선순위 근저당 전세사기 보증금 반환

A. 대항요건·계약 목적·우선변제 순위·배당·회수·대응 5단계로 점검할 수 있습니다.

• ① 대항요건 — 인도·전입신고·확정일자로 대항력·우선변제권을 갖췄고 존속하는지 정리.
• ② 계약 목적 — 임대차·임차권 양수의 주된 목적이 사용·수익인지 채권 회수인지 정리.
• ③ 우선변제 순위 — 선순위 근저당과 비교해 확정일자 순위가 어디에 서는지 정리.
• ④ 배당·회수 — 경매 배당에서 회수 가능 금액과 부족분 정리.
• ⑤ 대응 — 피해 상담·분쟁조정 등 정리·대응 검토.

핵심: 임대차·임차권 양수의 주된 목적이 사용·수익이 아니라 채권 회수로 보이면 대항력이 인정되지 않고, 주민등록도 임차권을 매개로 한 점유로 인식될 수 있어야 공시 효력이 있는 영역. 대항요건 경과와 계약 목적, 선순위 근저당 대비 순위를 자료로 정리하는 것이 핵심인 트랙입니다.

A. 전세사기피해지원센터·HUG·분쟁조정·임차권등기 안내 절차 흐름입니다.

1. 1단계 — 대항요건 정리 (즉시~수일) — 계약서·전입세대확인서·확정일자와 인도·주민등록 경과, 경매·소유권 변동 사실을 시간순 정리.
2. 2단계 — 계약 목적 확인 (수일 내) — 임대차·임차권 양수의 경위와 주된 목적이 사용·수익인지 채권 회수인지 확인.
3. 3단계 — 우선변제 순위 검토 (필요 시) — 선순위 근저당 대비 확정일자 순위와 배당 회수 가능액 검토.
4. 4단계 — 피해 상담·조정 (필요 시) — 전세사기피해지원센터 상담, 주임분조위 분쟁조정 신청 검토.
5. 5단계 — 회수·대응 (병행) — 배당요구·임차권등기·보증금반환소송 등 회수 경로 검토.

A. 대항요건·계약 목적·우선변제 순위·배당 갈래입니다.

• 전세계약서·확정일자 자료 (우선변제권 확인)
• 전입세대확인서·주민등록 자료 (대항요건 존속)
• 등기부등본·선순위 근저당 자료 (선순위 권리·순위)
• 임차권 양도양수·경위 자료 (계약 목적 다툼)
• 경매·소유권 변동·가등기 자료 (소유자 변동)
• 경매·배당요구·배당표 자료 (회수 가능액)
• 임차권등기명령·전세사기 피해자 결정 신청 자료 (회수 경로)

팁: 임대차·임차권 양수의 주된 목적이 사용·수익이 아니라 채권 회수로 보이면 대항력이 인정되지 않고 주민등록도 임차권을 매개로 한 점유로 인식될 수 있어야 하므로, 대항요건 경과와 계약·양수 경위, 선순위 근저당 대비 확정일자 순위를 시간순으로 정리해두는 것이 핵심입니다. 소유권이 바뀌거나 만료됐다면 임차권등기명령으로 대항력·우선변제권을 보전해두는 것이 안전한 영역입니다.

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

• 대항력 인정 — 계약·양수의 주된 목적이 사용·수익인지 채권 회수인지.
• 주민등록 공시 — 점유가 임차권을 매개로 한 것으로 인식되는지.
• 우선변제 순위 — 선순위 근저당 대비 확정일자 순위가 어디에 서는지.
• 소유권 변동 — 경매·본등기로 소유자가 바뀌어도 청구할 수 있는지.
• 회수 경로 — 배당·피해자 지원 등으로 회수할 경로.

🏛️ 무료 상담·신청 기관

• 대한법률구조공단 132
• 전세사기피해지원센터 1533-8119 (전세피해 상담·결정 신청)
• HUG 주택도시보증공사 1566-9009 (전세보증·이행 안내)
• 주택임대차분쟁조정위원회 (보증금 분쟁조정)