계약갱신 후 해지 통지 보증금 미반환

Q: 해지 통지하고 3개월이 지나면 바로 이사 가도 되나요?

해지 효력은 통지 도달일부터 3개월 경과 시 생기는 영역입니다. 이사 전 임차권등기 완료가 우선.

Q: 집주인이 새 세입자가 안 들어온다며 미루면 어떻게 하나요?

새 세입자 유무와 무관하게 만기 반환 청구를 검토할 수 있는 영역입니다. 내용증명·반환소송 검토.

Q: 시세가 떨어져서 깡통전세 같은데 회수가 가능한가요?

선순위 권리·시세 비교로 회수 범위를 가늠하는 영역입니다. 임차권등기·가압류를 서두르는 것이 도움.

Q: 해지 통지를 문자로 했는데 효력이 있나요?

도달 시점이 효력 기준인 영역이라 도달 증빙이 중요합니다. 내용증명 등 도달 입증 방법이 안전.

Q: 이런 경우도 전세사기피해자 결정이 되나요?

시세 하락·미반환 정황과 요건 충족 여부에 따라 검토하는 영역입니다. 피해지원센터 상담 권장.

절차형

"계약갱신요구권을 써서 한 차례 갱신한 전세에 살고 있었는데, 사정이 생겨 집주인에게 '해지하겠다'고 통지했습니다. 통지 후 3개월이 지나면 효력이 생긴다고 들어 만기에 맞춰 이사 준비를 했는데, 정작 집주인은 '새 세입자가 안 들어와 돈이 없다'며 보증금을 돌려주지 않고 있어요. 주변 시세가 계약 때보다 많이 떨어져 깡통전세가 아닐지 불안하고, 이사도 못 가고 묶여 있는 상황입니다." 주택임대차보호법 제6조의2는 '갱신된 임대차에서 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 그 통지가 도달한 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다'고 규정하고, 같은 법 제3조의2는 '전입 + 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권'을 보호합니다. 갱신 해지 + 만기 미반환 + 시세 하락 결합은 해지 효력·우선변제권 유지·반환 청구를 함께 검토해야 하는 트랙. 피해자라면 ① 해지 효력 확인 ② 내용증명 ③ 임차권등기 ④ 반환소송 ⑤ 피해자 결정 5중 트랙으로 정리해두는 것을 검토할 수 있습니다.

1Q. 계약갱신 후 해지 통지 보증금 미반환 5단계 점검

A. 효력확인·내용증명·임차권등기·반환소송·결정 5단계로 검토할 수 있습니다.

① 해지 효력 확인 — 해지 통지 도달일·3개월 경과 시점 정리.
② 내용증명 발송 — 만기 보증금 반환 청구 + 이행 기한 통지.
③ 임차권등기명령 — 이사 시에도 대항력·우선변제권 유지.
④ 보증금 반환소송·강제집행 — 지급명령·반환소송·가압류 검토.
⑤ 전세사기피해자 결정 — 시세 하락·미반환 정황 + 요건 충족 시 신청 검토.

핵심: 갱신된 임대차의 해지 통지는 도달일부터 3개월이 지나면 효력이 생기는 영역이라, 통지 도달 시점과 3개월 경과 시점 정리가 만기·반환 청구의 기준. 이사 전 임차권등기 완료로 우선변제권을 유지해두는 것이 핵심입니다.

2📌 이렇게 진행됩니다 — 회수 5단계

A. 전세사기피해지원센터·법원 안내 절차를 참고한 흐름입니다.

1단계 — 해지 통지·도달 자료 확보 (즉시) — 해지 통지 기록·도달일·3개월 경과 시점·등기부·확정일자.
2단계 — 내용증명 발송 (1주 내) — 만기 보증금 반환 청구 + 기한 통지.
3단계 — 임차권등기명령 신청 (이사 전, 1~2개월) — 법원 신청 + 대항력 유지.
4단계 — 지급명령·반환소송·가압류 (만기 후) — 집주인 재산 파악·강제집행 검토.
5단계 — 전세사기피해자 결정 신청 (요건 충족 시) — 피해지원센터·정부 지원 검토.

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3📋 준비서류 체크리스트 — 7가지

A. 효력·권리·청구 갈래입니다.

전세계약서·갱신 관련 자료·보증금 송금 영수증
해지 통지 기록·도달 증빙 (문자·내용증명·통화)
전입세대 확인·확정일자 자료
등기부등본 (선순위 권리 확인)
인근 시세 비교 자료 (시세 하락 입증)
집주인 반환 거절·지연 메시지·통화 정황
임차권등기명령 신청 서류

팁: 해지 통지는 도달 시점이 효력 기준이므로 문자·내용증명 등 도달을 입증할 수 있는 방법으로 보내고 그 기록을 보존하는 것이 도움이 됩니다. 시세 하락으로 새 세입자가 안 들어오는 깡통전세 정황이라면 임차권등기를 서둘러 마치고 반환 청구를 진행하는 것이 우선입니다.

4⚠️ 다툼 포인트 + 🏛️ 신청·상담 경로

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

해지 효력 시점 — 통지 도달일부터 3개월 경과 여부가 만기 기준.
대항요건 유지 — 이사 전 임차권등기 미완료 시 우선변제권 흔들릴 소지.
새 세입자 핑계 — 새 세입자 유무와 무관하게 만기 반환 청구를 검토할 수 있음.
시세 하락 깡통 정황 — 선순위 권리·시세 비교로 회수 범위 가늠.
강제집행 대상 — 집주인 재산 파악·가압류가 회수의 관건.

🏛️ 무료 상담·신고 기관

전세사기피해지원센터 1533-8119
HUG 주택도시보증공사 1566-9009
주택임대차분쟁조정위원회 (klac.or.kr)
대한법률구조공단 132

📌 이렇게 진행됩니다

HUG 주택도시보증공사 · 전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회 안내 절차를 참고하면, 다음 흐름으로 진행됩니다.

전세보증금반환보증 이행청구 절차

1
보증사고 발생 및 통지
전세계약 종료·해지 후 1개월 내 보증금을 반환받지 못한 경우 또는 전세목적물 경매·공매로 보증채권자가 배당 후 보증금을 반환받지 못한 경우 보증사고로 인정. 영업점에 사고통지서 제출.
2
이행청구서 제출
이행청구서·구비서류를 영업점 또는 모바일HUG 통해 제출. 청구 후 24시간 이내 모든 필요서류 제출 권장.
3
보증조사 (이행심사)
HUG 가 청구의 적정성·요건 충족 여부 확인 (계약해지 정당성, 보증사고 인정 여부, 임차권등기 여부 등).
4
보증결정
심사 완료 시 보증이행 결정 통보 (불승인 시 사유 통보).
5
대위변제 (보증금 지급)
임차인 계좌로 보증금 지급. HUG 는 임대인을 상대로 구상권 행사.

📋 준비서류 체크리스트

상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.

필수 자료

임차인 본인

●신분증 사본
●주민등록등본 또는 초본 (주소변경 기록 포함, 발급 1개월 이내)
●인감증명서 (발급 3개월 이내)
●임차인 계좌 통장사본

전세사기피해자 결정신청

●피해자 결정신청서 (jeonse.kgeop.go.kr 양식)
●임대차계약서 사본
●주민등록등본·초본 (확정일자 확인)
●건물등기부등본
●보증금 반환 거절 입증자료 (내용증명·문자·녹취)
●임대인 다주택·재산은닉 등 의심 입증자료
●경매·공매 진행 증빙 (있는 경우)

있으면 도움이 되는 자료

임대차 계약

●전세계약서 원본 또는 사본
●전세보증금 반환 채무자(임대인) 확인 서류
●임대인 주소·연락처 확인 서류

보증사고 입증

●계약해지 통보 내용증명 사본
●보증금 반환 거절 입증자료 (카톡·문자·통화녹음 녹취록)
●임차권등기명령 결정문 또는 등기부등본 (등기 완료본)

추가 (해당 시)

●경매·공매 배당표 (경매 진행 시)
●사망진단서·상속관계증명서 (임대인 사망 시)
●외국 거주 증빙 (임대인 해외거주 시)
●법원 판결문·확정증명서 (소송 진행 시)

주택임대차 분쟁조정

●분쟁조정 신청서
●신분증
●주민등록초본
●건물등기부등본
●임대차계약서
●건축물대장
●기타 입증자료 (사진·영수증·견적서 등)

⚠️ 자주 하는 실수

미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.

●임차권등기명령 없이 이사 → 대항력·우선변제권 상실
●내용증명 없이 구두로만 해지 통보 → 거절 입증 어려움
●2년 청구기한 도과 → 보증이행 거절
●주소변경 후 등본 미갱신 → 서류 보완 요청으로 지연
●확정일자 없이 피해자 결정 신청 → 요건 미충족

🏛️ 무료기관 · 신청 경로

아래 기관에서 절차 안내·상담을 확인하실 수 있습니다.

▸
HUG 주택도시보증공사
khug.or.kr
▸
전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회
khug.or.kr
▸
대한법률구조공단 (KLAC) — 혼자하는소송 법률지원센터 + 개인회생·파산 종합지원센터
khug.or.kr

상담 전화

phone1566-9009onlinehttps://onestop.khug.or.kr대표전화132 (국번없이)사이버상담klac.or.kr

본 안내는 기관 공개 절차를 정리한 것으로 법률 판단이 아닙니다. 사건마다 결과가 달라질 수 있어 구체적 사정은 변호사·전문기관 상담을 통해 검토해보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q.해지 통지하고 3개월이 지나면 바로 이사 가도 되나요?

해지 효력은 통지 도달일부터 3개월 경과 시 생기는 영역입니다. 이사 전 임차권등기 완료가 우선.

Q.집주인이 새 세입자가 안 들어온다며 미루면 어떻게 하나요?

새 세입자 유무와 무관하게 만기 반환 청구를 검토할 수 있는 영역입니다. 내용증명·반환소송 검토.

Q.시세가 떨어져서 깡통전세 같은데 회수가 가능한가요?

선순위 권리·시세 비교로 회수 범위를 가늠하는 영역입니다. 임차권등기·가압류를 서두르는 것이 도움.

Q.해지 통지를 문자로 했는데 효력이 있나요?

도달 시점이 효력 기준인 영역이라 도달 증빙이 중요합니다. 내용증명 등 도달 입증 방법이 안전.

Q.이런 경우도 전세사기피해자 결정이 되나요?

시세 하락·미반환 정황과 요건 충족 여부에 따라 검토하는 영역입니다. 피해지원센터 상담 권장.