"오피스텔 등의 임대차를 진행하면서, 공인중개사 본인보다 사실상 중개보조원이 계약·보증금 수수·반환 과정을 도맡아 처리한 임차인입니다. 그런데 그 중개보조원이 새로 들어온 임차인의 보증금을 전 임차인에게만 돌려주거나 임대인에게 전달하지 않고 빼돌리는 식으로 제 보증금을 가로챘습니다. 공인중개사 본인은 '그건 보조원이 개인적으로 한 일이고 나는 모른다'며 책임을 회피하는데, 사실상 그 보조원이 중개사의 일을 계속 처리해 왔고 객관적으로 중개사의 지휘·감독 범위 안에서 한 일이라면 중개사에게도 책임이 있는 것은 아닌지 헷갈립니다. 중개보조원의 횡령에 대해 공인중개사에게 사용자책임을 물을 수 있는지, 보증금 회수와 함께 어디부터 정리해야 하는지 막막한 상태입니다." 민법 제756조 제1항은 타인을 사용하여 어느 사무에 종사하게 한 자가 피용자가 사무집행에 관하여 제3자에게 가한 손해를 배상할 책임을 정하는 영역입니다. 판례·실무는 사용자와 피용자의 관계는 반드시 유효한 고용관계에 한하지 않고 사실상 어떤 사람이 다른 사람을 위하여 그 지휘·감독 아래 사무를 집행하는 관계가 있으면 인정되며, 타인에게 위탁해 계속적으로 사무를 처리해 온 경우 객관적으로 그 타인의 행위가 위탁자의 지휘·감독 범위에 속한다고 보이면 그 타인은 피용자에 해당하고, 실질적 지휘·감독 관계는 실제로 지휘·감독하는지가 아니라 객관적으로 지휘·감독해야 할 관계에 있는지에 따라 결정된다고 보는 본 사례 흐름이 있는 영역입니다. 중개보조원 + 보증금 횡령 + 사용자책임 결합은 '사용관계·지휘감독·사용자책임' 검토가 가능한 트랙입니다. 피해자라면 ① 사용관계 ② 사무집행 관련성 ③ 중개 책임 ④ 회수 ⑤ 대응 5중 트랙이 가능한 영역. 대응은 ① 사용 ② 관련성 ③ 책임 ④ 회수 ⑤ 대응 5단계로 검토해볼 수 있습니다. 피해자라면 관련 자료를 정리해두는 것을 검토할 수 있습니다.
1Q. 중개보조원 보증금 횡령 5단계 점검
A. 사용관계·사무집행 관련성·중개 책임·회수·대응 5단계로 점검할 수 있습니다.
- ① 사용관계 — 중개보조원이 중개사의 지휘·감독 아래 사무를 처리해 왔는지 정리.
- ② 사무집행 관련성 — 보증금 수수·반환이 중개 사무집행에 관한 것인지 정리.
- ③ 중개 책임 — 사용자책임과 함께 중개사·임대인 책임 범위 정리.
- ④ 회수 — 보증금 회수 경로와 손해배상·공제·보증 등 정리.
- ⑤ 대응 — 횡령 형사 고소·민사 손해배상 대응 검토.
핵심: 사용관계는 유효한 고용에 한하지 않고 객관적으로 지휘·감독해야 할 관계가 있으면 인정될 수 있어, 중개보조원이 계속적으로 중개 사무를 처리해 왔다면 그 횡령에 대해 공인중개사가 사용자책임을 질 여지가 있는 영역. 보조원의 처리 범위와 사무집행 관련성을 정리하는 것이 핵심인 트랙입니다.
2📌 이렇게 진행됩니다 — 회수 5단계
A. 전세피해지원센터·법원·KLAC 안내 절차 흐름입니다.
- 1단계 — 권리·송금 자료 확인 (즉시) — 계약서·보증금 송금 내역, 누구에게 어떻게 전달·반환됐는지 점검.
- 2단계 — 사용관계 정리 (수일 내) — 중개보조원이 중개사의 지휘·감독 아래 사무를 처리해 온 경위 확인.
- 3단계 — 사무집행 관련성 정리 (가능한 빨리) — 보증금 수수·반환이 중개 사무집행에 관한 것인지 정리.
- 4단계 — 회수·배상 정리 (병행) — 사용자책임·손해배상·공제·보증 등 회수 경로 정리.
- 5단계 — 형사·민사 대응 (병행) — 횡령 고소·손해배상 청구, 전세피해 지원 검토.
3분 AI 진단으로 중개보조원 보증금 횡령 사용자책임·회수 정리 확인하기
무료 법률기관과 전문가도 함께 안내해드립니다.
AI 무료 상담 시작 →3📋 준비서류 체크리스트 — 7가지
A. 사용관계·사무집행 관련성·회수 갈래입니다.
- 전세(임대차)계약서·특약사항 (확정일자 포함)
- 보증금 송금·전달·반환 내역 (자금 흐름)
- 중개보조원 응대·연락·처리 기록 (사용관계)
- 중개사무소·중개사 등록·소속 관계 자료 (지휘·감독)
- 중개대상물 확인·설명서·중개 경위 자료 (사무집행 관련성)
- 공제증서·보증 관련 자료 (배상·회수)
- 주민등록등본·전입세대 확인서 (대항요건)
팁: 사용관계는 유효한 고용에 한정되지 않고 객관적으로 지휘·감독해야 할 관계가 있으면 인정될 수 있어, 중개보조원이 계속적으로 중개사의 사무를 처리해 왔다면 그 횡령에 대해 공인중개사가 사용자책임을 질 여지가 있으므로 보조원의 응대·처리 기록과 자금 흐름을 정리해두는 것이 핵심입니다. 공제증서·보증 자료는 손해배상·회수를 위해 함께 챙겨두는 것이 안전한 영역입니다.
4⚠️ 다툼 포인트 + 🏛️ 신청·상담 경로
A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.
- 사용관계 — 중개보조원이 중개사의 지휘·감독 아래 사무를 처리했는지.
- 사무집행 관련성 — 보증금 횡령이 중개 사무집행에 관한 것인지.
- 사용자책임 — 공인중개사가 보조원 행위에 책임을 지는지.
- 회수 경로 — 보증금 회수와 손해배상·공제·보증.
- 형사·민사 — 횡령 고소·손해배상 대응.
🏛️ 무료 상담·신청 기관
- 대한법률구조공단 132
- HUG 주택도시보증공사 1566-9009
- 전세피해지원센터 1533-8119
- 주택임대차분쟁조정위원회 (klac.or.kr)
관련 판례 참고
판례 — 중개보조원의 행위와 공인중개사의 사용자책임
대법원 2021다283834(대법원, 2022.02.11 선고) 영역에서 법원은 민법 제756조의 사용자와 피용자의 관계는 반드시 유효한 고용관계가 있는 경우에 한하지 않고 사실상 어떤 사람이 다른 사람을 위하여 그 지휘·감독 아래 그 의사에 따라 사무를 집행하는 관계가 있으면 인정되며, 타인에게 위탁하여 계속적으로 사무를 처리하여 온 경우 객관적으로 그 타인의 행위가 위탁자의 지휘·감독 범위 내에 속한다고 보이면 그 타인은 피용자에 해당하고, 실질적 지휘·감독 관계는 실제로 지휘·감독하느냐가 아니라 객관적으로 지휘·감독을 하여야 할 관계에 있느냐에 따라 결정된다고 보아, 중개보조인 등이 오피스텔 임대차에서 임대차보증금 반환 등의 사무를 주도적으로 처리해 온 사안에서 사용자책임 등 관련 법리를 판시했습니다. 중개보조원 보증금 횡령 사안에서도 공인중개사의 사용자책임을 검토해볼 수 있습니다.
중개보조원 + 보증금 횡령 + 사용자책임 결합 시 사용관계·지휘감독·사용자책임 검토 영역 — 자금 흐름·응대 기록·소속 관계·공제 자료 정리 후 변호인 상담 권장.
📌 이렇게 진행됩니다
HUG 주택도시보증공사 · 전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회 안내 절차를 참고하면, 다음 흐름으로 진행됩니다.
전세보증금반환보증 이행청구 절차
- 1
보증사고 발생 및 통지
전세계약 종료·해지 후 1개월 내 보증금을 반환받지 못한 경우 또는 전세목적물 경매·공매로 보증채권자가 배당 후 보증금을 반환받지 못한 경우 보증사고로 인정. 영업점에 사고통지서 제출.
- 2
이행청구서 제출
이행청구서·구비서류를 영업점 또는 모바일HUG 통해 제출. 청구 후 24시간 이내 모든 필요서류 제출 권장.
- 3
보증조사 (이행심사)
HUG 가 청구의 적정성·요건 충족 여부 확인 (계약해지 정당성, 보증사고 인정 여부, 임차권등기 여부 등).
- 4
보증결정
심사 완료 시 보증이행 결정 통보 (불승인 시 사유 통보).
- 5
대위변제 (보증금 지급)
임차인 계좌로 보증금 지급. HUG 는 임대인을 상대로 구상권 행사.
📋 준비서류 체크리스트
상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.
📋 준비서류 체크리스트
상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.
필수 자료
임차인 본인
- ●신분증 사본
- ●주민등록등본 또는 초본 (주소변경 기록 포함, 발급 1개월 이내)
- ●인감증명서 (발급 3개월 이내)
- ●임차인 계좌 통장사본
전세사기피해자 결정신청
- ●피해자 결정신청서 (jeonse.kgeop.go.kr 양식)
- ●임대차계약서 사본
- ●주민등록등본·초본 (확정일자 확인)
- ●건물등기부등본
- ●보증금 반환 거절 입증자료 (내용증명·문자·녹취)
- ●임대인 다주택·재산은닉 등 의심 입증자료
- ●경매·공매 진행 증빙 (있는 경우)
있으면 도움이 되는 자료
임대차 계약
- ●전세계약서 원본 또는 사본
- ●전세보증금 반환 채무자(임대인) 확인 서류
- ●임대인 주소·연락처 확인 서류
보증사고 입증
- ●계약해지 통보 내용증명 사본
- ●보증금 반환 거절 입증자료 (카톡·문자·통화녹음 녹취록)
- ●임차권등기명령 결정문 또는 등기부등본 (등기 완료본)
추가 (해당 시)
- ●경매·공매 배당표 (경매 진행 시)
- ●사망진단서·상속관계증명서 (임대인 사망 시)
- ●외국 거주 증빙 (임대인 해외거주 시)
- ●법원 판결문·확정증명서 (소송 진행 시)
주택임대차 분쟁조정
- ●분쟁조정 신청서
- ●신분증
- ●주민등록초본
- ●건물등기부등본
- ●임대차계약서
- ●건축물대장
- ●기타 입증자료 (사진·영수증·견적서 등)
⚠️ 자주 하는 실수
미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.
⚠️ 자주 하는 실수
미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.
- ●임차권등기명령 없이 이사 → 대항력·우선변제권 상실
- ●내용증명 없이 구두로만 해지 통보 → 거절 입증 어려움
- ●2년 청구기한 도과 → 보증이행 거절
- ●주소변경 후 등본 미갱신 → 서류 보완 요청으로 지연
- ●확정일자 없이 피해자 결정 신청 → 요건 미충족
🏛️ 무료기관 · 신청 경로
아래 기관에서 절차 안내·상담을 확인하실 수 있습니다.
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- ▸
HUG 주택도시보증공사
khug.or.kr - ▸
전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회
khug.or.kr - ▸
대한법률구조공단 (KLAC) — 혼자하는소송 법률지원센터 + 개인회생·파산 종합지원센터
khug.or.kr
상담 전화
본 안내는 기관 공개 절차를 정리한 것으로 법률 판단이 아닙니다. 사건마다 결과가 달라질 수 있어 구체적 사정은 변호사·전문기관 상담을 통해 검토해보시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q.보조원이 한 일이라며 중개사가 발뺍니다. 책임을 물을 수 있나요?
Q.정식 고용이 아니어도 사용자책임이 인정되나요?
Q.보증금 횡령도 사무집행에 관한 것으로 보나요?
Q.보증금은 어떻게 회수하나요?
Q.회수는 어디서 도움을 받나요?
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- ▸전세대출을 끼고 들어온 집에서 보증금을 못 받아 임차권등기명령을 받아두고 시간이 꽤 흘렀어요. 임차권등기를 해두면 시효가 멈춘 줄 알았는데, 그것만으로는 소멸시효가 중단되지 않는다는 말을 들었어요. 그렇다면 보증금반환채권 시효는 어떻게 지켜야 하는지 막막합니다.
- ▸집값이 떨어져 보증금이 시세를 넘는 깡통전세가 됐는데 집주인이 보증금을 못 준대요. 전세보증금반환보증에 가입했었는데 HUG에 이행청구를 하면 되나요?
- ▸시세를 부풀린 신축빌라에 전세보증금이 매매가에 육박하게 들어왔는데 임대인이 보증금을 못 돌려주고 경매까지 넘어갔어요. 전입·확정일자는 갖췄는데 대항력을 어떻게 지키고 보증금을 어떤 순서로 회수해야 하는지 막막합니다.
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- 다가구주택에 전세로 들어와 전입·확정일자를 갖췄는데 보증금을 못 돌려받고 경매까지 넘어갔어요. 전입을 계속 유지해야 대항력이 지켜지는지, 이사나 소유권 변동이 생기면 권리가 어떻게 되는지, 보증금을 어떤 순서로 회수해야 하는지 막막합니다.
- 계약 후에 알고 보니 집이 신탁 부동산이라 진짜 소유자는 신탁회사였대요. 신탁회사 동의 없이 한 계약이라는데 보증금을 돌려받을 수 있나요?
- 임대인이 세금을 체납한 집에 전세로 들어왔다 보증금을 못 받아 임차권등기명령을 해뒀는데, 시간이 흐르고 세금 우선순위에 밀려 회수가 막막해요. 임차권등기를 해두면 소멸시효가 중단되는지, 보증금을 어떤 순서로 지켜야 하는지 막막합니다.
- 전세보증금을 돌려받지 못했을 때 어떻게 대응해야 하나요?
- 살던 집이 경매에 넘어갔는데 보증금이 크지 않은 편이에요. 소액임차인 최우선변제로 일부라도 먼저 돌려받을 수 있다고 들었는데, 제가 대상이 되는지 어떻게 확인하나요?
- 중개사를 통해 다세대주택 한 세대에 전세로 들어왔는데, 같은 건물의 다른 세대들까지 묶인 공동(근)저당이 잡혀 있었어요. 중개사는 그 다른 세대의 선순위나 임차인 보증금은 제대로 확인·설명해주지 않았고, 결국 경매에서 한 푼도 못 받았어요. 중개사 책임을 물을 수 있는지 막막합니다.
- 위임장을 위조해 전세를 놓은 사기성 임대인에게 보증금을 떼였는데, 임대인이 파산·면책 결정을 받았어요. 확정일자·우선변제권이 있는 제 보증금반환채권도 면책으로 사라지는지, 어떤 순서로 회수해야 하는지 막막합니다.
- 전세사기 피해자 인정 신청은 어떤 절차로 진행되고 어떤 서류가 필요한가요?
- 전세사기 피해를 입었을 때 구제 절차는 어떻게 진행되나요?
- 불법으로 주거용 개조된 오피스텔에 전세로 들어와 전입·확정일자를 갖췄는데, 사정상 그 집을 제가 매수해 소유권까지 갖게 됐어요. 그런데 임대인이 받은 전세대출 보증이 제 대항력·우선변제권 상실을 이유로 면책됐다는데, 제 보증금 권리는 어떻게 되는지 막막합니다.
- 전세사기를 당한 것 같은데 어디부터 시작해야 하나요?
- 근저당이 잡힌 사실을 제대로 고지받지 못하고 전세계약을 했고, 보증금을 못 받아 임차권등기명령까지 마쳤는데 시간이 오래 지났어요. 임차권등기를 해두면 보증금반환채권 시효가 자동으로 중단되는 건가요?
- 중개사를 통해 전세계약을 했는데, 알고 보니 같은 집에 이중으로 계약이 돼 있었고 중개사가 다른 세입자 보증금이나 권리관계를 제대로 알려주지 않았어요. 중개사에게 책임을 물을 수 있나요?
- 다가구주택에 전세로 들어왔는데, 사실 그 계약이 보증금을 내고 거주하려던 게 아니라 임대인에게 빌려준 돈을 대항력 있는 임차인 지위로 회수하려는 목적이었던 다른 임차인들이 선순위로 잔뜩 끼어 있었어요. 이런 임차인도 대항력이 인정되는지, 제 보증금은 어떻게 되는지 막막합니다.
- 전세사기에서 공인중개사에게도 책임을 물을 수 있나요?
- 전세계약을 하고 보니 집이 신탁회사 명의로 돼 있었고, 위탁자가 신탁회사 동의 없이 저와 계약을 했더라고요. 이런 신탁 부동산 무단 임대도 대항력이 인정돼 보증금을 지킬 수 있나요?
- 전세사기 피해를 입었는데 보증금 배당은 어떤 순서로 되나요?
- 중개사 말만 믿고 계약했는데 알고 보니 선순위 보증금·근저당이 훨씬 많았어요. 중개사가 제대로 설명 안 한 건데 손해를 물을 수 있나요?
- 전세보증금을 못 돌려받으면 어떻게 해야 하나요?
- 공인중개사를 통해 다가구주택에 전세로 들어왔는데, 중개사가 선순위 보증금이 얼마인지 제대로 조사·설명하지 않아 경매에서 한 푼도 배당받지 못했어요. 중개사에게 책임을 물어 손해를 회복할 수 있나요?
- 신축빌라에 전세로 들어왔는데 임대인이 빚을 감당 못 해 파산·면책을 받았어요. 저는 확정일자·전입을 갖춰 우선변제권이 있는데, 면책되면 임대인에게 보증금을 청구조차 못 하게 되는 건지, 우선변제권 부분은 어떻게 회수해야 하는지, 어디부터 정리해야 하는지 막막합니다.
- 집주인이라는 사람·중개인을 믿고 전세계약을 하고 보증금을 보냈는데, 알고 보니 진짜 소유자가 아니었어요. 사칭한 사람에게 당한 건데 보증금을 돌려받을 수 있나요?
- 시세보다 보증금이 과한 오피스텔에 전세로 들어왔는데, 알고 보니 선순위 권리가 잔뜩 끼어 보증금이 매매가에 육박하는 깡통전세였어요. 게다가 일부 임차인은 실제 거주가 아니라 빌려준 돈을 회수하려고 임차인 지위를 빌린 것 같습니다. 이런 임차인의 대항력과 제 보증금을 어떻게 정리해야 하는지 막막합니다.
- 집주인 행세를 한 사람과 전세계약을 했는데 알고 보니 진짜 소유자가 아니거나 임대권한이 없었어요. 이렇게 가짜 임대인과 한 계약도 대항력이 인정돼 보증금을 지킬 수 있나요?
- 공인중개사 중개로 다가구주택에 전세로 들어왔는데, 법인 임대인이 파산하고 집이 경매로 넘어가 선순위 임차인들이 다 받아가는 바람에 저는 한 푼도 못 받았어요. 중개사가 선순위 보증금이 얼마인지 제대로 확인·설명하지 않은 책임을 물을 수 있는지 막막합니다.
- 전세 임대인이 보증금을 못 돌려준 채 개인파산으로 면책결정까지 받았는데, 저는 전입·확정일자로 우선변제권이 있어요. 임대인이 면책됐어도 우선변제권 있는 보증금은 따로 받을 수 있는지, 임대인에게 직접 청구할 수 있는지 막막합니다.
- 제 보증금반환채권을 금융기관이 양수해 경매에서 일부만 배당받았는데, 그 집을 낙찰받은 새 소유자가 임대차는 끝났다고 해요. 보증금 잔액을 다 받을 때까지 새 소유자에게 임대차 존속을 주장하며 대항할 수 있는지 막막합니다.
- 다가구주택에 전세로 들어왔는데 선순위 근저당과 다른 세입자 보증금이 집값을 넘는 깡통전세였어요. 중개사가 선순위가 얼마나 있는지 제대로 설명 안 해줬는데 책임을 물을 수 있나요?
- 전세보증금 반환보증에 가입하지 못한 채 보증금을 못 받았는데, 집이 경매로 넘어가 새 주인이 생겼어요. 전입을 유지하면 새 주인에게도 보증금을 주장할 수 있는지, 일부만 배당받아도 임대차 관계를 계속 주장할 수 있는지 막막합니다.
- 보증금을 못 받아 임차권등기명령을 신청하면서 등기 비용·신청 비용이 들었어요. 이 비용도 집주인에게 따로 청구해서 받아낼 수 있나요?
- 전세사기로 경매가 진행되는데 보증금을 배당받으려면 어떻게 하나요?
- 전세사기 피해 후 경매가 진행 중인데 보증금을 우선 돌려받을 수 있나요?
- 공인중개사가 다가구주택 전세를 중개하면서 선순위 보증금이 얼마나 있는지 제대로 조사·설명하지 않아, 나중에 경매에서 한 푼도 배당받지 못했어요. 중개사에게 손해배상이나 공제금을 물을 수 있는지, 어떤 순서로 정리해야 하는지 막막합니다.
- 회사(법인) 명의로 전세계약을 하고 제가 직원으로 그 집에 들어가 살며 전입신고를 했는데, 집이 깡통전세라 보증금이 걱정됩니다. 법인이 빌린 집에 직원이 사는 경우에도 대항력이 인정되는지, 제 보증금은 어떻게 정리해야 하는지 막막합니다.
- 깡통전세인지 확인하는 방법은 무엇인가요?
- 중개사를 통해 전세계약을 했는데 알고 보니 그 집이 신탁회사에 신탁된 부동산이었어요. 중개사가 신탁관계와 그 의미를 제대로 설명해주지 않아 보증금이 위험해졌습니다. 중개사에게 설명의무 위반 책임을 물을 수 있는지, 어디부터 정리해야 하는지 막막합니다.
- 전세사기 피해를 당했는데 민사소송과 형사고소 중 뭐가 나은가요?
- 전세사기가 의심되는데 뭘 먼저 확인해야 하나요?
- 깡통전세인지 어떻게 확인하고 대처해야 하나요?
- 전세사기 피해자 인정을 받으려면 어떤 서류가 필요한가요?
- 전세사기 가해자로 지목됐는데 언제까지 뭘 해야 하나요?
- 깡통전세인지 확인하려면 계약 전에 뭘 체크해야 하나요?
- 전세사기를 당했는데 고소장은 어떻게 쓰나요?
- 전세사기와 보증금 미반환은 뭐가 다른가요?
- 전세사기를 당했는데 어디에 어떻게 신고해야 하나요?
- 같은 집주인에게 전세사기를 당한 피해자들이 함께 대응할 수 있나요?