신탁 등기 부동산 보증금 회수 절차

Q: 신탁 등기 집인데 보증금을 누구에게 청구하나요?

신탁 동의 여부와 채무인수 성격에 따라 청구 상대가 갈리는 영역입니다. 신탁원부·등기부·계약 관계부터 확인하세요.

Q: 매수인이 보증금 채무를 떠안았다는데 종전 임대인은 책임이 없나요?

면책적·이행·병존적 인수 중 무엇인지에 따라 책임 상대가 달라지는 영역입니다. 채무인수 약정과 당사자 의사를 정리하세요.

Q: 중개사가 채무인수 성격을 설명 안 했으면 책임이 있나요?

채무인수 성격을 가리는 일은 법률사무라 설명의무 범위가 제한될 수 있는 영역입니다. 그릇된 정보 전달 등 특별한 사정을 점검하세요.

Q: 신탁회사 동의 없는 임대차는 대항할 수 없나요?

신탁회사 동의 여부가 대항 가능성에 영향을 주는 영역입니다. 임대 동의·승낙 자료를 확보하세요.

Q: 보증금을 회수하려면 무엇부터 챙겨야 하나요?

청구 상대 정리와 요건 보존이 출발점인 영역입니다. 신탁원부·등기부·임차권등기명령부터 확보하세요.

절차형

"전세·보증금부 임대차로 들어온 집의 등기부를 보니 신탁 등기가 되어 있어, 형식상 소유 명의나 실제 처분·관리 권한이 신탁회사와 그 우선수익자에게 있는 구조였던 전세사기 위험 임차인입니다. 계약을 중개한 공인중개사는 당시 매매나 명의 변경 과정에서 매수인·명의자가 제 보증금 반환채무를 떠안는다는 식으로만 설명했을 뿐, 그 채무가 종전 임대인의 책임을 완전히 벗기는 면책적 채무인수인지, 아니면 단순히 갚아주기로만 한 이행인수인지, 둘 다 책임지는 병존적 채무인수인지 같은 법적 성격은 알려주지 않았습니다. 그런데 이제 임대차가 끝나 보증금을 돌려받으려 하니, 종전 임대인에게 청구해야 하는지 새 명의자·매수인에게 청구해야 하는지, 신탁회사·우선수익자에게는 어떤 주장을 할 수 있는지부터 헷갈립니다. 신탁 부동산은 신탁회사가 동의하지 않은 임대차는 신탁회사·우선수익자에게 대항하기 어려울 수 있다는 얘기도 들어 더 막막합니다. 다만 채무인수의 법적 성격을 가리는 일은 단순한 사실행위가 아니라 법률사무에 해당해 중개사가 거기까지 조사·확인해 설명할 의무가 있다고 보기는 어렵다는 말도 있어, 중개사가 그 성격을 설명하지 않았다는 것만으로 책임을 물을 수 있는지, 아니면 그릇된 정보를 전달한 특별한 사정이 있어야 하는지부터 정리해야 할 것 같습니다. 어디부터 신탁원부·등기부·계약 관계를 확인하고 보증금을 누구에게 어떤 절차로 청구해 회수할 수 있는지 막막한 상태입니다." 신탁법 제22조는 신탁재산에 대한 강제집행 제한을, 공인중개사법 제29조는 중개사의 신의·성실 의무를, 주택임대차보호법 제3조는 대항력을 정하는 영역입니다. 판례·실무는 부동산 매수인이 매매목적물의 임대차보증금 반환채무 등을 인수하고 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우 당사자의 의사·임차인의 대항력·임차인의 동의 여부 등에 따라 그 채무인수의 법적 성격이 면책적·이행·병존적 인수로 달라질 수 있고, 각 채무인수의 요건을 분석해 법적 성격을 가리는 행위는 단순한 사실행위가 아닌 법률사무에 해당하므로 중개사가 그 법적 성격까지 조사·확인해 설명할 의무가 있다고 보기는 어려워 그릇된 정보를 전달하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 성격을 설명하지 않았다는 사정만으로 선관주의·성실 의무 위반으로 보기 어렵다고 보는 본 사례 흐름이 있는 영역입니다. 신탁 등기 부동산 + 채무인수 성격 + 청구 상대 불명 결합은 '채무인수 성격·신탁 우선수익권·중개사 설명의무' 검토가 가능한 트랙입니다. 피해자라면 ① 신탁·권리 구조 ② 채무인수 성격 ③ 청구 상대 ④ 법적 절차 ⑤ 손해·회수 5중 트랙이 가능한 영역. 대응은 ① 구조 ② 인수 성격 ③ 상대 ④ 절차 ⑤ 회수 5단계로 검토해볼 수 있습니다. 피해자라면 관련 자료를 정리해두는 것을 검토할 수 있습니다.

1Q. 신탁 등기 부동산 보증금 회수 절차 5단계 점검

A. 신탁·권리 구조·채무인수 성격·청구 상대·법적 절차·손해·회수 5단계로 점검할 수 있습니다.

① 신탁·권리 구조 — 신탁원부·등기부로 신탁회사·우선수익자·임대 권한·동의 여부 정리.
② 채무인수 성격 — 보증금 반환채무가 면책적·이행·병존적 인수 중 무엇인지 정리.
③ 청구 상대 — 종전 임대인·새 명의자·신탁회사 중 누구에게 청구할지 정리.
④ 법적 절차 — 임차권등기명령·보증금반환소송·배당요구 흐름 확인.
⑤ 손해·회수 — 중개사 책임 여부와 보증금 회수 범위 검토.

핵심: 보증금 반환채무 인수의 법적 성격은 당사자 의사·대항력·동의 여부에 따라 달라지고 그 성격을 가리는 일은 법률사무에 해당해 중개사 설명의무 범위가 제한될 수 있는 영역이라, 신탁원부·등기부·계약 관계와 동의 여부를 확인해 청구 상대를 정리하는 것이 핵심인 트랙입니다.

2📌 이렇게 진행됩니다 — 보증금 회수 5단계

A. KLAC·전세사기피해지원센터·법원 안내 절차 흐름입니다.

1단계 — 신탁·계약 확인 (즉시~수일) — 신탁원부·등기부등본, 임대차계약서, 신탁회사 임대 동의·승낙 여부, 전입·확정일자 확인.
2단계 — 인수 성격·청구 상대 정리 (수일 내) — 매수인·명의자의 보증금 반환채무 인수가 면책적·이행·병존적 중 무엇인지, 종전 임대인·새 명의자·신탁회사 중 청구 상대를 정리.
3단계 — 임차권등기명령 신청 (퇴거 전·필요 시) — 보증금 미반환 시 임차권등기명령으로 대항력·우선변제 요건 보존 검토(법원 심리 기간 소요).
4단계 — 보증금반환소송·배당요구 (시효·기한 내) — 청구 상대를 정해 반환 청구, 신탁재산 처분·공매·경매 시 배당요구 종기 내 배당요구 검토.
5단계 — 집행·전세사기 지원 검토 (판결·결정 후) — 강제집행 또는 전세사기피해지원센터 피해 상담·결정 신청 검토.

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3📋 준비서류 체크리스트 — 7가지

A. 신탁·권리 구조·채무인수 성격·청구 상대 갈래입니다.

신탁원부·부동산 등기부등본 (신탁·우선수익자)
임대차계약서·특약 (계약 관계·당사자)
신탁회사 임대 동의·승낙 자료 (대항 가능 여부)
매매·명의 변경·채무인수 약정 자료 (인수 성격)
전입세대 열람·확정일자 자료 (대항요건)
보증금 입금·영수 자료 (지급 사실)
중개사 설명·확인설명서, 내용증명 사본

팁: 신탁 부동산의 보증금 회수는 신탁회사 동의 여부와 채무인수의 법적 성격, 내가 갖춘 대항요건에 따라 청구 상대가 갈리므로, 신탁원부·등기부·계약 관계와 동의·승낙 자료를 함께 정리해두는 것이 핵심입니다. 신탁·계약 관계 자료는 처분·공매 진행 전후로 흩어지기 쉬우니 미리 확보해두는 것이 안전한 영역입니다.

4⚠️ 다툼 포인트 + 🏛️ 신청·상담 경로

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

채무인수 성격 — 보증금 반환채무 인수가 면책적·이행·병존적 중 무엇인지.
신탁 동의·대항 — 신탁회사 동의 없는 임대차가 신탁회사·우선수익자에게 대항할 수 있는지.
청구 상대 — 종전 임대인·새 명의자·신탁회사 중 누구에게 청구하는지.
중개사 설명의무 — 채무인수 성격까지 설명할 의무가 있었는지, 그릇된 정보 전달이 있었는지.
시효·절차 — 임차권등기·반환소송·배당요구 시기를 놓치지 않았는지.

🏛️ 무료 상담·신청 기관

대한법률구조공단 132
전세사기피해지원센터 (피해 상담·결정)
주택도시보증공사 HUG (보증·상담)
대법원 전자소송 (임차권등기·반환소송)

📌 이렇게 진행됩니다

HUG 주택도시보증공사 · 전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회 안내 절차를 참고하면, 다음 흐름으로 진행됩니다.

전세보증금반환보증 이행청구 절차

1
보증사고 발생 및 통지
전세계약 종료·해지 후 1개월 내 보증금을 반환받지 못한 경우 또는 전세목적물 경매·공매로 보증채권자가 배당 후 보증금을 반환받지 못한 경우 보증사고로 인정. 영업점에 사고통지서 제출.
2
이행청구서 제출
이행청구서·구비서류를 영업점 또는 모바일HUG 통해 제출. 청구 후 24시간 이내 모든 필요서류 제출 권장.
3
보증조사 (이행심사)
HUG 가 청구의 적정성·요건 충족 여부 확인 (계약해지 정당성, 보증사고 인정 여부, 임차권등기 여부 등).
4
보증결정
심사 완료 시 보증이행 결정 통보 (불승인 시 사유 통보).
5
대위변제 (보증금 지급)
임차인 계좌로 보증금 지급. HUG 는 임대인을 상대로 구상권 행사.

📋 준비서류 체크리스트

상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.

필수 자료

임차인 본인

●신분증 사본
●주민등록등본 또는 초본 (주소변경 기록 포함, 발급 1개월 이내)
●인감증명서 (발급 3개월 이내)
●임차인 계좌 통장사본

전세사기피해자 결정신청

●피해자 결정신청서 (jeonse.kgeop.go.kr 양식)
●임대차계약서 사본
●주민등록등본·초본 (확정일자 확인)
●건물등기부등본
●보증금 반환 거절 입증자료 (내용증명·문자·녹취)
●임대인 다주택·재산은닉 등 의심 입증자료
●경매·공매 진행 증빙 (있는 경우)

있으면 도움이 되는 자료

임대차 계약

●전세계약서 원본 또는 사본
●전세보증금 반환 채무자(임대인) 확인 서류
●임대인 주소·연락처 확인 서류

보증사고 입증

●계약해지 통보 내용증명 사본
●보증금 반환 거절 입증자료 (카톡·문자·통화녹음 녹취록)
●임차권등기명령 결정문 또는 등기부등본 (등기 완료본)

추가 (해당 시)

●경매·공매 배당표 (경매 진행 시)
●사망진단서·상속관계증명서 (임대인 사망 시)
●외국 거주 증빙 (임대인 해외거주 시)
●법원 판결문·확정증명서 (소송 진행 시)

주택임대차 분쟁조정

●분쟁조정 신청서
●신분증
●주민등록초본
●건물등기부등본
●임대차계약서
●건축물대장
●기타 입증자료 (사진·영수증·견적서 등)

⚠️ 자주 하는 실수

미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.

●임차권등기명령 없이 이사 → 대항력·우선변제권 상실
●내용증명 없이 구두로만 해지 통보 → 거절 입증 어려움
●2년 청구기한 도과 → 보증이행 거절
●주소변경 후 등본 미갱신 → 서류 보완 요청으로 지연
●확정일자 없이 피해자 결정 신청 → 요건 미충족

🏛️ 무료기관 · 신청 경로

아래 기관에서 절차 안내·상담을 확인하실 수 있습니다.

▸
HUG 주택도시보증공사
khug.or.kr
▸
전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회
khug.or.kr
▸
대한법률구조공단 (KLAC) — 혼자하는소송 법률지원센터 + 개인회생·파산 종합지원센터
khug.or.kr

상담 전화

phone1566-9009onlinehttps://onestop.khug.or.kr대표전화132 (국번없이)사이버상담klac.or.kr

본 안내는 기관 공개 절차를 정리한 것으로 법률 판단이 아닙니다. 사건마다 결과가 달라질 수 있어 구체적 사정은 변호사·전문기관 상담을 통해 검토해보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q.신탁 등기 집인데 보증금을 누구에게 청구하나요?

신탁 동의 여부와 채무인수 성격에 따라 청구 상대가 갈리는 영역입니다. 신탁원부·등기부·계약 관계부터 확인하세요.

Q.매수인이 보증금 채무를 떠안았다는데 종전 임대인은 책임이 없나요?

면책적·이행·병존적 인수 중 무엇인지에 따라 책임 상대가 달라지는 영역입니다. 채무인수 약정과 당사자 의사를 정리하세요.

Q.중개사가 채무인수 성격을 설명 안 했으면 책임이 있나요?

채무인수 성격을 가리는 일은 법률사무라 설명의무 범위가 제한될 수 있는 영역입니다. 그릇된 정보 전달 등 특별한 사정을 점검하세요.

Q.신탁회사 동의 없는 임대차는 대항할 수 없나요?

신탁회사 동의 여부가 대항 가능성에 영향을 주는 영역입니다. 임대 동의·승낙 자료를 확보하세요.

Q.보증금을 회수하려면 무엇부터 챙겨야 하나요?

청구 상대 정리와 요건 보존이 출발점인 영역입니다. 신탁원부·등기부·임차권등기명령부터 확보하세요.