다세대 갭투자 집주인 보증금 미반환

A. 권리관계·대항/우선변제·임차권등기·보증/배당·소송 5단계로 점검할 수 있습니다.

• ① 권리관계 — 등기부 근저당·선순위 채권·경매 진행 여부 확인.
• ② 대항·우선변제 — 전입신고·점유·확정일자로 대항력·우선변제권을 갖췄는지.
• ③ 임차권등기 (1~2개월) — 이사·전출 전 임차권등기명령으로 권리 유지 검토.
• ④ 보증·배당 — 전세보증보험 이행청구 또는 경매 배당요구 검토.
• ⑤ 소송 — 보증금반환소송 등 회수 절차 검토.

핵심: 주택 인도와 주민등록(전입)이라는 대항요건은 취득 시뿐 아니라 대항력을 유지하기 위해서도 계속 존속해야 하는 영역. 함부로 전출·이사하면 대항력이 흔들릴 수 있어, 이사 전 임차권등기명령으로 권리를 유지하는 것이 출발점이 되는 트랙입니다.

A. 전세피해지원센터·HUG·KLAC 안내 절차 흐름입니다.

1. 1단계 — 권리관계 확인 (즉시) — 등기부·근저당·경매개시 여부, 전입·확정일자 점검.
2. 2단계 — 임차인 본인·계약 자료 정리 (수일 내) — 계약서·확정일자·전입세대 확인서 정리.
3. 3단계 — 임차권등기명령 신청 (1~2개월) — 이사·전출 전 권리 유지 위해 신청 검토.
4. 4단계 — 보증이행·배당요구 (보증/경매 시) — 전세보증보험 이행청구 또는 경매 배당요구.
5. 5단계 — 보증금반환소송 (병행) — KLAC 지원 등 민사 회수 절차 검토.

A. 권리관계·대항요건·보증 갈래입니다.

• 전세(임대차)계약서 (확정일자 포함)
• 주민등록등본·전입세대 확인서 (대항요건)
• 부동산등기부등본 (근저당·선순위 권리)
• 전세보증보험 가입증서 (가입 시)
• 보증금 송금 내역·영수증
• 임대인 반환 거부·연락 기록
• 임차권등기명령 신청·완료 등기부

팁: 대항력은 전입신고와 점유, 우선변제권은 확정일자가 핵심이고 이 요건은 계속 유지돼야 하므로 함부로 전출하지 않는 것이 안전합니다. 이사가 불가피하면 전출 전에 임차권등기명령(통상 1~2개월)을 신청해 권리를 유지하는 것이 도움이 되는 영역입니다.

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

• 대항요건 유지 — 전입·점유·확정일자가 계속 유지되는지.
• 선순위 권리 — 근저당 등 선순위 채권의 규모와 순위.
• 보증 가입 여부 — 전세보증보험 가입·보증사고 요건 충족.
• 임차권등기 시점 — 이사·전출 전 권리 유지 필요성.
• 배당·회수 범위 — 경매 배당 시 실제 회수 가능 범위.

🏛️ 무료 상담·신청 기관

• 대한법률구조공단 132
• HUG 주택도시보증공사 1566-9009
• 전세피해지원센터 1533-8119
• 주택도시보증공사 전세피해 상담 (khug.or.kr)