집주인 사칭 신분증 위조 전세사기

Q: 실소유자는 계약을 몰랐다는데 보증금을 실소유자에게 받을 수 있나요?

실소유자 계약 미인지 시 사칭자·중개사 대상 청구가 주된 검토 영역입니다. 실소유자 책임은 경우에 따라 달라질 소지.

Q: 부동산 중개사는 책임이 없나요?

신분 확인·설명의무 위반 시 공제·배상 청구를 검토할 수 있는 영역입니다. 중개 계약서·공제가입 여부 확인 필요.

Q: 사칭자가 잠적하면 보증금을 받기 어려운가요?

수사기관 계좌 추적·가압류 병행 검토 영역입니다. 형사 고소 + 재산 보전 신속히 검토.

Q: 계속 살고 있으면 보증금 소멸시효가 지나지 않나요?

점유 유지 시 소멸시효 진행이 멈출 수 있는 영역입니다. 법원 판례 상 동시이행항변권 기반으로 검토.

Q: 이런 사칭 범행도 전세사기피해자 결정이 되나요?

요건 충족 여부에 따라 신청을 검토할 수 있는 영역입니다. 피해지원센터 상담 권장.

절차형

"부동산을 통해 전세계약을 하면서 상대방이 소유자와 이름·사진이 일치하는 신분증을 제시해 별 의심 없이 보증금을 송금했습니다. 입주 후 실제 소유자에게 우편물이 오면서 연락했더니 '집을 임대한 적이 없다·신분증을 잃어버린 적이 있다'고 해, 가짜 신분증을 이용한 사칭 범행이었음을 뒤늦게 알게 됐어요. 사칭자는 이미 잠적한 상태입니다." 형법 제347조는 '기망에 의한 재물 편취'를 사기 영역으로, 형법 제225조는 '공문서 위조'를 규정하고, 주택임대차보호법은 '전입·확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권'을 보호합니다. 신분증 위조 + 집주인 사칭 + 보증금 편취 결합은 사기·공문서위조 형사 + 계약 효력·소멸시효 관리를 함께 검토해야 하는 트랙. 피해자라면 ① 계약 보존 ② 권리 확인 ③ 형사 고소 ④ 민사 청구 ⑤ 피해자 결정 5중 트랙으로 정리해두는 것을 검토할 수 있습니다.

1Q. 집주인 사칭 신분증 위조 전세사기 5단계 점검

A. 보존·권리·형사·민사·결정 5단계로 검토할 수 있습니다.

① 계약·신분증 자료 보존 — 계약서·위조 신분증 캡처·송금 영수증·대화 기록.
② 권리 확인 — 전입·확정일자·점유로 대항력·우선변제권 점검.
③ 형사 고소 — 형법 제347조 사기 + 제225조 공문서위조 병행 검토.
④ 민사 청구 — 소멸시효 관리 + 사칭자·관여자 재산 추적·가압류.
⑤ 전세사기피해자 결정 — 요건 충족 시 피해지원센터 신청 검토.

핵심: 보증금반환채권은 임차인이 동시이행항변권을 근거로 점유를 유지하는 동안 소멸시효가 진행하지 않는 영역으로 평가될 수 있습니다. 점유를 유지하면서 형사·민사를 병행하는 것이 권리 보전의 핵심입니다.

2📌 이렇게 진행됩니다 — 회수 5단계

A. 경찰·전세사기피해지원센터·법원 안내 절차를 참고한 흐름입니다.

1단계 — 계약·신분증 자료 즉시 보존 (인지 당일) — 계약서·위조 신분증·송금 영수증·사칭자 연락처·대화 기록.
2단계 — 실소유자 확인 + 권리 점검 (1주 내) — 등기부·전입·확정일자·선순위 권리 비교.
3단계 — 경찰 고소 (1개월 내) — 사기·공문서위조 + 사칭자 신원·계좌 추적 검토.
4단계 — 민사 청구 + 소멸시효 관리 (소멸시효 10년) — 실소유자·중개사 책임 범위 점검.
5단계 — 전세사기피해자 결정 신청 (요건 충족 시) — 피해지원센터·정부 지원 검토.

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3📋 준비서류 체크리스트 — 7가지

A. 사칭·권리·청구 갈래입니다.

전세계약서·보증금 송금 영수증
위조 신분증 캡처·사칭자 연락처·대화 기록
실소유자의 임대 부인 진술·연락 기록
등기부등본·전입·확정일자 자료
부동산 중개 계약서·중개사 정보
사칭자 계좌 송금 내역
전세사기피해지원센터 신청 자료

팁: 위조 신분증은 수사기관이 원본 대조·발급 이력으로 위조 여부를 확인하는 핵심 자료. 사칭자와의 모든 대화·계좌 흐름을 보존해두면 수사·가압류 검토의 근거로 활용됩니다. 중개사의 확인·설명의무 위반 여부도 별도 점검할 수 있습니다.

4⚠️ 다툼 포인트 + 🏛️ 신청·상담 경로

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

계약 효력 — 실소유자에게 계약 효력을 주장할 수 있는지 평가.
소멸시효 관리 — 점유 유지 중에는 소멸시효 진행이 멈출 수 있는 영역.
중개사 책임 — 신분 확인·설명의무 위반 시 공제·배상 검토.
사칭자 재산 추적 — 잠적 시 계좌·자산 추적·가압류 검토.
피해자 결정 요건 — 요건 충족 시 정부 지원 검토.

🏛️ 무료 상담·신고 기관

전세사기피해지원센터 1533-8119
경찰청 사이버범죄 신고시스템 (ecrm.police.go.kr)
주택임대차분쟁조정위원회 (klac.or.kr)
대한법률구조공단 132

📌 이렇게 진행됩니다

HUG 주택도시보증공사 · 전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회 안내 절차를 참고하면, 다음 흐름으로 진행됩니다.

전세보증금반환보증 이행청구 절차

1
보증사고 발생 및 통지
전세계약 종료·해지 후 1개월 내 보증금을 반환받지 못한 경우 또는 전세목적물 경매·공매로 보증채권자가 배당 후 보증금을 반환받지 못한 경우 보증사고로 인정. 영업점에 사고통지서 제출.
2
이행청구서 제출
이행청구서·구비서류를 영업점 또는 모바일HUG 통해 제출. 청구 후 24시간 이내 모든 필요서류 제출 권장.
3
보증조사 (이행심사)
HUG 가 청구의 적정성·요건 충족 여부 확인 (계약해지 정당성, 보증사고 인정 여부, 임차권등기 여부 등).
4
보증결정
심사 완료 시 보증이행 결정 통보 (불승인 시 사유 통보).
5
대위변제 (보증금 지급)
임차인 계좌로 보증금 지급. HUG 는 임대인을 상대로 구상권 행사.

📋 준비서류 체크리스트

상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.

필수 자료

임차인 본인

●신분증 사본
●주민등록등본 또는 초본 (주소변경 기록 포함, 발급 1개월 이내)
●인감증명서 (발급 3개월 이내)
●임차인 계좌 통장사본

전세사기피해자 결정신청

●피해자 결정신청서 (jeonse.kgeop.go.kr 양식)
●임대차계약서 사본
●주민등록등본·초본 (확정일자 확인)
●건물등기부등본
●보증금 반환 거절 입증자료 (내용증명·문자·녹취)
●임대인 다주택·재산은닉 등 의심 입증자료
●경매·공매 진행 증빙 (있는 경우)

있으면 도움이 되는 자료

임대차 계약

●전세계약서 원본 또는 사본
●전세보증금 반환 채무자(임대인) 확인 서류
●임대인 주소·연락처 확인 서류

보증사고 입증

●계약해지 통보 내용증명 사본
●보증금 반환 거절 입증자료 (카톡·문자·통화녹음 녹취록)
●임차권등기명령 결정문 또는 등기부등본 (등기 완료본)

추가 (해당 시)

●경매·공매 배당표 (경매 진행 시)
●사망진단서·상속관계증명서 (임대인 사망 시)
●외국 거주 증빙 (임대인 해외거주 시)
●법원 판결문·확정증명서 (소송 진행 시)

주택임대차 분쟁조정

●분쟁조정 신청서
●신분증
●주민등록초본
●건물등기부등본
●임대차계약서
●건축물대장
●기타 입증자료 (사진·영수증·견적서 등)

⚠️ 자주 하는 실수

미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.

●임차권등기명령 없이 이사 → 대항력·우선변제권 상실
●내용증명 없이 구두로만 해지 통보 → 거절 입증 어려움
●2년 청구기한 도과 → 보증이행 거절
●주소변경 후 등본 미갱신 → 서류 보완 요청으로 지연
●확정일자 없이 피해자 결정 신청 → 요건 미충족

🏛️ 무료기관 · 신청 경로

아래 기관에서 절차 안내·상담을 확인하실 수 있습니다.

▸
HUG 주택도시보증공사
khug.or.kr
▸
전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회
khug.or.kr
▸
대한법률구조공단 (KLAC) — 혼자하는소송 법률지원센터 + 개인회생·파산 종합지원센터
khug.or.kr

상담 전화

phone1566-9009onlinehttps://onestop.khug.or.kr대표전화132 (국번없이)사이버상담klac.or.kr

본 안내는 기관 공개 절차를 정리한 것으로 법률 판단이 아닙니다. 사건마다 결과가 달라질 수 있어 구체적 사정은 변호사·전문기관 상담을 통해 검토해보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q.실소유자는 계약을 몰랐다는데 보증금을 실소유자에게 받을 수 있나요?

실소유자 계약 미인지 시 사칭자·중개사 대상 청구가 주된 검토 영역입니다. 실소유자 책임은 경우에 따라 달라질 소지.

Q.부동산 중개사는 책임이 없나요?

신분 확인·설명의무 위반 시 공제·배상 청구를 검토할 수 있는 영역입니다. 중개 계약서·공제가입 여부 확인 필요.

Q.사칭자가 잠적하면 보증금을 받기 어려운가요?

수사기관 계좌 추적·가압류 병행 검토 영역입니다. 형사 고소 + 재산 보전 신속히 검토.

Q.계속 살고 있으면 보증금 소멸시효가 지나지 않나요?

점유 유지 시 소멸시효 진행이 멈출 수 있는 영역입니다. 법원 판례 상 동시이행항변권 기반으로 검토.

Q.이런 사칭 범행도 전세사기피해자 결정이 되나요?

요건 충족 여부에 따라 신청을 검토할 수 있는 영역입니다. 피해지원센터 상담 권장.