"개업공인중개사를 통해 매매와 임대차가 얽힌 주택에 전세로 들어오거나 그런 집의 임차인으로 남게 된 임차인입니다. 계약 과정에서 새 매수인이 제 임대차보증금 반환채무를 '인수'하기로 하고 그 채무액만큼 매매대금에서 공제하기로 약정했다고 들었는데, 나중에 보니 그 인수가 기존 임대인을 완전히 책임에서 벗어나게 하는 면책적 채무인수인지, 아니면 기존 임대인도 함께 책임지는 병존적 인수나 단순 이행인수인지가 불분명했습니다. 그 법적 성격에 따라 제가 보증금을 누구에게 청구할 수 있는지가 완전히 달라지는데, 중개사는 '매수인이 보증금을 떠안기로 했다'는 정도만 말했을 뿐 그 인수의 법적 성격까지는 설명해주지 않았어요. 이런 채무인수의 법적 성격까지 중개사가 조사·설명할 의무가 있는지, 책임을 물어 보증금을 지킬 수 있는지 막막한 상태입니다." 공인중개사법 제29조 제1항은 중개사의 신의·성실 공정 중개 의무를, 제30조는 손해배상책임을, 변호사법 제3조는 법률사무의 범위를 정하는 영역입니다. 판례·실무는 중개행위는 거래가 성립하도록 조력·주선하는 사실행위로서 법률사무와 구별되고, 매수인이 보증금 반환채무를 인수하면서 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 한 경우 그 채무인수의 법적 성격을 가리는 행위는 법률사무에 해당하므로, 중개사가 그 법적 성격까지 조사·확인해 설명하지 않았다는 사정만으로는 그릇된 정보를 전달하는 등 특별한 사정이 없는 한 선관주의의무를 위반했다고 보기 어렵다고 보는 본 사례 흐름이 있는 영역입니다. 매매·임대차 + 채무인수 + 성격 불명 결합은 '중개사 주의의무 범위·채무인수 평가' 검토가 가능한 트랙입니다. 피해자라면 ① 권리·당사자 ② 채무인수 성격 ③ 중개사 의무 ④ 청구 상대방 ⑤ 회수 5중 트랙이 가능한 영역. 대응은 ① 당사자 ② 성격 ③ 의무 ④ 상대방 ⑤ 회수 5단계로 검토해볼 수 있습니다. 피해자라면 관련 자료를 정리해두는 것을 검토할 수 있습니다.
1Q. 가짜 중개인 전세사기 5단계 점검
A. 권리/당사자·채무인수 성격·중개사 의무·청구 상대방·회수 5단계로 점검할 수 있습니다.
- ① 권리·당사자 — 등기부·계약서·매매 경위, 임대인·매수인 등 당사자 관계 확인.
- ② 채무인수 성격 — 면책적·병존적 인수인지 이행인수인지 약정 내용 정리.
- ③ 중개사 의무 — 중개사가 채무인수 법적 성격까지 설명할 의무 범위 정리.
- ④ 청구 상대방 — 인수 성격에 따라 임대인·매수인 중 청구 상대방 정리.
- ⑤ 회수 — 보증금 청구·반환소송 등 회수 경로 검토.
핵심: 채무인수의 법적 성격을 가리는 일은 법률사무에 해당해, 중개사가 그 성격까지 설명하지 않았다는 사정만으로는 특별한 사정이 없는 한 주의의무 위반으로 보기 어려운 영역. 다만 그릇된 정보를 전달했는지와 인수 성격에 따른 청구 상대방을 정리하는 것이 핵심인 트랙입니다.
2📌 이렇게 진행됩니다 — 회수 5단계
A. 전세피해지원센터·법원·KLAC 안내 절차 흐름입니다.
- 1단계 — 권리·당사자 확인 (즉시) — 등기부·계약서·매매계약, 임대인·매수인 등 당사자 관계 점검.
- 2단계 — 채무인수 성격 정리 (수일 내) — 면책적·병존적·이행인수 여부와 매매대금 공제 약정 정리.
- 3단계 — 중개사 의무·정보 점검 (가능한 빨리) — 중개사가 그릇된 정보를 전달했는지, 설명·기재 내용 확인.
- 4단계 — 청구 상대방·회수 정리 (병행) — 인수 성격에 따른 임대인·매수인 청구, 회수 경로 정리.
- 5단계 — 잔액 회수·소송 (병행) — 보증금반환소송·손해배상, 전세피해 지원 검토.
3분 AI 진단으로 가짜 중개인 전세사기 채무인수 설명의무 정리 확인하기
무료 법률기관과 전문가도 함께 안내해드립니다.
AI 무료 상담 시작 →3📋 준비서류 체크리스트 — 7가지
A. 권리·채무인수 성격·중개사 의무 갈래입니다.
- 전세(임대차)계약서 (확정일자 포함)
- 매매계약서·채무인수 약정 자료 (인수 성격)
- 매매대금 공제 내역·정산 자료 (보증금 공제)
- 부동산등기부등본 (소유권 변동·근저당)
- 중개대상물 확인·설명서·중개 경위 자료 (정보 전달)
- 주민등록등본·전입세대 확인서 (대항요건)
- 보증금 송금 내역·임대인/매수인 연락 기록
팁: 채무인수의 법적 성격을 가리는 일은 법률사무라서 중개사가 그 성격까지 설명하지 않았다는 사정만으로는 특별한 사정이 없는 한 책임을 묻기 어려울 수 있으므로, 중개사가 그릇된 정보를 전달했는지와 인수 약정의 내용을 매매계약서·공제 내역으로 정리해두는 것이 핵심입니다. 인수 성격에 따라 임대인·매수인 중 청구 상대방이 달라지므로 등기부·송금 내역을 함께 챙겨두는 것이 안전한 영역입니다.
4⚠️ 다툼 포인트 + 🏛️ 신청·상담 경로
A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.
- 채무인수 성격 — 면책적·병존적 인수인지 이행인수인지.
- 중개사 의무 범위 — 채무인수 법적 성격까지 설명할 의무가 있는지.
- 그릇된 정보 — 중개사가 잘못된 정보를 전달한 특별한 사정이 있는지.
- 청구 상대방 — 인수 성격에 따른 임대인·매수인 책임.
- 회수 경로 — 보증금반환소송·손해배상 등.
🏛️ 무료 상담·신청 기관
- 대한법률구조공단 132
- HUG 주택도시보증공사 1566-9009
- 전세피해지원센터 1533-8119
- 주택임대차분쟁조정위원회 (klac.or.kr)
관련 판례 참고
판례 — 채무인수 법적 성격에 관한 중개사 설명의무의 한계
대법원 2024다239364(대법원, 2024.09.12 선고) 영역에서 법원은 부동산중개업자와 중개의뢰인의 관계는 민법상 위임관계와 같아 중개사는 선량한 관리자의 주의로 신의·성실하게 중개행위를 할 의무가 있으나, 중개행위는 거래당사자 사이의 매매·임대차 등을 알선하는 사실행위로서 변호사법 제3조의 법률사무와 구별되고, 매수인이 임대차보증금 반환채무를 인수하면서 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우 그 채무인수가 면책적·이행·병존적 중 무엇인지 법적 성격을 가리는 행위는 법률사무에 해당하므로, 중개사가 그 법적 성격까지 조사·확인해 설명하지 않았다는 사정만으로는 그릇된 정보를 전달하는 등 특별한 사정이 없는 한 선량한 관리자의 주의로 성실하게 중개할 의무를 위반했다고 볼 수 없다고 판시했습니다. 가짜 중개인 전세사기 사안에서도 채무인수 설명의무의 한계와 중개사 책임을 검토해볼 수 있습니다.
매매·임대차 + 채무인수 + 성격 불명 결합 시 중개사 주의의무 범위·채무인수 평가 검토 영역 — 매매계약서·공제 내역·인수 성격·청구 상대방 정리 후 변호인 상담 권장.
📌 이렇게 진행됩니다
HUG 주택도시보증공사 · 전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회 안내 절차를 참고하면, 다음 흐름으로 진행됩니다.
전세보증금반환보증 이행청구 절차
- 1
보증사고 발생 및 통지
전세계약 종료·해지 후 1개월 내 보증금을 반환받지 못한 경우 또는 전세목적물 경매·공매로 보증채권자가 배당 후 보증금을 반환받지 못한 경우 보증사고로 인정. 영업점에 사고통지서 제출.
- 2
이행청구서 제출
이행청구서·구비서류를 영업점 또는 모바일HUG 통해 제출. 청구 후 24시간 이내 모든 필요서류 제출 권장.
- 3
보증조사 (이행심사)
HUG 가 청구의 적정성·요건 충족 여부 확인 (계약해지 정당성, 보증사고 인정 여부, 임차권등기 여부 등).
- 4
보증결정
심사 완료 시 보증이행 결정 통보 (불승인 시 사유 통보).
- 5
대위변제 (보증금 지급)
임차인 계좌로 보증금 지급. HUG 는 임대인을 상대로 구상권 행사.
📋 준비서류 체크리스트
상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.
📋 준비서류 체크리스트
상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.
필수 자료
임차인 본인
- ●신분증 사본
- ●주민등록등본 또는 초본 (주소변경 기록 포함, 발급 1개월 이내)
- ●인감증명서 (발급 3개월 이내)
- ●임차인 계좌 통장사본
전세사기피해자 결정신청
- ●피해자 결정신청서 (jeonse.kgeop.go.kr 양식)
- ●임대차계약서 사본
- ●주민등록등본·초본 (확정일자 확인)
- ●건물등기부등본
- ●보증금 반환 거절 입증자료 (내용증명·문자·녹취)
- ●임대인 다주택·재산은닉 등 의심 입증자료
- ●경매·공매 진행 증빙 (있는 경우)
있으면 도움이 되는 자료
임대차 계약
- ●전세계약서 원본 또는 사본
- ●전세보증금 반환 채무자(임대인) 확인 서류
- ●임대인 주소·연락처 확인 서류
보증사고 입증
- ●계약해지 통보 내용증명 사본
- ●보증금 반환 거절 입증자료 (카톡·문자·통화녹음 녹취록)
- ●임차권등기명령 결정문 또는 등기부등본 (등기 완료본)
추가 (해당 시)
- ●경매·공매 배당표 (경매 진행 시)
- ●사망진단서·상속관계증명서 (임대인 사망 시)
- ●외국 거주 증빙 (임대인 해외거주 시)
- ●법원 판결문·확정증명서 (소송 진행 시)
주택임대차 분쟁조정
- ●분쟁조정 신청서
- ●신분증
- ●주민등록초본
- ●건물등기부등본
- ●임대차계약서
- ●건축물대장
- ●기타 입증자료 (사진·영수증·견적서 등)
⚠️ 자주 하는 실수
미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.
⚠️ 자주 하는 실수
미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.
- ●임차권등기명령 없이 이사 → 대항력·우선변제권 상실
- ●내용증명 없이 구두로만 해지 통보 → 거절 입증 어려움
- ●2년 청구기한 도과 → 보증이행 거절
- ●주소변경 후 등본 미갱신 → 서류 보완 요청으로 지연
- ●확정일자 없이 피해자 결정 신청 → 요건 미충족
🏛️ 무료기관 · 신청 경로
아래 기관에서 절차 안내·상담을 확인하실 수 있습니다.
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- ▸
HUG 주택도시보증공사
khug.or.kr - ▸
전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회
khug.or.kr - ▸
대한법률구조공단 (KLAC) — 혼자하는소송 법률지원센터 + 개인회생·파산 종합지원센터
khug.or.kr
상담 전화
본 안내는 기관 공개 절차를 정리한 것으로 법률 판단이 아닙니다. 사건마다 결과가 달라질 수 있어 구체적 사정은 변호사·전문기관 상담을 통해 검토해보시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q.중개사가 채무인수 법적 성격까지 설명했어야 하나요?
Q.면책적 인수인지 아닌지가 왜 중요한가요?
Q.그래도 중개사 책임을 물을 수 있는 경우가 있나요?
Q.보증금은 누구에게 청구하나요?
Q.회수는 어디서 도움을 받나요?
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AI 무료 상담 시작 →📌 이 글을 읽은 분이 함께 본 글
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- 전대차로 들어왔는데 원임차인이 보증금을 가지고 잠적했어요. 임대인에게 직접 보증금을 청구할 수 있나요?
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- 제 보증금반환채권을 금융기관이 양수해 경매에서 일부만 배당받았는데, 그 집을 낙찰받은 새 소유자가 임대차는 끝났다고 해요. 보증금 잔액을 다 받을 때까지 새 소유자에게 임대차 존속을 주장하며 대항할 수 있는지 막막합니다.
- 집주인 행세를 한 사람과 전세계약을 했는데 알고 보니 진짜 소유자가 아니거나 임대권한이 없었어요. 이렇게 가짜 임대인과 한 계약도 대항력이 인정돼 보증금을 지킬 수 있나요?
- 불법으로 주거용 개조된 오피스텔에 전세로 들어와 전입·확정일자를 갖췄는데, 사정상 그 집을 제가 매수해 소유권까지 갖게 됐어요. 그런데 임대인이 받은 전세대출 보증이 제 대항력·우선변제권 상실을 이유로 면책됐다는데, 제 보증금 권리는 어떻게 되는지 막막합니다.
- 근저당이 잡힌 사실을 제대로 고지받지 못하고 전세계약을 했고, 보증금을 못 받아 임차권등기명령까지 마쳤는데 시간이 오래 지났어요. 임차권등기를 해두면 보증금반환채권 시효가 자동으로 중단되는 건가요?
- 전세사기 피해자 인정 신청은 어떤 절차로 진행되고 어떤 서류가 필요한가요?
- 전세사기 피해 후 경매가 진행 중인데 보증금을 우선 돌려받을 수 있나요?
- 집주인이라는 사람·중개인을 믿고 전세계약을 하고 보증금을 보냈는데, 알고 보니 진짜 소유자가 아니었어요. 사칭한 사람에게 당한 건데 보증금을 돌려받을 수 있나요?
- 전세계약을 하고 보니 집이 신탁회사 명의로 돼 있었고, 위탁자가 신탁회사 동의 없이 저와 계약을 했더라고요. 이런 신탁 부동산 무단 임대도 대항력이 인정돼 보증금을 지킬 수 있나요?
- 전세보증금을 돌려받지 못했을 때 어떻게 대응해야 하나요?
- 전세사기 피해를 입었을 때 구제 절차는 어떻게 진행되나요?
- 전세 임대인이 보증금을 못 돌려준 채 개인파산으로 면책결정까지 받았는데, 저는 전입·확정일자로 우선변제권이 있어요. 임대인이 면책됐어도 우선변제권 있는 보증금은 따로 받을 수 있는지, 임대인에게 직접 청구할 수 있는지 막막합니다.
- 깡통전세인지 확인하는 방법은 무엇인가요?
- 살던 집이 경매에 넘어갔는데 보증금이 크지 않은 편이에요. 소액임차인 최우선변제로 일부라도 먼저 돌려받을 수 있다고 들었는데, 제가 대상이 되는지 어떻게 확인하나요?
- 다가구주택에 전세로 들어왔는데, 사실 그 계약이 보증금을 내고 거주하려던 게 아니라 임대인에게 빌려준 돈을 대항력 있는 임차인 지위로 회수하려는 목적이었던 다른 임차인들이 선순위로 잔뜩 끼어 있었어요. 이런 임차인도 대항력이 인정되는지, 제 보증금은 어떻게 되는지 막막합니다.
- 중개사를 통해 전세계약을 했는데, 알고 보니 같은 집에 이중으로 계약이 돼 있었고 중개사가 다른 세입자 보증금이나 권리관계를 제대로 알려주지 않았어요. 중개사에게 책임을 물을 수 있나요?
- 공인중개사 중개로 다가구주택에 전세로 들어왔는데, 법인 임대인이 파산하고 집이 경매로 넘어가 선순위 임차인들이 다 받아가는 바람에 저는 한 푼도 못 받았어요. 중개사가 선순위 보증금이 얼마인지 제대로 확인·설명하지 않은 책임을 물을 수 있는지 막막합니다.
- 임대인이 세금을 체납한 집에 전세로 들어왔다 보증금을 못 받아 임차권등기명령을 해뒀는데, 시간이 흐르고 세금 우선순위에 밀려 회수가 막막해요. 임차권등기를 해두면 소멸시효가 중단되는지, 보증금을 어떤 순서로 지켜야 하는지 막막합니다.
- 전세보증금을 못 돌려받으면 어떻게 해야 하나요?
- 전세사기를 당한 것 같은데 어디부터 시작해야 하나요?
- 공인중개사가 다가구주택 전세를 중개하면서 선순위 보증금이 얼마나 있는지 제대로 조사·설명하지 않아, 나중에 경매에서 한 푼도 배당받지 못했어요. 중개사에게 손해배상이나 공제금을 물을 수 있는지, 어떤 순서로 정리해야 하는지 막막합니다.
- 보증금을 못 받아 임차권등기명령을 신청하면서 등기 비용·신청 비용이 들었어요. 이 비용도 집주인에게 따로 청구해서 받아낼 수 있나요?
- 중개사 말만 믿고 계약했는데 알고 보니 선순위 보증금·근저당이 훨씬 많았어요. 중개사가 제대로 설명 안 한 건데 손해를 물을 수 있나요?
- 전세사기 피해를 입었는데 보증금 배당은 어떤 순서로 되나요?
- 전세사기로 경매가 진행되는데 보증금을 배당받으려면 어떻게 하나요?
- 중개사를 통해 다세대주택 한 세대에 전세로 들어왔는데, 같은 건물의 다른 세대들까지 묶인 공동(근)저당이 잡혀 있었어요. 중개사는 그 다른 세대의 선순위나 임차인 보증금은 제대로 확인·설명해주지 않았고, 결국 경매에서 한 푼도 못 받았어요. 중개사 책임을 물을 수 있는지 막막합니다.
- 전세사기에서 공인중개사에게도 책임을 물을 수 있나요?
- 전세보증금 반환보증에 가입하지 못한 채 보증금을 못 받았는데, 집이 경매로 넘어가 새 주인이 생겼어요. 전입을 유지하면 새 주인에게도 보증금을 주장할 수 있는지, 일부만 배당받아도 임대차 관계를 계속 주장할 수 있는지 막막합니다.
- 다가구주택에 전세로 들어왔는데 선순위 근저당과 다른 세입자 보증금이 집값을 넘는 깡통전세였어요. 중개사가 선순위가 얼마나 있는지 제대로 설명 안 해줬는데 책임을 물을 수 있나요?
- 공인중개사를 통해 다가구주택에 전세로 들어왔는데, 중개사가 선순위 보증금이 얼마인지 제대로 조사·설명하지 않아 경매에서 한 푼도 배당받지 못했어요. 중개사에게 책임을 물어 손해를 회복할 수 있나요?
- 위임장을 위조해 전세를 놓은 사기성 임대인에게 보증금을 떼였는데, 임대인이 파산·면책 결정을 받았어요. 확정일자·우선변제권이 있는 제 보증금반환채권도 면책으로 사라지는지, 어떤 순서로 회수해야 하는지 막막합니다.
- 전세사기가 의심되는데 뭘 먼저 확인해야 하나요?
- 깡통전세인지 확인하려면 계약 전에 뭘 체크해야 하나요?
- 전세사기 피해를 당했는데 민사소송과 형사고소 중 뭐가 나은가요?
- 같은 집주인에게 전세사기를 당한 피해자들이 함께 대응할 수 있나요?
- 전세사기 가해자로 지목됐는데 언제까지 뭘 해야 하나요?
- 깡통전세인지 어떻게 확인하고 대처해야 하나요?
- 전세사기와 보증금 미반환은 뭐가 다른가요?
- 전세사기를 당했는데 어디에 어떻게 신고해야 하나요?
- 전세사기를 당했는데 고소장은 어떻게 쓰나요?
- 전세사기 피해자 인정을 받으려면 어떤 서류가 필요한가요?