셰어하우스 방 전대차 보증금 회수 절차

Q: 셰어하우스 방 전대차도 보증금을 돌려받을 수 있나요?

전대차 권리관계와 대항요건에 따라 회수 경로가 달라지는 영역입니다. 계약서·전대 동의·납입 자료부터 정리하세요.

Q: 임차권등기만 해두면 소멸시효도 중단되나요?

임차권등기에는 시효 중단에 준하는 효력이 없다고 보는 영역입니다. 내용증명·지급명령 등 시효 중단 조치를 별도로 챙기세요.

Q: 임차권등기는 그럼 왜 하나요?

대항력·우선변제권을 취득·유지하게 해 주는 담보적 기능이 주목적인 영역입니다. 권리 보전을 위해 만료·미반환 시 신청을 검토하세요.

Q: 운영자가 잠적했는데 보증금은 어떻게 회수하나요?

지급명령·보증금반환소송·강제집행 등 회수 절차를 살피는 영역입니다. 권리관계와 납입 자료를 정리하세요.

Q: 전세사기 피해자 지원도 받을 수 있나요?

피해자 결정·지원 요건 해당 여부를 살피는 영역입니다. 전세사기피해지원센터 상담을 검토하세요.

절차형

"셰어하우스·코리빙하우스에서 집 전체를 빌려 운영하는 운영자(원임차인)와 방 하나를 전대차(재임대)로 계약하고 보증금·월세를 내고 들어가 살던 전차인·피해자입니다. 그런데 계약이 끝나거나 나가게 됐는데도 운영자가 보증금을 돌려주지 못하고 연락을 끊은 채 잠적하거나, 정작 집주인(원임대인)과의 관계도 불분명해 제 보증금을 누구에게 어떻게 받아야 하는지부터 막막한 상황에 놓였습니다. 저는 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 해두면 대항력·우선변제권도 유지되고 보증금반환채권의 소멸시효까지 중단되어 안심이라는 이야기를 들었는데, 정말로 임차권등기에 압류·가압류·가처분처럼 소멸시효를 중단시키는 효력이 있는지, 아니면 그와 별도로 내용증명·지급명령·소송 같은 시효 중단 조치를 따로 해야 하는지 헷갈립니다. 전대차라는 사정과 셰어하우스 구조가 보증금 회수에 어떤 영향을 주는지, 운영자가 잠적한 상황에서 임차권등기·지급명령·반환소송 중 어디서부터 보증금 회수 절차를 정리해야 하는지, 피해 상담과 조정을 어디서부터 시작해야 할지 막막한 상태입니다." 주택임대차보호법 제3조의3은 임차권등기명령에 따른 임차권등기를, 민법 제168조는 소멸시효의 중단 사유(청구·압류·가압류·가처분·승인)를 정하는 영역입니다. 판례·실무는 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 임차인이 대항력이나 우선변제권을 취득·유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고, 주택임대차보호법이 임차권등기명령 절차에 가압류에 관한 절차규정을 일부 준용하더라도 이는 절차가 비슷한 데서 비롯된 것일 뿐 임차권등기가 강제집행을 보전하기 위한 처분의 성질을 가진다고 볼 수 없어, 임차권등기에는 민법 제168조 제2호의 소멸시효 중단 사유인 압류·가압류·가처분에 준하는 효력이 있다고 볼 수 없다고 보는 본 사례 흐름이 있는 영역입니다. 셰어하우스 전대차 + 운영자 잠적 + 임차권등기·시효 결합은 '임차권등기 효력·소멸시효·회수 절차 평가' 검토가 가능한 트랙입니다. 피해자라면 ① 권리관계 ② 임차권등기 ③ 소멸시효 ④ 회수 절차 ⑤ 대응 5중 트랙이 가능한 영역. 대응은 ① 권리 ② 등기 ③ 시효 ④ 회수 ⑤ 대응 5단계로 검토해볼 수 있습니다. 피해자라면 관련 자료를 정리해두는 것을 검토할 수 있습니다.

1Q. 셰어하우스 방 전대차 보증금 회수 절차 5단계 점검

A. 권리관계·임차권등기·소멸시효·회수 절차·대응 5단계로 점검할 수 있습니다.

① 권리관계 — 전대차 구조와 원임대인·운영자(원임차인)·전차인 사이 권리관계를 정리.
② 임차권등기 — 임차권등기명령으로 대항력·우선변제권을 보전했는지 정리.
③ 소멸시효 — 임차권등기만으로는 시효가 중단되지 않을 수 있어 별도 청구가 필요한지 정리.
④ 회수 절차 — 지급명령·보증금반환소송·배당 등 회수 절차를 점검.
⑤ 대응 — 피해 상담·분쟁조정 등 정리·대응 검토.

핵심: 임차권등기는 대항력·우선변제권을 보전하는 담보적 기능이 주목적이고 소멸시효 중단 사유인 압류·가압류·가처분에 준하는 효력은 없다고 보는 영역이라, 임차권등기와 별도로 내용증명·지급명령·소송 등 시효 중단 조치를 챙겨 회수 절차를 정리하는 것이 핵심인 트랙입니다.

2📌 이렇게 진행됩니다 — 보증금 회수 5단계

A. 전세사기피해지원센터·법률구조공단·임차권등기·지급명령 안내 절차 흐름입니다.

1단계 — 권리·계약 정리 (즉시~수일) — 전대차 계약서·보증금 영수증·전입세대확인서·확정일자와 원임대인·운영자 관계, 잠적·연락 경과를 시간순 정리.
2단계 — 임차권등기 신청 (만료·미반환 시) — 임차권등기명령을 신청해 대항력·우선변제권을 보전.
3단계 — 시효 중단 조치 (병행) — 임차권등기와 별도로 내용증명·지급명령·소제기 등으로 보증금반환채권의 소멸시효 중단을 챙김.
4단계 — 회수 절차 (필요 시) — 지급명령·보증금반환소송·강제집행·배당요구 등 회수 절차 진행 검토.
5단계 — 피해 상담·대응 (병행) — 전세사기피해지원센터 상담, 주임분조위 분쟁조정 신청 검토.

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3📋 준비서류 체크리스트 — 7가지

A. 권리관계·임차권등기·소멸시효·회수 절차 갈래입니다.

전대차 계약서·보증금 영수증 자료 (계약·납입 확인)
전입세대확인서·확정일자 자료 (대항요건·우선변제권)
원임대차·전대 동의 자료 (권리관계·전대 적법성)
임차권등기명령 신청·등기 자료 (권리 보전)
내용증명·지급명령·소제기 자료 (시효 중단)
운영자 잠적·연락 경과 자료 (반환 청구 경과)
전세사기 피해자 결정 신청·분쟁조정 자료 (회수 경로)

팁: 임차권등기는 대항력·우선변제권을 보전하는 담보적 기능이 주목적이고 소멸시효 중단 사유인 압류·가압류·가처분에 준하는 효력은 없다고 보므로, 임차권등기를 해두더라도 내용증명·지급명령·소제기 등 시효 중단 조치를 별도로 챙기고 전대차 권리관계·납입 자료를 정리해두는 것이 핵심입니다. 보증금반환채권의 소멸시효가 지나지 않도록 청구 조치를 미루지 않는 것이 안전한 영역입니다.

4⚠️ 다툼 포인트 + 🏛️ 신청·상담 경로

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

전대차 권리관계 — 원임대인·운영자·전차인 사이 권리관계와 전대 동의 여부.
임차권등기 효력 — 임차권등기가 대항력·우선변제권을 보전하는지.
소멸시효 — 임차권등기만으로는 시효가 중단되지 않을 수 있는지.
시효 중단 조치 — 내용증명·지급명령·소송으로 시효를 챙겼는지.
회수 경로 — 지급명령·소송·피해자 지원 등으로 회수할 경로.

🏛️ 무료 상담·신청 기관

대한법률구조공단 132
전세사기피해지원센터 1533-8119 (전세피해 상담·결정 신청)
HUG 주택도시보증공사 1566-9009 (전세보증·이행 안내)
주택임대차분쟁조정위원회 (보증금 분쟁조정)

📌 이렇게 진행됩니다

HUG 주택도시보증공사 · 전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회 안내 절차를 참고하면, 다음 흐름으로 진행됩니다.

전세보증금반환보증 이행청구 절차

1
보증사고 발생 및 통지
전세계약 종료·해지 후 1개월 내 보증금을 반환받지 못한 경우 또는 전세목적물 경매·공매로 보증채권자가 배당 후 보증금을 반환받지 못한 경우 보증사고로 인정. 영업점에 사고통지서 제출.
2
이행청구서 제출
이행청구서·구비서류를 영업점 또는 모바일HUG 통해 제출. 청구 후 24시간 이내 모든 필요서류 제출 권장.
3
보증조사 (이행심사)
HUG 가 청구의 적정성·요건 충족 여부 확인 (계약해지 정당성, 보증사고 인정 여부, 임차권등기 여부 등).
4
보증결정
심사 완료 시 보증이행 결정 통보 (불승인 시 사유 통보).
5
대위변제 (보증금 지급)
임차인 계좌로 보증금 지급. HUG 는 임대인을 상대로 구상권 행사.

📋 준비서류 체크리스트

상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.

필수 자료

임차인 본인

●신분증 사본
●주민등록등본 또는 초본 (주소변경 기록 포함, 발급 1개월 이내)
●인감증명서 (발급 3개월 이내)
●임차인 계좌 통장사본

전세사기피해자 결정신청

●피해자 결정신청서 (jeonse.kgeop.go.kr 양식)
●임대차계약서 사본
●주민등록등본·초본 (확정일자 확인)
●건물등기부등본
●보증금 반환 거절 입증자료 (내용증명·문자·녹취)
●임대인 다주택·재산은닉 등 의심 입증자료
●경매·공매 진행 증빙 (있는 경우)

있으면 도움이 되는 자료

임대차 계약

●전세계약서 원본 또는 사본
●전세보증금 반환 채무자(임대인) 확인 서류
●임대인 주소·연락처 확인 서류

보증사고 입증

●계약해지 통보 내용증명 사본
●보증금 반환 거절 입증자료 (카톡·문자·통화녹음 녹취록)
●임차권등기명령 결정문 또는 등기부등본 (등기 완료본)

추가 (해당 시)

●경매·공매 배당표 (경매 진행 시)
●사망진단서·상속관계증명서 (임대인 사망 시)
●외국 거주 증빙 (임대인 해외거주 시)
●법원 판결문·확정증명서 (소송 진행 시)

주택임대차 분쟁조정

●분쟁조정 신청서
●신분증
●주민등록초본
●건물등기부등본
●임대차계약서
●건축물대장
●기타 입증자료 (사진·영수증·견적서 등)

⚠️ 자주 하는 실수

미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.

●임차권등기명령 없이 이사 → 대항력·우선변제권 상실
●내용증명 없이 구두로만 해지 통보 → 거절 입증 어려움
●2년 청구기한 도과 → 보증이행 거절
●주소변경 후 등본 미갱신 → 서류 보완 요청으로 지연
●확정일자 없이 피해자 결정 신청 → 요건 미충족

🏛️ 무료기관 · 신청 경로

아래 기관에서 절차 안내·상담을 확인하실 수 있습니다.

▸
HUG 주택도시보증공사
khug.or.kr
▸
전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회
khug.or.kr
▸
대한법률구조공단 (KLAC) — 혼자하는소송 법률지원센터 + 개인회생·파산 종합지원센터
khug.or.kr

상담 전화

phone1566-9009onlinehttps://onestop.khug.or.kr대표전화132 (국번없이)사이버상담klac.or.kr

본 안내는 기관 공개 절차를 정리한 것으로 법률 판단이 아닙니다. 사건마다 결과가 달라질 수 있어 구체적 사정은 변호사·전문기관 상담을 통해 검토해보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q.셰어하우스 방 전대차도 보증금을 돌려받을 수 있나요?

전대차 권리관계와 대항요건에 따라 회수 경로가 달라지는 영역입니다. 계약서·전대 동의·납입 자료부터 정리하세요.

Q.임차권등기만 해두면 소멸시효도 중단되나요?

임차권등기에는 시효 중단에 준하는 효력이 없다고 보는 영역입니다. 내용증명·지급명령 등 시효 중단 조치를 별도로 챙기세요.

Q.임차권등기는 그럼 왜 하나요?

대항력·우선변제권을 취득·유지하게 해 주는 담보적 기능이 주목적인 영역입니다. 권리 보전을 위해 만료·미반환 시 신청을 검토하세요.

Q.운영자가 잠적했는데 보증금은 어떻게 회수하나요?

지급명령·보증금반환소송·강제집행 등 회수 절차를 살피는 영역입니다. 권리관계와 납입 자료를 정리하세요.

Q.전세사기 피해자 지원도 받을 수 있나요?

피해자 결정·지원 요건 해당 여부를 살피는 영역입니다. 전세사기피해지원센터 상담을 검토하세요.