깡통전세 시세하락 보증금 미반환

A. 권리확인·내용증명·임차권등기·소송·결정 5단계로 검토할 수 있습니다.

• ① 권리 확인 — 전입·확정일자·점유로 대항력·우선변제권 점검.
• ② 내용증명 발송 — 만기 보증금 반환 청구 + 이행 기한 통지.
• ③ 임차권등기명령 — 이사 후에도 대항력·우선변제권 유지.
• ④ 보증이행·반환소송 — HUG 보증 가입 시 이행청구 / 미가입 시 소송 검토.
• ⑤ 전세사기피해자 결정 — 요건 충족 시 피해지원센터 신청 검토.

핵심: 보증금을 전액 돌려받는다고 단정하기는 어렵지만, 전입·확정일자·점유가 갖춰져 있으면 우선변제 순위를 확보해 반환 절차를 검토해볼 수 있는 영역. 이사 전 임차권등기 완료가 권리 유지의 핵심입니다.

A. HUG·전세사기피해지원센터 안내 절차를 참고한 흐름입니다.

1. 1단계 — 권리·시세 자료 확보 (즉시) — 등기부·전입·확정일자·인근 시세 비교.
2. 2단계 — 내용증명 발송 (1주 내) — 만기 반환 청구 + 이행 기한 통지.
3. 3단계 — 임차권등기명령 신청 (이사 전, 1~2개월) — 법원 등기 + 대항력 유지.
4. 4단계 — HUG 보증이행 청구 또는 반환소송 (보증 만기 내) — 가입 여부에 따라 분기.
5. 5단계 — 전세사기피해자 결정 신청 (요건 충족 시) — 피해지원센터·정부 지원 검토.

A. 권리·시세·청구 갈래입니다.

• 전세계약서·보증금 송금 영수증
• 전입세대 확인·확정일자 자료
• 등기부등본 (선순위 권리·근저당 확인)
• 인근 시세 비교 자료 (시세 하락 입증)
• 임대인 반환 거절·지연 메시지·통화 정황
• HUG 보증 가입 증서 (가입 시) 또는 미가입 확인
• 임차권등기명령 신청 서류

팁: 등기부등본은 인터넷등기소에서 즉시 발급 가능. 선순위 근저당 규모와 시세를 비교해두면 우선변제 순위와 회수 가능 범위를 가늠하는 데 도움이 됩니다. 이사는 임차권등기 완료를 확인한 뒤 검토하세요.

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

• 대항요건 유지 — 이사 전 임차권등기 미완료 시 우선변제권 흔들릴 소지.
• 선순위 권리 — 근저당 규모에 따라 배당 회수 범위 달라질 수 있음.
• 시세 하락 입증 — 인근 매물·실거래 비교 자료.
• 보증 가입 여부 — HUG·SGI 가입 시 이행청구 절차 분기.
• 피해자 결정 요건 — 요건 충족 여부에 따라 정부 지원 검토.

🏛️ 무료 상담·신고 기관

• 전세사기피해지원센터 1533-8119
• HUG 주택도시보증공사 1566-9009
• 주택임대차분쟁조정위원회 (klac.or.kr)
• 대한법률구조공단 132