중개사 선순위 보증금 설명 누락 손해

A. 설명확인·손해산정·회수절차·배상청구·결정 5단계로 검토할 수 있습니다.

• ① 설명 정황 확인 — 중개 당시 설명 내용·확인설명서·메시지·통화 정황 정리.
• ② 손해 산정 — 실제 선순위 보증금·근저당과 들은 내용의 차이·회수 부족분 산정.
• ③ 보증금 회수 절차 — 임차권등기·반환소송·경매 배당 검토.
• ④ 손해배상 청구 — 중개사·공제·보증 상대 손해배상 검토(공인중개사법 제30조).
• ⑤ 전세사기피해자 결정 — 요건 충족 시 피해지원센터 신청 검토.

핵심: 개업공인중개사는 선량한 관리자의 주의로 권리관계를 조사·확인해 의뢰인에게 성실·정확하게 설명할 의무가 있는 영역이라, 선순위 보증금을 잘못 설명해 손해가 발생했다면 손해배상 검토가 가능한 트랙. 다만 잘못된 설명과 손해의 인과·범위가 다툼이 되므로 설명 정황 자료가 핵심입니다.

A. 전세사기피해지원센터·법원 안내 절차를 참고한 흐름입니다.

1. 1단계 — 설명 정황·등기부 자료 즉시 확보 (즉시) — 확인설명서·중개 당시 메시지·통화·등기부등본 정리.
2. 2단계 — 손해 산정 정리 (1주 내) — 들은 선순위 보증금과 실제 차이·회수 부족분 정리.
3. 3단계 — 임차권등기명령 신청 (이사 전, 1~2개월) — 법원 신청 + 대항력 유지.
4. 4단계 — 보증금 회수 + 손해배상 청구 (만기 후) — 반환소송·경매 배당 + 중개사·공제 상대 배상 검토.
5. 5단계 — 전세사기피해자 결정 신청 (요건 충족 시) — 피해지원센터·정부 지원 검토.

A. 설명·손해·청구 갈래입니다.

• 전세계약서·중개대상물 확인·설명서
• 중개 당시 설명 정황 자료 (메시지·통화·메모)
• 계약 당시·현재 등기부등본 (선순위 보증금·근저당 비교)
• 보증금 송금 영수증·전입세대 확인·확정일자 자료
• 회수 부족분·손해 산정 자료
• 중개사 공제증서·보증 관련 자료
• 임차권등기명령 신청 서류

팁: 중개사 책임은 '무엇을 어떻게 설명했는지'가 핵심이므로, 계약 당시 들은 선순위 보증금 액수가 적힌 확인설명서·메시지·메모를 함께 모아두는 것이 도움이 되는 영역입니다. 계약 당시와 현재 등기부를 함께 떼어 선순위 변동을 비교해두는 것이 우선입니다.

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

• 설명의무 범위 — 선순위 보증금·권리관계를 성실·정확하게 설명했는지.
• 설명 내용 입증 — 잘못된 설명 정황을 어떤 자료로 입증할지가 핵심.
• 인과·손해 범위 — 설명 잘못과 손해 사이 인과·배상 범위 평가.
• 공제·보증 — 공인중개사 공제·보증을 통한 회수 범위 검토.
• 보증금 회수 병행 — 임차권등기·반환소송·경매 배당과 함께 진행.

🏛️ 무료 상담·신고 기관

• 전세사기피해지원센터 1533-8119
• HUG 주택도시보증공사 1566-9009
• 주택임대차분쟁조정위원회 (klac.or.kr)
• 대한법률구조공단 132