시설비 청구 포기 약정과 원상복구 면제 합의 다툼 대응 단계

이사 날짜를 잡고 짐을 정리하던 중에 임대인으로부터 원래대로 다 돌려놓아야 보증금을 줄 수 있다는 연락을 받으면, 남은 일정이 한꺼번에 헝클어집니다. 입주할 때 낡은 부분을 직접 고쳐 쓰기로 했고 그 비용도 청구하지 않기로 이야기가 되어 있었는데, 정작 나갈 때가 되니 그 시설을 모두 뜯어내라는 요구가 돌아온 것입니다. 견적을 받아보니 금액도 만만치 않고, 보증금에서 그만큼 빠진다고 하니 다음 집 계약금은 어떻게 마련해야 할지 걱정이 앞서실 것입니다. 이런 상황에서는 감정적으로 맞서기보다 계약서의 문구와 당시 합의 내용을 확인하고, 반환 절차를 어떤 순서로 밟을지 정리하는 것이 실질적인 해법이 됩니다. 민법 제615조와 제654조는 임차인의 원상회복 의무를, 제626조는 임차인이 지출한 필요비와 유익비의 상환청구를 각각 규정하고 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의2는 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권을, 제3조의3은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 정하고 있으며, 2023년 개정으로 임대인의 협력 없이도 절차를 진행할 수 있도록 정비되어 결정 즉시 등기 촉탁이 이루어지는 구조가 되었습니다. 법원은 계약서에 인쇄된 원상복구 조항이 있더라도 계약 체결 당시 시설비나 보수비를 청구하지 않기로 하는 특약이 함께 있었다면, 비용상환청구권을 포기하는 대신 원상복구 의무도 부담하지 않기로 하는 합의가 있었다고 볼 수 있다는 취지로 판단해 왔습니다. 또한 계약이 끝난 뒤에도 보증금을 받지 못해 동시이행의 항변권을 행사하며 건물을 계속 점유한 경우, 이를 곧바로 불법점유로 보기 어렵고 실제로 사용·수익하지 않았다면 부당이득 반환 의무가 성립하지 않는다고 본 흐름도 있습니다. 그래서 대응은 넷으로 나뉩니다. 첫째 문구 확인 트랙(인쇄 조항과 특약의 관계), 둘째 상태 입증 트랙(입주 시와 퇴거 시 사진), 셋째 반환 절차 트랙(내용증명·임차권등기·지급명령), 넷째 보증·지원 트랙(보증 상품과 공공 지원)입니다. 이 가운데 반환 절차 트랙은 순서가 특히 중요합니다. 등기가 완료된 사실을 확인하지 않고 먼저 이사하면 그동안 지켜온 요건이 흔들릴 수 있기 때문입니다. 반대로 상태 입증 트랙은 이사 당일이 지나면 다시 만들 수 없는 자료라 그날 한 번에 정리해야 합니다. 복구 범위를 둘러싼 다툼은 결국 입주 시와 퇴거 시의 상태 차이를 어떻게 설명하느냐로 좁혀지므로, 사진과 견적을 같은 기준으로 묶어두면 협의든 조정이든 논의가 훨씬 빨라집니다. 또한 공제 항목을 두고 다투는 동안에도 반환 절차의 기한은 계속 흐르므로, 두 가지를 나란히 진행하는 일정표를 만들어두면 안심할 수 있습니다. 지금은 계약서와 입주 당시 사진, 공사 견적과 영수증을 한곳에 모아 어떤 순서로 대응할지 검토해볼 수 있습니다.