다가구 갭투자 깡통전세

A. 권리확인·내용증명·임차권등기·보증소송·결정 5단계로 검토할 수 있습니다.

• ① 권리 확인 — 전입·확정일자·점유·선순위 근저당 규모 점검.
• ② 내용증명 발송 — 만기 보증금 반환 청구 + 이행 기한 통지.
• ③ 임차권등기명령 — 이사 후에도 대항력·우선변제권 유지.
• ④ HUG 보증이행·반환소송 — 가입 여부에 따라 분기.
• ⑤ 전세사기피해자 결정 — 다수 피해 + 요건 충족 시 신청 검토.

핵심: 다가구 갭투자는 여러 세입자의 보증금이 경매 배당 순위에 함께 얽히는 구조라 우선변제 순위와 선순위 근저당 규모를 먼저 파악하는 것이 핵심. 이사 전 임차권등기 완료가 권리 유지의 핵심입니다.

A. HUG·전세사기피해지원센터 안내 절차를 참고한 흐름입니다.

1. 1단계 — 권리·선순위 근저당 자료 즉시 확보 (즉시) — 등기부·전입·확정일자·선순위 근저당 규모·전체 세입자 현황.
2. 2단계 — 내용증명 발송 (1주 내) — 만기 보증금 반환 청구 + 기한 통지.
3. 3단계 — 임차권등기명령 신청 (이사 전, 1~2개월) — 법원 신청 + 대항력 유지.
4. 4단계 — HUG 보증이행 청구 또는 반환소송 (만기 내) — 가입 여부에 따라 분기.
5. 5단계 — 전세사기피해자 결정 신청 (요건 충족 시) — 피해지원센터·정부 지원·다수 공동 대응 검토.

A. 권리·선순위·청구 갈래입니다.

• 전세계약서·보증금 송금 영수증
• 등기부등본 (선순위 근저당·다가구 세입자 현황)
• 전입세대 확인·확정일자 자료
• 인근 시세 비교 자료 (집값 하락 입증)
• 집주인 반환 거절·지연 메시지·통화 정황
• HUG 보증 가입 여부 확인 자료
• 임차권등기명령 신청 서류

팁: 다가구 갭투자는 건물 전체 세입자의 보증금 합계와 선순위 근저당 합계를 비교해두면 경매 시 배당 가능 범위를 가늠하는 데 도움이 됩니다. 같은 건물 세입자와 함께 공동 대응 여부를 상담해두는 것도 검토할 수 있습니다.

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

• 대항요건 유지 — 이사 전 임차권등기 미완료 시 우선변제권 흔들릴 소지.
• 선순위 근저당 규모 — 경매 배당 시 회수 가능 범위가 달라질 수 있음.
• 다가구 세입자 배당 경합 — 확정일자 순서에 따라 배당 순위 갈릴 수 있음.
• HUG 보증 가입 여부 — 가입 시 이행청구, 미가입 시 반환소송·강제집행 분기.
• 피해자 결정 요건 — 다수 피해·갭투자 정황이 요건 충족에 도움이 될 수 있음.

🏛️ 무료 상담·신고 기관

• 전세사기피해지원센터 1533-8119
• HUG 주택도시보증공사 1566-9009
• 주택임대차분쟁조정위원회 (klac.or.kr)
• 대한법률구조공단 132