계약 후 이중저당 설정

Q: 임대인이 동의 없이 근저당 설정해도 되나요?

소유자 권리이지만 임차인 우선변제 순위 침해는 불가능 영역입니다. 순위 보호.

Q: 본인이 우선변제권자임을 어떻게 입증하나요?

전입신고·확정일자 + 등기부등본 설정일 비교 영역입니다. 시기 우선 확인.

Q: 추가 근저당이 보증금보다 크면 어떻게 되나요?

경매 시 본인 순위는 보호되지만 매각가 부족 시 실제 회수 어려운 영역입니다. HUG 보증 핵심.

Q: 임차권등기는 지금 신청해도 되나요?

계약 종료 전이라도 정당한 사유 입증 시 검토 가능 영역입니다. 변호인 자문.

Q: 임대인 사기 고소도 가능한가요?

의도적 자산 빼돌리기·반환 능력 부재 입증 시 평가 영역입니다. 정황 자료 결정.

절차형

"본인은 2024년 12월 광진구 빌라에 전세 2억원으로 계약하고 즉시 전입신고·확정일자를 완료했습니다. 등기부등본상 선순위 근저당은 없었어요. 그런데 입주 4개월 후 본인 모르게 임대인이 추가 근저당 3억원을 설정한 사실을 등기부 열람에서 확인했습니다. 임대인은 '운영자금 융통'이라며 대수롭지 않게 말하지만, 본인은 '추가 근저당이 우선변제 순위에 어떻게 영향 미치는지' 불안한 상황이에요. 매월 임대료(보증금 외 별도) 인상도 압박하고 있습니다." 주택임대차보호법은 대항력·우선변제권을 보장하고, 본인이 '전입신고+확정일자+점유'를 임대인의 추가 근저당 설정보다 먼저 확보했다면 우선변제 순위가 보호되는 영역입니다. 다만 임대인의 의도적 자산 빼돌리기·과다 차입은 사기 평가 가능 트랙. 피해자라면 ① 우선변제 순위 ② 임대인 의도 ③ 사기 평가 ④ 임차권등기 ⑤ 회수 5중 트랙이 가능한 영역. 대응은 ① 순위 ② 의도 ③ 사기 ④ 등기 ⑤ 회수 5단계입니다.

1Q. 계약 후 이중저당 5단계 점검

A. 순위·의도·사기·등기·회수 5단계로 점검할 수 있습니다.

① 우선변제 순위 확인 — 전입+확정+점유 vs 근저당 설정일.
② 임대인 의도 평가 — 자산 빼돌리기 정황 + 회수 회피.
③ 사기 평가 — 보증금 반환 능력 부재 + 추가 차입.
④ 임차권등기 신청 — 등기로 대항력·우선변제 유지.
⑤ 회수 전략 — 보증금 반환 청구 + 경매 시 배당 평가.

핵심: 본인이 '전입+확정+점유'를 추가 근저당 설정일 이전에 완료했다면 우선변제 순위 보호 영역. 다만 임대인의 의도적 자산 빼돌리기·과다 차입은 사기 평가 가능. HUG 보증 가입 여부 우선 확인.

2📌 이렇게 진행됩니다 — 대응 5단계

A. 확인·등기·청구 흐름입니다.

1단계 — 등기부 등본 + 임대차계약서 보존 (즉시) — 설정일·전입일·확정일자 비교.
2단계 — 내용증명 발송 (1주) — 임대인에 보증금 반환 보장 요구.
3단계 — 임차권등기명령 (2주) — 법원 등기 + 대항력 유지.
4단계 — HUG 보증·민사 검토 (1개월) — 보증 가입 시 청구 + 사기 평가.
5단계 — 임대차 종료 + 보증금 반환 청구 — 계약 만료 시 회수 절차.

💬 전세사기 피해 대응 순서, AI로 정리하기

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3📋 준비서류 체크리스트 — 7가지

A. 순위·의도·등기 갈래입니다.

임대차계약서·송금 영수증
전입신고·주민등록등본·확정일자
등기부등본 (설정일 비교)
임대인 추가 차입·메시지 자료
HUG·SGI 보증서 (가입 시)
임차권등기명령 신청서
변호인 의견서·항변 자료

팁: 본인 전입+확정 후 임대인 추가 근저당이라도 우선변제 순위는 본인이 앞서는 영역. 다만 보증금 회수 시 경매 매각가가 충분해야 실제 회수 가능. 채권보전 + HUG 보증 검토 결합.

4⚠️ 다툼 포인트 + 🏛️ 신청·상담 경로

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

우선변제 순위 — 전입+확정+점유 vs 근저당.
임대인 자산 빼돌리기 — 사기 평가 가능.
임차권등기 — 대항력·우선변제 유지.
HUG 보증 — 가입 시 안전 회수.
경매 배당 — 매각가 + 선순위 평가.

🏛️ 무료 상담·신고 기관

전세사기피해지원센터 1533-8119
HUG 주택도시보증공사 1566-9009
대한법률구조공단 132
경찰청 사이버범죄 신고시스템 (ecrm.police.go.kr)

📌 이렇게 진행됩니다

HUG 주택도시보증공사 · 전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회 안내 절차를 참고하면, 다음 흐름으로 진행됩니다.

전세보증금반환보증 이행청구 절차

1
보증사고 발생 및 통지
전세계약 종료·해지 후 1개월 내 보증금을 반환받지 못한 경우 또는 전세목적물 경매·공매로 보증채권자가 배당 후 보증금을 반환받지 못한 경우 보증사고로 인정. 영업점에 사고통지서 제출.
2
이행청구서 제출
이행청구서·구비서류를 영업점 또는 모바일HUG 통해 제출. 청구 후 24시간 이내 모든 필요서류 제출 권장.
3
보증조사 (이행심사)
HUG 가 청구의 적정성·요건 충족 여부 확인 (계약해지 정당성, 보증사고 인정 여부, 임차권등기 여부 등).
4
보증결정
심사 완료 시 보증이행 결정 통보 (불승인 시 사유 통보).
5
대위변제 (보증금 지급)
임차인 계좌로 보증금 지급. HUG 는 임대인을 상대로 구상권 행사.

📋 준비서류 체크리스트

상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.

필수 자료

임차인 본인

●신분증 사본
●주민등록등본 또는 초본 (주소변경 기록 포함, 발급 1개월 이내)
●인감증명서 (발급 3개월 이내)
●임차인 계좌 통장사본

전세사기피해자 결정신청

●피해자 결정신청서 (jeonse.kgeop.go.kr 양식)
●임대차계약서 사본
●주민등록등본·초본 (확정일자 확인)
●건물등기부등본
●보증금 반환 거절 입증자료 (내용증명·문자·녹취)
●임대인 다주택·재산은닉 등 의심 입증자료
●경매·공매 진행 증빙 (있는 경우)

있으면 도움이 되는 자료

임대차 계약

●전세계약서 원본 또는 사본
●전세보증금 반환 채무자(임대인) 확인 서류
●임대인 주소·연락처 확인 서류

보증사고 입증

●계약해지 통보 내용증명 사본
●보증금 반환 거절 입증자료 (카톡·문자·통화녹음 녹취록)
●임차권등기명령 결정문 또는 등기부등본 (등기 완료본)

추가 (해당 시)

●경매·공매 배당표 (경매 진행 시)
●사망진단서·상속관계증명서 (임대인 사망 시)
●외국 거주 증빙 (임대인 해외거주 시)
●법원 판결문·확정증명서 (소송 진행 시)

주택임대차 분쟁조정

●분쟁조정 신청서
●신분증
●주민등록초본
●건물등기부등본
●임대차계약서
●건축물대장
●기타 입증자료 (사진·영수증·견적서 등)

⚠️ 자주 하는 실수

미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.

●임차권등기명령 없이 이사 → 대항력·우선변제권 상실
●내용증명 없이 구두로만 해지 통보 → 거절 입증 어려움
●2년 청구기한 도과 → 보증이행 거절
●주소변경 후 등본 미갱신 → 서류 보완 요청으로 지연
●확정일자 없이 피해자 결정 신청 → 요건 미충족

🏛️ 무료기관 · 신청 경로

아래 기관에서 절차 안내·상담을 확인하실 수 있습니다.

▸
HUG 주택도시보증공사
khug.or.kr
▸
전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회
khug.or.kr
▸
대한법률구조공단 (KLAC) — 혼자하는소송 법률지원센터 + 개인회생·파산 종합지원센터
khug.or.kr

상담 전화

phone1566-9009onlinehttps://onestop.khug.or.kr대표전화132 (국번없이)사이버상담klac.or.kr

본 안내는 기관 공개 절차를 정리한 것으로 법률 판단이 아닙니다. 사건마다 결과가 달라질 수 있어 구체적 사정은 변호사·전문기관 상담을 통해 검토해보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q.임대인이 동의 없이 근저당 설정해도 되나요?

소유자 권리이지만 임차인 우선변제 순위 침해는 불가능 영역입니다. 순위 보호.

Q.본인이 우선변제권자임을 어떻게 입증하나요?

전입신고·확정일자 + 등기부등본 설정일 비교 영역입니다. 시기 우선 확인.

Q.추가 근저당이 보증금보다 크면 어떻게 되나요?

경매 시 본인 순위는 보호되지만 매각가 부족 시 실제 회수 어려운 영역입니다. HUG 보증 핵심.

Q.임차권등기는 지금 신청해도 되나요?

계약 종료 전이라도 정당한 사유 입증 시 검토 가능 영역입니다. 변호인 자문.

Q.임대인 사기 고소도 가능한가요?

의도적 자산 빼돌리기·반환 능력 부재 입증 시 평가 영역입니다. 정황 자료 결정.