임대인 변경 후 보증금 승계 깡통전세

Q: 집이 팔렸으면 옛 집주인과 새 집주인 중 누구에게 청구하나요?

대항요건을 갖춘 임차인은 양수인에게 청구를 검토할 수 있는 영역입니다. 청구 대상 확정이 우선.

Q: 옛 집주인이 책임이 없다고 하는데 정말 그런가요?

승계 여부·대항요건 존속에 따라 책임 범위가 달라지는 영역입니다. 소유권 이전 시점 비교가 핵심.

Q: 소유권이 넘어가도 제 보증금 권리는 유지되나요?

소유권 이전 전부터 대항요건을 유지했다면 권리 검토가 가능한 영역입니다. 전입·확정일자 존속 확인.

Q: 새 집주인이 돈이 없다고 하면 어떻게 회수하나요?

반환소송·가압류 트랙을 검토하는 영역입니다. 청구 대상 재산 파악이 관건.

Q: 이런 경우도 전세사기피해자 결정이 되나요?

시세 하락·미반환 정황과 요건 충족 여부에 따라 검토하는 영역입니다. 피해지원센터 상담 권장.

절차형

"전세로 살던 집이 본인도 모르는 사이 새 집주인에게 팔렸습니다. 만기가 다가와 보증금을 달라고 했더니 새 집주인은 '매수할 때 돈이 빠듯해 지금은 못 준다'고 하고, 옛 집주인은 '집을 넘겼으니 나는 책임이 없다'며 발을 빼고 있어요. 전입신고와 확정일자는 계약 초기에 받아두었는데, 시세까지 떨어진 상황이라 누구에게 보증금을 청구해야 할지 막막합니다." 주택임대차보호법 제3조 제4항은 '임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다'고 규정해, 대항요건을 갖춘 임차인은 새 집주인에게 보증금 반환을 청구할 수 있는 영역으로 평가됩니다. 같은 법 제3조의2는 우선변제권을 보호합니다. 소유권 양도 + 임대인 지위 승계 + 시세 하락 결합은 청구 대상 확정·대항력 유지·반환 청구를 함께 검토해야 하는 트랙. 피해자라면 ① 권리·승계 확인 ② 내용증명 ③ 임차권등기 ④ 반환소송 ⑤ 피해자 결정 5중 트랙으로 정리해두는 것을 검토할 수 있습니다.

1Q. 임대인 변경 후 보증금 승계 깡통전세 5단계 점검

A. 승계확인·내용증명·임차권등기·반환소송·결정 5단계로 검토할 수 있습니다.

① 권리·승계 확인 — 전입·확정일자·소유권 이전 시점·대항요건 존속 점검.
② 청구 대상 확정 + 내용증명 — 새 집주인(양수인) 상대 반환 청구 통지.
③ 임차권등기명령 — 이사 시에도 대항력·우선변제권 유지.
④ 보증금 반환소송·강제집행 — 지급명령·반환소송·가압류 검토.
⑤ 전세사기피해자 결정 — 시세 하락·미반환 정황 + 요건 충족 시 신청 검토.

핵심: 대항요건을 갖춘 임차인은 임차주택 양수인이 임대인 지위를 승계한 것으로 보아 새 집주인에게 보증금 반환을 청구할 수 있는 영역. 소유권 이전 전부터 전입·점유가 유지됐는지가 승계 청구의 핵심 자료입니다.

2📌 이렇게 진행됩니다 — 회수 5단계

A. 전세사기피해지원센터·법원 안내 절차를 참고한 흐름입니다.

1단계 — 권리·승계 자료 즉시 확보 (즉시) — 등기부·소유권 이전 시점·전입·확정일자·점유 존속 자료.
2단계 — 새 집주인 상대 내용증명 발송 (1주 내) — 임대인 지위 승계 + 만기 보증금 반환 청구.
3단계 — 임차권등기명령 신청 (이사 전, 1~2개월) — 법원 신청 + 대항력 유지.
4단계 — 지급명령·반환소송·가압류 (만기 후) — 청구 대상 재산 파악·강제집행 검토.
5단계 — 전세사기피해자 결정 신청 (요건 충족 시) — 피해지원센터·정부 지원 검토.

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3📋 준비서류 체크리스트 — 7가지

A. 승계·권리·청구 갈래입니다.

전세계약서·보증금 송금 영수증
등기부등본 (소유권 이전 시점·선순위 권리)
전입세대 확인·확정일자 자료 (소유권 이전 전 존속 확인)
새 집주인·옛 집주인 연락·통지 기록
인근 시세 비교 자료 (시세 하락 입증)
보증금 반환 거절·지연 메시지·통화 정황
임차권등기명령 신청 서류

팁: 소유권 이전 시점보다 전입·점유가 먼저 갖춰져 있었는지가 승계 청구의 핵심이므로 확정일자·전입 자료를 등기부 소유권 이전 시점과 함께 비교해두면 도움이 됩니다. 청구 대상이 새 집주인인지 옛 집주인인지 정리한 뒤 내용증명을 보내는 것이 우선입니다.

4⚠️ 다툼 포인트 + 🏛️ 신청·상담 경로

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

임대인 지위 승계 — 대항요건 갖춘 임차인은 양수인에게 청구를 검토할 수 있음.
청구 대상 확정 — 새 집주인·옛 집주인 중 누구를 상대로 청구할지 평가.
대항요건 존속 — 소유권 이전 전부터 전입·점유 유지 여부가 핵심.
시세 하락 깡통 정황 — 선순위 권리·시세 비교로 회수 범위 가늠.
강제집행 대상 — 청구 대상 재산 파악·가압류가 회수의 관건.

🏛️ 무료 상담·신고 기관

전세사기피해지원센터 1533-8119
HUG 주택도시보증공사 1566-9009
주택임대차분쟁조정위원회 (klac.or.kr)
대한법률구조공단 132

📌 이렇게 진행됩니다

HUG 주택도시보증공사 · 전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회 안내 절차를 참고하면, 다음 흐름으로 진행됩니다.

전세보증금반환보증 이행청구 절차

1
보증사고 발생 및 통지
전세계약 종료·해지 후 1개월 내 보증금을 반환받지 못한 경우 또는 전세목적물 경매·공매로 보증채권자가 배당 후 보증금을 반환받지 못한 경우 보증사고로 인정. 영업점에 사고통지서 제출.
2
이행청구서 제출
이행청구서·구비서류를 영업점 또는 모바일HUG 통해 제출. 청구 후 24시간 이내 모든 필요서류 제출 권장.
3
보증조사 (이행심사)
HUG 가 청구의 적정성·요건 충족 여부 확인 (계약해지 정당성, 보증사고 인정 여부, 임차권등기 여부 등).
4
보증결정
심사 완료 시 보증이행 결정 통보 (불승인 시 사유 통보).
5
대위변제 (보증금 지급)
임차인 계좌로 보증금 지급. HUG 는 임대인을 상대로 구상권 행사.

📋 준비서류 체크리스트

상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.

필수 자료

임차인 본인

●신분증 사본
●주민등록등본 또는 초본 (주소변경 기록 포함, 발급 1개월 이내)
●인감증명서 (발급 3개월 이내)
●임차인 계좌 통장사본

전세사기피해자 결정신청

●피해자 결정신청서 (jeonse.kgeop.go.kr 양식)
●임대차계약서 사본
●주민등록등본·초본 (확정일자 확인)
●건물등기부등본
●보증금 반환 거절 입증자료 (내용증명·문자·녹취)
●임대인 다주택·재산은닉 등 의심 입증자료
●경매·공매 진행 증빙 (있는 경우)

있으면 도움이 되는 자료

임대차 계약

●전세계약서 원본 또는 사본
●전세보증금 반환 채무자(임대인) 확인 서류
●임대인 주소·연락처 확인 서류

보증사고 입증

●계약해지 통보 내용증명 사본
●보증금 반환 거절 입증자료 (카톡·문자·통화녹음 녹취록)
●임차권등기명령 결정문 또는 등기부등본 (등기 완료본)

추가 (해당 시)

●경매·공매 배당표 (경매 진행 시)
●사망진단서·상속관계증명서 (임대인 사망 시)
●외국 거주 증빙 (임대인 해외거주 시)
●법원 판결문·확정증명서 (소송 진행 시)

주택임대차 분쟁조정

●분쟁조정 신청서
●신분증
●주민등록초본
●건물등기부등본
●임대차계약서
●건축물대장
●기타 입증자료 (사진·영수증·견적서 등)

⚠️ 자주 하는 실수

미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.

●임차권등기명령 없이 이사 → 대항력·우선변제권 상실
●내용증명 없이 구두로만 해지 통보 → 거절 입증 어려움
●2년 청구기한 도과 → 보증이행 거절
●주소변경 후 등본 미갱신 → 서류 보완 요청으로 지연
●확정일자 없이 피해자 결정 신청 → 요건 미충족

🏛️ 무료기관 · 신청 경로

아래 기관에서 절차 안내·상담을 확인하실 수 있습니다.

▸
HUG 주택도시보증공사
khug.or.kr
▸
전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회
khug.or.kr
▸
대한법률구조공단 (KLAC) — 혼자하는소송 법률지원센터 + 개인회생·파산 종합지원센터
khug.or.kr

상담 전화

phone1566-9009onlinehttps://onestop.khug.or.kr대표전화132 (국번없이)사이버상담klac.or.kr

본 안내는 기관 공개 절차를 정리한 것으로 법률 판단이 아닙니다. 사건마다 결과가 달라질 수 있어 구체적 사정은 변호사·전문기관 상담을 통해 검토해보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q.집이 팔렸으면 옛 집주인과 새 집주인 중 누구에게 청구하나요?

대항요건을 갖춘 임차인은 양수인에게 청구를 검토할 수 있는 영역입니다. 청구 대상 확정이 우선.

Q.옛 집주인이 책임이 없다고 하는데 정말 그런가요?

승계 여부·대항요건 존속에 따라 책임 범위가 달라지는 영역입니다. 소유권 이전 시점 비교가 핵심.

Q.소유권이 넘어가도 제 보증금 권리는 유지되나요?

소유권 이전 전부터 대항요건을 유지했다면 권리 검토가 가능한 영역입니다. 전입·확정일자 존속 확인.

Q.새 집주인이 돈이 없다고 하면 어떻게 회수하나요?

반환소송·가압류 트랙을 검토하는 영역입니다. 청구 대상 재산 파악이 관건.

Q.이런 경우도 전세사기피해자 결정이 되나요?

시세 하락·미반환 정황과 요건 충족 여부에 따라 검토하는 영역입니다. 피해지원센터 상담 권장.