신축빌라 시세조작 깡통전세 회수

Q: 보증기관이 배당받았는데 잔액은 어떻게 받나요?

대항요건을 유지하는 한 잔액을 받을 때까지 양수인 상대 임대차 존속을 주장할 수 있는 영역입니다. 배당표·잔액부터 확인.

Q: 경매로 새 주인이 생겼는데 대항할 수 있나요?

대항력을 구비한 후의 양수인은 임대인 지위를 승계할 수 있는 영역입니다. 전입·확정일자 시점을 확인.

Q: 이사를 가야 하는데 권리가 사라지나요?

대항요건은 계속 유지돼야 하므로 전출 전 임차권등기명령(통상 1~2개월)을 검토할 수 있는 영역입니다. 등기 완료 후 이사 진행.

Q: 시세가 부풀려진 건 어떻게 입증하나요?

분양가·실거래가·시세 자료로 깡통 여부를 정리하는 영역입니다. 등기부·시세 자료를 함께 확보.

Q: 소송은 어디서 도움을 받나요?

법률구조공단(132)에서 보증금반환소송 등 무료 상담을 받아볼 수 있는 영역입니다. 전세피해지원센터(1533-8119)도 함께 활용.

절차형

"분양가와 시세가 부풀려진 신축빌라에 전세로 들어왔는데, 알고 보니 보증금이 실제 시세에 육박하는 깡통전세였고 결국 경매까지 넘어간 임차인입니다. 전세보증보험에 가입돼 보증기관이 보증금반환채권을 넘겨받아 경매에서 일부를 배당받았다는데, 그래도 보증금 잔액이 남아 있어요. 대항력과 우선변제권이 어떻게 되는지, 잔액을 어떻게 회수하고 새 매수인에게는 무엇을 주장할 수 있는지 막막한 상태입니다." 주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택 인도와 주민등록(전입신고)을 갖춘 대항요건을, 같은 법 제3조의2는 확정일자를 갖춘 우선변제권을, 같은 조 제7항은 일정 금융기관의 보증금반환채권 양수·우선변제권 승계를 정하는 영역입니다. 판례·실무는 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 우선변제권을 선택해 배당요구했으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 여전히 대항요건을 유지해 임대차관계 존속을 주장할 수 있고, 금융기관이 채권을 양수해 일부 배당받은 경우에도 마찬가지라고 보는 본 사례 흐름이 있는 영역입니다. 시세조작 + 깡통전세 + 보증채권 양수 결합은 '우선변제권 승계·대항력 유지·배당' 검토가 가능한 트랙입니다. 피해자라면 ① 권리관계 ② 대항·우선변제 ③ 보증·승계 ④ 배당·잔액 ⑤ 소송 5중 트랙이 가능한 영역. 대응은 ① 권리 ② 대항 ③ 보증 ④ 배당 ⑤ 소송 5단계로 검토해볼 수 있습니다. 피해자라면 관련 자료를 정리해두는 것을 검토할 수 있습니다.

1Q. 신축빌라 깡통전세 5단계 점검

A. 권리관계·대항/우선변제·보증/승계·배당/잔액·소송 5단계로 점검할 수 있습니다.

① 권리관계 — 등기부 근저당·선순위·경매 진행, 시세·분양가 차이 확인.
② 대항·우선변제 — 전입·점유·확정일자로 대항력·우선변제권을 갖췄는지.
③ 보증·승계 — 전세보증보험·보증기관 채권 양수·우선변제권 승계 여부.
④ 배당·잔액 — 경매 배당 결과와 보증금 잔액 확인.
⑤ 소송 — 새 매수인 상대 임대차 존속 주장·잔액 회수 검토.

핵심: 대항력과 우선변제권을 함께 갖춘 임차인이 배당요구했으나 보증금 전액을 배당받지 못하면, 대항요건을 유지하는 한 임차주택 양수인에게 임대차관계 존속을 주장할 수 있는 영역. 보증기관이 채권을 양수해 일부 배당받은 경우에도 잔액을 받을 때까지 존속 주장이 가능할 수 있는 트랙입니다.

2📌 이렇게 진행됩니다 — 회수 5단계

A. 전세피해지원센터·HUG·KLAC 안내 절차 흐름입니다.

1단계 — 권리관계·시세 확인 (즉시) — 등기부·근저당·경매개시, 분양가·실거래가 차이 점검.
2단계 — 대항요건·보증 정리 (수일 내) — 전입·확정일자·점유, 보증보험 가입·승계 자료 정리.
3단계 — 배당요구·임차권등기 (종기 내/이사 전) — 경매 배당요구, 이사 시 임차권등기명령 검토.
4단계 — 배당 결과·잔액 확인 (배당 후) — 배당표·보증기관 배당, 보증금 잔액 산정.
5단계 — 존속 주장·잔액 회수 (병행) — 양수인 상대 임대차 존속 주장·보증금반환소송 검토.

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3📋 준비서류 체크리스트 — 7가지

A. 권리관계·대항요건·보증 갈래입니다.

전세(임대차)계약서 (확정일자 포함)
주민등록등본·전입세대 확인서 (대항요건)
부동산등기부등본 (근저당·선순위·경매)
전세보증보험 가입증서·채권 양수 자료
분양가·실거래가·시세 자료 (깡통 입증)
경매 배당표·배당요구 자료
보증금 송금 내역·임대인 교신 기록

팁: 대항력은 전입신고·점유, 우선변제권은 확정일자가 핵심이고 배당으로 전액을 받지 못해도 대항요건을 유지하는 한 양수인에게 임대차 존속을 주장할 수 있어 함부로 전출하지 않는 것이 안전합니다. 분양가·실거래가 차이 자료는 시세조작·깡통 여부를 보여줄 수 있어 함께 모아두는 것이 도움이 되는 영역입니다.

4⚠️ 다툼 포인트 + 🏛️ 신청·상담 경로

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

대항요건 유지 — 전입·점유·확정일자가 계속 유지되는지.
우선변제권 승계 — 보증기관 채권 양수와 승계 범위.
존속 주장 — 잔액 미배당 시 양수인 상대 임대차 존속 주장.
시세·깡통 여부 — 분양가·실거래가 차이와 보증금 비율.
회수 범위 — 배당·존속 주장으로 실제 회수 가능 범위.

🏛️ 무료 상담·신청 기관

대한법률구조공단 132
HUG 주택도시보증공사 1566-9009
전세피해지원센터 1533-8119
주택임대차분쟁조정위원회 (klac.or.kr)

📌 이렇게 진행됩니다

HUG 주택도시보증공사 · 전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회 안내 절차를 참고하면, 다음 흐름으로 진행됩니다.

전세보증금반환보증 이행청구 절차

1
보증사고 발생 및 통지
전세계약 종료·해지 후 1개월 내 보증금을 반환받지 못한 경우 또는 전세목적물 경매·공매로 보증채권자가 배당 후 보증금을 반환받지 못한 경우 보증사고로 인정. 영업점에 사고통지서 제출.
2
이행청구서 제출
이행청구서·구비서류를 영업점 또는 모바일HUG 통해 제출. 청구 후 24시간 이내 모든 필요서류 제출 권장.
3
보증조사 (이행심사)
HUG 가 청구의 적정성·요건 충족 여부 확인 (계약해지 정당성, 보증사고 인정 여부, 임차권등기 여부 등).
4
보증결정
심사 완료 시 보증이행 결정 통보 (불승인 시 사유 통보).
5
대위변제 (보증금 지급)
임차인 계좌로 보증금 지급. HUG 는 임대인을 상대로 구상권 행사.

📋 준비서류 체크리스트

상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.

필수 자료

임차인 본인

●신분증 사본
●주민등록등본 또는 초본 (주소변경 기록 포함, 발급 1개월 이내)
●인감증명서 (발급 3개월 이내)
●임차인 계좌 통장사본

전세사기피해자 결정신청

●피해자 결정신청서 (jeonse.kgeop.go.kr 양식)
●임대차계약서 사본
●주민등록등본·초본 (확정일자 확인)
●건물등기부등본
●보증금 반환 거절 입증자료 (내용증명·문자·녹취)
●임대인 다주택·재산은닉 등 의심 입증자료
●경매·공매 진행 증빙 (있는 경우)

있으면 도움이 되는 자료

임대차 계약

●전세계약서 원본 또는 사본
●전세보증금 반환 채무자(임대인) 확인 서류
●임대인 주소·연락처 확인 서류

보증사고 입증

●계약해지 통보 내용증명 사본
●보증금 반환 거절 입증자료 (카톡·문자·통화녹음 녹취록)
●임차권등기명령 결정문 또는 등기부등본 (등기 완료본)

추가 (해당 시)

●경매·공매 배당표 (경매 진행 시)
●사망진단서·상속관계증명서 (임대인 사망 시)
●외국 거주 증빙 (임대인 해외거주 시)
●법원 판결문·확정증명서 (소송 진행 시)

주택임대차 분쟁조정

●분쟁조정 신청서
●신분증
●주민등록초본
●건물등기부등본
●임대차계약서
●건축물대장
●기타 입증자료 (사진·영수증·견적서 등)

⚠️ 자주 하는 실수

미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.

●임차권등기명령 없이 이사 → 대항력·우선변제권 상실
●내용증명 없이 구두로만 해지 통보 → 거절 입증 어려움
●2년 청구기한 도과 → 보증이행 거절
●주소변경 후 등본 미갱신 → 서류 보완 요청으로 지연
●확정일자 없이 피해자 결정 신청 → 요건 미충족

🏛️ 무료기관 · 신청 경로

아래 기관에서 절차 안내·상담을 확인하실 수 있습니다.

▸
HUG 주택도시보증공사
khug.or.kr
▸
전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회
khug.or.kr
▸
대한법률구조공단 (KLAC) — 혼자하는소송 법률지원센터 + 개인회생·파산 종합지원센터
khug.or.kr

상담 전화

phone1566-9009onlinehttps://onestop.khug.or.kr대표전화132 (국번없이)사이버상담klac.or.kr

본 안내는 기관 공개 절차를 정리한 것으로 법률 판단이 아닙니다. 사건마다 결과가 달라질 수 있어 구체적 사정은 변호사·전문기관 상담을 통해 검토해보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q.보증기관이 배당받았는데 잔액은 어떻게 받나요?

대항요건을 유지하는 한 잔액을 받을 때까지 양수인 상대 임대차 존속을 주장할 수 있는 영역입니다. 배당표·잔액부터 확인.

Q.경매로 새 주인이 생겼는데 대항할 수 있나요?

대항력을 구비한 후의 양수인은 임대인 지위를 승계할 수 있는 영역입니다. 전입·확정일자 시점을 확인.

Q.이사를 가야 하는데 권리가 사라지나요?

대항요건은 계속 유지돼야 하므로 전출 전 임차권등기명령(통상 1~2개월)을 검토할 수 있는 영역입니다. 등기 완료 후 이사 진행.

Q.시세가 부풀려진 건 어떻게 입증하나요?

분양가·실거래가·시세 자료로 깡통 여부를 정리하는 영역입니다. 등기부·시세 자료를 함께 확보.

Q.소송은 어디서 도움을 받나요?

법률구조공단(132)에서 보증금반환소송 등 무료 상담을 받아볼 수 있는 영역입니다. 전세피해지원센터(1533-8119)도 함께 활용.