트 + 🏛️ 신청·상담 경로
A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.
- 임대차 주된 목적 — 거주·사용·수익인지 채권 회수인지.
- 대항력 인정 — 채권 회수 목적이면 대항력이 부정되는지.
- 가장 임차인 — 선순위가 형식만 갖춘 가장 임차인인지.
- 배당 순위 — 선순위 규모와 배당 순위·잔여 회수 가능성.
- 회수 경로 — 배당이의·우선변제·형사 고소 등.
🏛️ 무료 상담·신청 기관
- 대한법률구조공단 132
- HUG 주택도시보증공사 1566-9009
- 전세피해지원센터 1533-8119
- 주택임대차분쟁조정위원회 (klac.or.kr)
관련 판례 참고
판례 — 임대차의 주된 목적이 채권 회수인 경우 대항력
대법원 2007다55088(대법원, 2007.12.13 선고) 영역에서 법원은 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 데 있지 않고 실제로는 대항력 있는 임차인으로 보호받아 기존 채권을 회수하려는 데 있는 경우에는 주택임대차보호법상의 대항력을 인정할 수 없다고 보아, 부모가 삼촌에 대해 가지는 대여금채권을 임대차보증금으로 대체하기로 하고 그 삼촌이 건축한 빌라에 관해 임대차계약을 체결한 사안에서, 그 주된 목적이 대항력 있는 임차인으로 보호받아 부모의 대여금채권을 우선변제받으려는 데 있는지를 더 심리해야 한다는 이유로 원심판결을 파기했습니다. 다가구 선순위 임차보증금 전세사기 사안에서도 선순위 임차인의 임대차 주된 목적과 대항력을 검토해볼 수 있습니다.
다가구 + 선순위 임차인 + 채권회수 목적 결합 시 임대차 주된 목적·대항력 평가 검토 영역 — 전입 현황·거주·자금 성격·배당표 정리 후 변호인 상담 권장.
📌 이렇게 진행됩니다
HUG 주택도시보증공사 · 전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회 안내 절차를 참고하면, 다음 흐름으로 진행됩니다.
전세보증금반환보증 이행청구 절차
- 1
보증사고 발생 및 통지
전세계약 종료·해지 후 1개월 내 보증금을 반환받지 못한 경우 또는 전세목적물 경매·공매로 보증채권자가 배당 후 보증금을 반환받지 못한 경우 보증사고로 인정. 영업점에 사고통지서 제출.
- 2
이행청구서 제출
이행청구서·구비서류를 영업점 또는 모바일HUG 통해 제출. 청구 후 24시간 이내 모든 필요서류 제출 권장.
- 3
보증조사 (이행심사)
HUG 가 청구의 적정성·요건 충족 여부 확인 (계약해지 정당성, 보증사고 인정 여부, 임차권등기 여부 등).
- 4
보증결정
심사 완료 시 보증이행 결정 통보 (불승인 시 사유 통보).
- 5
대위변제 (보증금 지급)
임차인 계좌로 보증금 지급. HUG 는 임대인을 상대로 구상권 행사.
📋 준비서류 체크리스트
상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.
📋 준비서류 체크리스트
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필수 자료
임차인 본인
- ●신분증 사본
- ●주민등록등본 또는 초본 (주소변경 기록 포함, 발급 1개월 이내)
- ●인감증명서 (발급 3개월 이내)
- ●임차인 계좌 통장사본
전세사기피해자 결정신청
- ●피해자 결정신청서 (jeonse.kgeop.go.kr 양식)
- ●임대차계약서 사본
- ●주민등록등본·초본 (확정일자 확인)
- ●건물등기부등본
- ●보증금 반환 거절 입증자료 (내용증명·문자·녹취)
- ●임대인 다주택·재산은닉 등 의심 입증자료
- ●경매·공매 진행 증빙 (있는 경우)
있으면 도움이 되는 자료
임대차 계약
- ●전세계약서 원본 또는 사본
- ●전세보증금 반환 채무자(임대인) 확인 서류
- ●임대인 주소·연락처 확인 서류
보증사고 입증
- ●계약해지 통보 내용증명 사본
- ●보증금 반환 거절 입증자료 (카톡·문자·통화녹음 녹취록)
- ●임차권등기명령 결정문 또는 등기부등본 (등기 완료본)
추가 (해당 시)
- ●경매·공매 배당표 (경매 진행 시)
- ●사망진단서·상속관계증명서 (임대인 사망 시)
- ●외국 거주 증빙 (임대인 해외거주 시)
- ●법원 판결문·확정증명서 (소송 진행 시)
주택임대차 분쟁조정
- ●분쟁조정 신청서
- ●신분증
- ●주민등록초본
- ●건물등기부등본
- ●임대차계약서
- ●건축물대장
- ●기타 입증자료 (사진·영수증·견적서 등)
⚠️ 자주 하는 실수
미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.
⚠️ 자주 하는 실수
미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.
- ●임차권등기명령 없이 이사 → 대항력·우선변제권 상실
- ●내용증명 없이 구두로만 해지 통보 → 거절 입증 어려움
- ●2년 청구기한 도과 → 보증이행 거절
- ●주소변경 후 등본 미갱신 → 서류 보완 요청으로 지연
- ●확정일자 없이 피해자 결정 신청 → 요건 미충족
🏛️ 무료기관 · 신청 경로
아래 기관에서 절차 안내·상담을 확인하실 수 있습니다.
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HUG 주택도시보증공사
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전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회
khug.or.kr - ▸
대한법률구조공단 (KLAC) — 혼자하는소송 법률지원센터 + 개인회생·파산 종합지원센터
khug.or.kr
상담 전화
본 안내는 기관 공개 절차를 정리한 것으로 법률 판단이 아닙니다. 사건마다 결과가 달라질 수 있어 구체적 사정은 변호사·전문기관 상담을 통해 검토해보시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q.거주가 아니라 돈 회수 목적 임차인도 대항력이 있나요?
Q.선순위가 가장 임차인인지 어떻게 다투나요?
Q.배당에서 밀렸는데 다툴 방법이 있나요?
Q.제 보증금은 어떤 순서로 회수하나요?
Q.회수는 어디서 도움을 받나요?
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- ▸전세 임대인이 보증금을 못 돌려준 채 개인파산으로 면책결정까지 받았는데, 저는 전입·확정일자로 우선변제권이 있어요. 임대인이 면책됐어도 우선변제권 있는 보증금은 따로 받을 수 있는지, 임대인에게 직접 청구할 수 있는지 막막합니다.
- ▸공인중개사 중개로 다가구주택에 전세로 들어왔는데, 법인 임대인이 파산하고 집이 경매로 넘어가 선순위 임차인들이 다 받아가는 바람에 저는 한 푼도 못 받았어요. 중개사가 선순위 보증금이 얼마인지 제대로 확인·설명하지 않은 책임을 물을 수 있는지 막막합니다.
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- 중개사를 통해 다세대주택 한 세대에 전세로 들어왔는데, 같은 건물의 다른 세대들까지 묶인 공동(근)저당이 잡혀 있었어요. 중개사는 그 다른 세대의 선순위나 임차인 보증금은 제대로 확인·설명해주지 않았고, 결국 경매에서 한 푼도 못 받았어요. 중개사 책임을 물을 수 있는지 막막합니다.
- 공인중개사를 통해 다가구주택에 전세로 들어왔는데, 중개사가 선순위 보증금이 얼마인지 제대로 조사·설명하지 않아 경매에서 한 푼도 배당받지 못했어요. 중개사에게 책임을 물어 손해를 회복할 수 있나요?
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- 전세사기를 당한 것 같은데 어디부터 시작해야 하나요?
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- 보증금을 못 받고 있는데 직장 때문에 전입신고를 옮기거나 비워둬야 할 상황이에요. 전입·점유를 함부로 바꾸면 우선변제권이 위험해지나요?
- 전세사기 피해를 입었는데 보증금 배당은 어떤 순서로 되나요?
- 전세보증금을 돌려받지 못했을 때 어떻게 대응해야 하나요?
- 등기부에 신탁이 설정된 집인데 임대인이 제대로 알려주지 않고 전세계약을 했고, 알고 보니 신탁회사 동의 없는 계약이라 보증금 회수가 위태로워요.
- 중개사 말만 믿고 계약했는데 알고 보니 선순위 보증금·근저당이 훨씬 많았어요. 중개사가 제대로 설명 안 한 건데 손해를 물을 수 있나요?
- 다세대주택 집주인이 여러 채를 갭투자로 사들였다가 보증금을 못 돌려준다고 해요. 임차권등기, 대항력, 우선변제 같은 걸 어떤 순서로 챙겨야 보증금을 회수할 수 있을까요?
- 시세보다 싼 키머니 5천만원·월세 30만원 신축 빌라가 알고보니 무허가 위반건축물이었어요. 보증금 회수 가능한가요?
- 계약 후에 알고 보니 집이 신탁 부동산이라 진짜 소유자는 신탁회사였대요. 신탁회사 동의 없이 한 계약이라는데 보증금을 돌려받을 수 있나요?
- 계약갱신요구권으로 갱신된 전세에서 해지를 통지했는데, 3개월이 지나 만기가 됐는데도 집주인이 보증금을 안 돌려줘요. 깡통전세 같아 불안한데 어떻게 해야 하나요?
- 임대인을 대리한다는 사람이 위조한 위임장·인감으로 전세계약을 하고 보증금을 가로챈 것 같은데, 실제 소유자는 계약을 모른다고 해요.
- 전세보증금을 못 돌려받으면 어떻게 해야 하나요?
- 전세사기 피해 후 경매가 진행 중인데 보증금을 우선 돌려받을 수 있나요?
- 신축 오피스텔에 전세로 들어왔는데 시행사가 부도났다는 말이 돌고 보증금 반환이 막막해요. 임차권등기와 HUG 보증, 우선변제 같은 걸 어떤 순서로 진행해야 하나요?
- 다가구주택에 전세로 들어와 전입·확정일자를 갖췄는데 보증금을 못 돌려받고 경매까지 넘어갔어요. 전입을 계속 유지해야 대항력이 지켜지는지, 이사나 소유권 변동이 생기면 권리가 어떻게 되는지, 보증금을 어떤 순서로 회수해야 하는지 막막합니다.
- 갭투자로 수십 채를 굴리던 임대인 집에 전세로 들어와 전입·확정일자를 갖췄는데 보증금을 못 받고 집이 경매로 넘어갔어요. 대항력으로 보호받아 보증금을 회수하려는데, 임차 목적이 거주가 아니라 회수처럼 보이면 대항력이 부정될 수도 있다고 들어 막막합니다.
- 전세사기 피해를 입었을 때 구제 절차는 어떻게 진행되나요?
- 전세 계약 때보다 집값·전세 시세가 크게 떨어졌고, 임대인이 새 세입자를 못 구했다며 만기에도 보증금을 못 돌려준다고 해요.
- 살던 집이 매매돼 집주인이 바뀌었는데, 새 집주인이 '나는 보증금 받은 적 없으니 모른다'며 반환을 거부해요. 누구에게 보증금을 받아야 하나요?
- 집주인을 사칭한 사람이 위조한 신분증으로 전세계약을 하고 보증금을 가로챘어요. 실제 소유자는 계약을 전혀 몰랐다고 하는데 어떻게 해야 하나요?
- 전세 사는 집이 새 집주인에게 팔렸는데, 새 집주인이 보증금을 못 주겠다고 하고 옛 집주인은 이미 넘어갔다고 발을 빼요. 누구에게 보증금을 청구해야 하나요?
- 중개수수료를 낸 공인중개사가 알고보니 영업정지·자격취소 상태였어요. 계약·중개수수료 환급 가능한가요?
- 깡통전세인지 확인하는 방법은 무엇인가요?
- 보증금을 못 받아 임차권등기명령을 신청하면서 등기 비용·신청 비용이 들었어요. 이 비용도 집주인에게 따로 청구해서 받아낼 수 있나요?
- 전세계약·전입신고 후 임대인이 동의 없이 근저당을 추가 설정했어요. 우선변제권이 위협받나요?
- 보증금을 못 받은 채 사정상 이미 이사를 나와 짐을 뺐는데, 대항력이 사라졌다고 들었어요. 임차권등기를 하면 권리를 다시 살릴 수 있나요?
- 깡통전세인지 확인하려면 계약 전에 뭘 체크해야 하나요?
- 전세사기 가해자로 지목됐는데 언제까지 뭘 해야 하나요?
- 전세사기 피해자 인정 신청은 어떤 절차로 진행되고 어떤 서류가 필요한가요?
- 전세사기 피해를 당했는데 민사소송과 형사고소 중 뭐가 나은가요?
- 전세사기와 보증금 미반환은 뭐가 다른가요?
- 전세사기로 경매가 진행되는데 보증금을 배당받으려면 어떻게 하나요?
- 같은 집주인에게 전세사기를 당한 피해자들이 함께 대응할 수 있나요?
- 전세사기가 의심되는데 뭘 먼저 확인해야 하나요?
- 깡통전세인지 어떻게 확인하고 대처해야 하나요?
- 전세사기를 당했는데 어디에 어떻게 신고해야 하나요?
- 전세사기 피해자 인정을 받으려면 어떤 서류가 필요한가요?
- 전세사기를 당했는데 고소장은 어떻게 쓰나요?