"경매로 넘어간 주택을 낙찰받아 소유권을 취득한 사람과 사이에, 그 집에 살던 임차인의 임차권을 양도·양수하는 계약을 맺고 전입신고까지 마친 양수인입니다. 그런데 그 뒤 그 주택에 가등기를 해두었던 다른 권리자가 본등기를 마치고 제3자에게 집을 팔아버리자, 저는 임차인으로서 임대차보증금을 돌려받으려 했지만 상대방은 '당신은 사실은 주택을 사용·수익하려는 진짜 임차인이 아니라 채권을 우선 회수하려고 임차권을 양수한 것이라 대항력 있는 임차인이 아니다'라고 주장합니다. 주택을 실제로 사용·수익하려는 목적이 아니라 후순위권리자보다 우선해 채권을 회수하려는 목적으로 임차권을 양수해 주민등록을 한 경우에도 주택임대차보호법상 대항력이 인정되는지, 제 보증금은 어떻게 정리해야 하는지 막막한 상태입니다." 주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그다음 날부터 제3자에 대해 대항력이 생긴다고 정하고, 그 주민등록은 임차권을 매개로 한 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 공시방법이어야 하는 영역입니다. 판례·실무는 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것이 아니고 대항력 있는 임차인으로 보호받아 후순위권리자 기타 채권자보다 우선해 채권을 회수하려는 데 있는 경우에는 주택임대차보호법상 대항력을 부여할 수 없고, 주민등록이 대항력 요건을 충족하는 공시방법이 되려면 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있어야 한다고 보는 본 사례 흐름이 있는 영역입니다. 임차권 양수 + 채권 회수 목적 + 대항력 결합은 '진정 임대차·대항력 평가' 다툼이 검토될 수 있는 트랙입니다. 피해자라면 ① 임대차 목적 ② 점유·공시 ③ 대항력 ④ 보증금 회수 ⑤ 대응 5중 트랙이 가능한 영역. 대응은 ① 목적 ② 점유 ③ 대항력 ④ 회수 ⑤ 대응 5단계로 검토해볼 수 있습니다. 피해자라면 관련 자료를 정리해두는 것을 검토할 수 있습니다.
1Q. 임차권 양수 대항력 5단계 점검
A. 임대차 목적·점유/공시·대항력·보증금 회수·대응 5단계로 점검할 수 있습니다.
- ① 임대차 목적 — 주택 사용·수익 목적인지 채권 회수 목적인지 정리.
- ② 점유·공시 — 주민등록이 임차권을 매개로 한 점유로 인식될 수 있는지 정리.
- ③ 대항력 — 양수 경위·점유 실태로 대항력이 인정되는지 정리.
- ④ 보증금 회수 — 경매 배당·반환청구 등 회수 경로 점검.
- ⑤ 대응 — 잔여 채권·분쟁조정 등 정리·대응 검토.
핵심: 임대차의 주된 목적이 주택 사용·수익이 아니라 채권 회수에 있으면 대항력을 부여하기 어렵고, 주민등록도 임차권을 매개로 한 점유임을 제3자가 인식할 수 있어야 공시방법이 되는 영역. 양수 경위·실제 점유 실태를 계약·전입 자료로 정리하는 것이 핵심인 트랙입니다.
2📌 이렇게 진행됩니다 — 보증금 정리 5단계
A. 전세사기피해지원센터·HUG·분쟁조정 안내 절차 흐름입니다.
- 1단계 — 권리·점유 정리 (즉시~수일) — 임차권 양수계약·전입신고·확정일자·점유 경과를 등기부·전입세대확인서로 시간순 정리.
- 2단계 — 임대차 목적 확인 (수일 내) — 양수 경위와 주택 사용·수익 실태, 채권 회수 목적 여부 확인.
- 3단계 — 대항력 검토 (분쟁 발생 시) — 주민등록이 임차권 매개 점유로 인식될 수 있는지, 대항력 인정 여부 검토.
- 4단계 — 피해 상담·조정 (필요 시) — 전세사기피해지원센터 상담, 주임분조위 분쟁조정 신청 검토.
- 5단계 — 회수·대응 (병행) — 잔여 채권·경매 배당·반환청구 등 회수 경로 검토.
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무료 법률기관과 전문가도 함께 안내해드립니다.
AI 무료 상담 시작 →3📋 준비서류 체크리스트 — 7가지
A. 임대차 목적·점유/공시·보증금 회수 갈래입니다.
- 임차권 양도양수계약서 (양수 경위·보증금)
- 전입세대확인서·주민등록 자료 (대항요건 경과)
- 확정일자·임대차계약서 (우선변제권 확인)
- 등기부등본·가등기·본등기 자료 (권리 변동)
- 실제 점유·사용 실태 자료 (임대차 목적)
- 경매·배당 관련 자료 (회수 경로)
- 반환청구·잔여 채권 자료 (대응)
팁: 임대차의 주된 목적이 주택 사용·수익이 아니라 채권 회수에 있다고 보이면 대항력이 부정될 여지가 있고 주민등록도 임차권을 매개로 한 점유임을 제3자가 인식할 수 있어야 공시방법이 되므로, 임차권 양수 경위와 실제 거주·사용 실태를 계약·전입·점유 자료로 구체적으로 정리해두는 것이 핵심입니다. 가등기·본등기·소유권이전 경과도 등기부로 함께 확인해두는 것이 안전한 영역입니다.
4⚠️ 다툼 포인트 + 🏛️ 신청·상담 경로
A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.
- 임대차 목적 — 주택 사용·수익 목적인지 채권 회수 목적인지.
- 점유·공시 — 주민등록이 임차권 매개 점유로 인식되는지.
- 대항력 — 양수 경위·점유 실태로 대항력이 인정되는지.
- 우선변제 — 후순위권리자보다 우선 변제받을 수 있는지.
- 보증금 회수 — 경매 배당·반환청구로 회수할 경로.
🏛️ 무료 상담·신청 기관
- 대한법률구조공단 132
- 전세사기피해지원센터 (전세피해 상담·결정 신청)
- HUG 주택도시보증공사 (전세보증·이행 안내)
- 주택임대차분쟁조정위원회 (보증금 분쟁조정)
관련 판례 참고
판례 — 채권 회수 목적 임차권 양수와 대항력
대법원 2024다268508(대법원, 2025.08.14 선고) 영역에서 법원은 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것이 아니고 대항력 있는 임차인으로 보호받아 후순위권리자 기타 채권자보다 우선해 채권을 회수하려는 데 있는 경우에는 주택임대차보호법상의 대항력을 인정할 수 없고, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 주민등록이 대항력 요건을 충족하는 공시방법이 되려면 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있어야 한다고 보면서, 강제경매로 소유권을 취득한 사람이 임차인과 임차권 양도양수계약을 체결하고 전입신고를 한 사안에서 그 주된 목적이 임대차보증금 상당액을 회수하려는 것으로 보이고 소유자였던 자의 주민등록으로 표상되는 점유가 임차권을 매개로 한 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도라고 보기 어려운데도 대항력을 취득했다고 본 원심에 법리오해가 있다고 판시했습니다. 임차권 양수 대항력 사안에서도 임대차 목적과 점유·공시를 검토해볼 수 있습니다.
임차권 양수 + 채권 회수 목적 + 대항력 결합 시 진정 임대차·대항력 평가 검토 영역 — 양수계약·전입·점유 실태·등기 경과 정리 후 변호인 상담 권장.
📌 이렇게 진행됩니다
HUG 주택도시보증공사 · 전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회 안내 절차를 참고하면, 다음 흐름으로 진행됩니다.
전세보증금반환보증 이행청구 절차
- 1
보증사고 발생 및 통지
전세계약 종료·해지 후 1개월 내 보증금을 반환받지 못한 경우 또는 전세목적물 경매·공매로 보증채권자가 배당 후 보증금을 반환받지 못한 경우 보증사고로 인정. 영업점에 사고통지서 제출.
- 2
이행청구서 제출
이행청구서·구비서류를 영업점 또는 모바일HUG 통해 제출. 청구 후 24시간 이내 모든 필요서류 제출 권장.
- 3
보증조사 (이행심사)
HUG 가 청구의 적정성·요건 충족 여부 확인 (계약해지 정당성, 보증사고 인정 여부, 임차권등기 여부 등).
- 4
보증결정
심사 완료 시 보증이행 결정 통보 (불승인 시 사유 통보).
- 5
대위변제 (보증금 지급)
임차인 계좌로 보증금 지급. HUG 는 임대인을 상대로 구상권 행사.
📋 준비서류 체크리스트
상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.
📋 준비서류 체크리스트
상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.
필수 자료
임차인 본인
- ●신분증 사본
- ●주민등록등본 또는 초본 (주소변경 기록 포함, 발급 1개월 이내)
- ●인감증명서 (발급 3개월 이내)
- ●임차인 계좌 통장사본
전세사기피해자 결정신청
- ●피해자 결정신청서 (jeonse.kgeop.go.kr 양식)
- ●임대차계약서 사본
- ●주민등록등본·초본 (확정일자 확인)
- ●건물등기부등본
- ●보증금 반환 거절 입증자료 (내용증명·문자·녹취)
- ●임대인 다주택·재산은닉 등 의심 입증자료
- ●경매·공매 진행 증빙 (있는 경우)
있으면 도움이 되는 자료
임대차 계약
- ●전세계약서 원본 또는 사본
- ●전세보증금 반환 채무자(임대인) 확인 서류
- ●임대인 주소·연락처 확인 서류
보증사고 입증
- ●계약해지 통보 내용증명 사본
- ●보증금 반환 거절 입증자료 (카톡·문자·통화녹음 녹취록)
- ●임차권등기명령 결정문 또는 등기부등본 (등기 완료본)
추가 (해당 시)
- ●경매·공매 배당표 (경매 진행 시)
- ●사망진단서·상속관계증명서 (임대인 사망 시)
- ●외국 거주 증빙 (임대인 해외거주 시)
- ●법원 판결문·확정증명서 (소송 진행 시)
주택임대차 분쟁조정
- ●분쟁조정 신청서
- ●신분증
- ●주민등록초본
- ●건물등기부등본
- ●임대차계약서
- ●건축물대장
- ●기타 입증자료 (사진·영수증·견적서 등)
⚠️ 자주 하는 실수
미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.
⚠️ 자주 하는 실수
미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.
- ●임차권등기명령 없이 이사 → 대항력·우선변제권 상실
- ●내용증명 없이 구두로만 해지 통보 → 거절 입증 어려움
- ●2년 청구기한 도과 → 보증이행 거절
- ●주소변경 후 등본 미갱신 → 서류 보완 요청으로 지연
- ●확정일자 없이 피해자 결정 신청 → 요건 미충족
🏛️ 무료기관 · 신청 경로
아래 기관에서 절차 안내·상담을 확인하실 수 있습니다.
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- ▸
HUG 주택도시보증공사
khug.or.kr - ▸
전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회
khug.or.kr - ▸
대한법률구조공단 (KLAC) — 혼자하는소송 법률지원센터 + 개인회생·파산 종합지원센터
khug.or.kr
상담 전화
phone1566-9009onlinehttps://onestop.khug.or.kr대표전화132 (국번없이)사이버상담klac.or.kr
본 안내는 기관 공개 절차를 정리한 것으로 법률 판단이 아닙니다. 사건마다 결과가 달라질 수 있어 구체적 사정은 변호사·전문기관 상담을 통해 검토해보시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q.채권 회수 목적으로 임차권을 양수해도 대항력이 있나요?
주된 목적이 채권 회수면 대항력이 부정될 여지가 있는 영역입니다. 양수 경위·거주 실태를 먼저 정리.
Q.전입신고만 하면 대항력이 생기나요?
주민등록이 임차권 매개 점유로 인식될 수 있어야 공시방법이 되는 영역입니다. 실제 점유·사용 실태를 기록.
Q.주택을 실제로 사용하지 않은 점이 문제가 되나요?
주택 사용·수익 목적인지가 대항력 판단의 핵심이 되는 영역입니다. 거주·사용 자료를 확보.
Q.본등기·매매로 집이 넘어가면 어떻게 되나요?
권리 변동 경과와 대항력 인정 여부로 다투는 영역입니다. 등기부·가등기·본등기 경과를 정리.
Q.보증금은 어떻게 회수하나요?
잔여 채권·경매 배당·반환청구로 회수 경로를 검토하는 영역입니다. 배당·반환청구 자료를 정리.
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- ▸집주인 행세를 한 사람과 전세계약을 했는데 알고 보니 진짜 소유자가 아니거나 임대권한이 없었어요. 이렇게 가짜 임대인과 한 계약도 대항력이 인정돼 보증금을 지킬 수 있나요?
- ▸대리인이 위임장을 들고 와 집주인 대신 계약한다고 해서 전세계약을 맺었는데, 알고 보니 위임장이 가짜거나 권한 없는 사람이었고 임대인이 파산까지 가 보증금을 못 받게 됐어요. 대항요건과 확정일자는 갖췄는데 임대인 파산·면책으로 보증금반환채권이 어떻게 되는지 막막합니다. 가짜 위임장 전세사기에서 우선변제권과 보증금 회수를 어떻게 정리할 수 있는지 따져볼 수 있나요?
- ▸공인중개사 중개로 다가구주택에 전세로 들어왔는데, 법인 임대인이 파산하고 집이 경매로 넘어가 선순위 임차인들이 다 받아가는 바람에 저는 한 푼도 못 받았어요. 중개사가 선순위 보증금이 얼마인지 제대로 확인·설명하지 않은 책임을 물을 수 있는지 막막합니다.
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- 다가구주택에 전세로 들어왔는데, 사실 그 계약이 보증금을 내고 거주하려던 게 아니라 임대인에게 빌려준 돈을 대항력 있는 임차인 지위로 회수하려는 목적이었던 다른 임차인들이 선순위로 잔뜩 끼어 있었어요. 이런 임차인도 대항력이 인정되는지, 제 보증금은 어떻게 되는지 막막합니다.
- 중개사를 통해 다세대주택 한 세대에 전세로 들어왔는데, 같은 건물의 다른 세대들까지 묶인 공동(근)저당이 잡혀 있었어요. 중개사는 그 다른 세대의 선순위나 임차인 보증금은 제대로 확인·설명해주지 않았고, 결국 경매에서 한 푼도 못 받았어요. 중개사 책임을 물을 수 있는지 막막합니다.
- 제 보증금반환채권을 금융기관이 양수해 경매에서 일부만 배당받았는데, 그 집을 낙찰받은 새 소유자가 임대차는 끝났다고 해요. 보증금 잔액을 다 받을 때까지 새 소유자에게 임대차 존속을 주장하며 대항할 수 있는지 막막합니다.
- 다가구주택에 전세로 들어갔는데, 중개사가 이미 살고 있는 다른 세입자들의 선순위 보증금이 얼마나 되는지 제대로 확인해 설명해주지 않았어요. 나중에 경매에서 선순위 임차인들이 먼저 배당받아 저는 한 푼도 못 받았습니다. 중개사에게 책임을 물을 수 있는지, 보증금은 어떻게 정리해야 하는지 막막합니다.
- 우선변제권을 갖춘 임차인인데 임대인이 개인파산으로 면책 결정을 받았어요. 파산절차에서 보증금 중 우선변제권 있는 부분조차 배당받지 못했는데, 면책됐으니 임대인에게 보증금을 청구할 수 없다는 말을 들었습니다. 우선변제권이 있는 보증금반환채권도 면책에 걸리는지, 어떻게 정리해야 하는지 막막합니다.
- 중개사를 통해 전세계약을 했는데, 알고 보니 같은 집에 이중으로 계약이 돼 있었고 중개사가 다른 세입자 보증금이나 권리관계를 제대로 알려주지 않았어요. 중개사에게 책임을 물을 수 있나요?
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- 다가구주택에 전세로 들어왔는데 선순위 근저당과 다른 세입자 보증금이 집값을 넘는 깡통전세였어요. 중개사가 선순위가 얼마나 있는지 제대로 설명 안 해줬는데 책임을 물을 수 있나요?
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- 근저당이 잡힌 사실을 제대로 고지받지 못하고 전세계약을 했고, 보증금을 못 받아 임차권등기명령까지 마쳤는데 시간이 오래 지났어요. 임차권등기를 해두면 보증금반환채권 시효가 자동으로 중단되는 건가요?
- 공인중개사가 다가구주택 전세를 중개하면서 선순위 보증금이 얼마나 있는지 제대로 조사·설명하지 않아, 나중에 경매에서 한 푼도 배당받지 못했어요. 중개사에게 손해배상이나 공제금을 물을 수 있는지, 어떤 순서로 정리해야 하는지 막막합니다.
- 시세가 잘 잡히지 않는 신축 빌라에 전세로 들어갔는데, 선순위 근저당과 보증금을 합치면 집값을 넘는 깡통전세였어요. 임대인이 보증금을 돌려주지 못해 경매로 넘어갈 것 같은데, 대항력 있는 임차인으로 보호받아 보증금을 회수하려면 어떤 점을 챙겨야 하는지 막막합니다. 신축 빌라 깡통전세에서 대항력·우선변제권을 어떻게 정리해 보증금을 회수할 수 있는지 따져볼 수 있나요?
- 위임장을 위조해 전세를 놓은 사기성 임대인에게 보증금을 떼였는데, 임대인이 파산·면책 결정을 받았어요. 확정일자·우선변제권이 있는 제 보증금반환채권도 면책으로 사라지는지, 어떤 순서로 회수해야 하는지 막막합니다.
- 살던 집이 경매에 넘어갔는데 보증금이 크지 않은 편이에요. 소액임차인 최우선변제로 일부라도 먼저 돌려받을 수 있다고 들었는데, 제가 대상이 되는지 어떻게 확인하나요?
- 불법으로 주거용 개조된 오피스텔에 전세로 들어와 전입·확정일자를 갖췄는데, 사정상 그 집을 제가 매수해 소유권까지 갖게 됐어요. 그런데 임대인이 받은 전세대출 보증이 제 대항력·우선변제권 상실을 이유로 면책됐다는데, 제 보증금 권리는 어떻게 되는지 막막합니다.
- 전세계약을 하고 보니 집이 신탁회사 명의로 돼 있었고, 위탁자가 신탁회사 동의 없이 저와 계약을 했더라고요. 이런 신탁 부동산 무단 임대도 대항력이 인정돼 보증금을 지킬 수 있나요?
- 전세 계약 중 집주인이 사망했는데, 알고 보니 제 전세계약이 사실은 임대인에게 빌려준 돈을 회수하려고 맺은 것에 가까웠어요. 상속인들은 '실제 거주 목적이 아니라 채권 회수용 계약이라 대항력 있는 임차인이 아니다'라고 합니다. 채권 회수 목적 임대차도 대항력이 인정되는지, 보증금을 어떻게 정리할 수 있는지 따져볼 수 있나요?
- 중개사를 통해 전세계약을 했는데 알고 보니 그 집이 신탁회사에 신탁된 부동산이었어요. 중개사가 신탁관계와 그 의미를 제대로 설명해주지 않아 보증금이 위험해졌습니다. 중개사에게 설명의무 위반 책임을 물을 수 있는지, 어디부터 정리해야 하는지 막막합니다.
- 다가구주택 한 가구에 전세로 들어가면서 공인중개사에게 선순위 임차보증금이 얼마나 있는지 물었는데, 임대인이 자료를 안 줬다며 '선순위 다수 있음'이라고 구두로만 설명하고 넘어갔어요. 나중에 경매에서 선순위 채권자들이 다 배당받아 저는 한 푼도 못 받게 됐습니다. 중개사가 선순위 보증금을 제대로 조사·설명하지 않은 책임을 어떻게 물어 보증금을 회수할 수 있는지 따져볼 수 있나요?
- 시세보다 보증금이 과한 오피스텔에 전세로 들어왔는데, 알고 보니 선순위 권리가 잔뜩 끼어 보증금이 매매가에 육박하는 깡통전세였어요. 게다가 일부 임차인은 실제 거주가 아니라 빌려준 돈을 회수하려고 임차인 지위를 빌린 것 같습니다. 이런 임차인의 대항력과 제 보증금을 어떻게 정리해야 하는지 막막합니다.
- 전세보증금 반환보증에 가입하지 못한 채 보증금을 못 받았는데, 집이 경매로 넘어가 새 주인이 생겼어요. 전입을 유지하면 새 주인에게도 보증금을 주장할 수 있는지, 일부만 배당받아도 임대차 관계를 계속 주장할 수 있는지 막막합니다.
- 중개수수료를 낸 공인중개사가 알고보니 영업정지·자격취소 상태였어요. 계약·중개수수료 환급 가능한가요?
- 계약 후에 알고 보니 집이 신탁 부동산이라 진짜 소유자는 신탁회사였대요. 신탁회사 동의 없이 한 계약이라는데 보증금을 돌려받을 수 있나요?
- 다가구주택에 전세로 들어왔는데 앞선 세입자들의 선순위 보증금이 많아 사실상 깡통전세였고 경매까지 넘어갔어요. 대항요건을 어떻게 유지하고 보증금을 어떤 순서로 회수해야 하는지 막막합니다.
- 시세를 부풀린 신축빌라에 전세보증금이 매매가에 육박하게 들어왔는데 임대인이 보증금을 못 돌려주고 경매까지 넘어갔어요. 전입·확정일자는 갖췄는데 대항력을 어떻게 지키고 보증금을 어떤 순서로 회수해야 하는지 막막합니다.
- 전세계약·전입신고 후 임대인이 동의 없이 근저당을 추가 설정했어요. 우선변제권이 위협받나요?
- 전세사기를 당한 것 같은데 어디부터 시작해야 하나요?
- 갭투자로 수십 채를 굴리던 임대인 집에 전세로 들어와 전입·확정일자를 갖췄는데 보증금을 못 받고 집이 경매로 넘어갔어요. 대항력으로 보호받아 보증금을 회수하려는데, 임차 목적이 거주가 아니라 회수처럼 보이면 대항력이 부정될 수도 있다고 들어 막막합니다.
- 전세사기에서 공인중개사에게도 책임을 물을 수 있나요?
- 전세보증금반환보증에 가입했는데 만기에 집주인이 보증금을 안 주고, HUG에 보증이행을 청구했더니 서류·요건 문제로 진행이 지연되거나 거절된다고 해요. 어떻게 해야 하나요?
- 시세보다 싼 키머니 5천만원·월세 30만원 신축 빌라가 알고보니 무허가 위반건축물이었어요. 보증금 회수 가능한가요?
- 집주인을 사칭한 사람이 위조한 신분증으로 전세계약을 하고 보증금을 가로챘어요. 실제 소유자는 계약을 전혀 몰랐다고 하는데 어떻게 해야 하나요?
- 신축 오피스텔 관리비가 인근 시세 2배·내역 불투명, 임대인이 부풀리고 있는 정황이에요. 환급·고소 가능한가요?
- 신축빌라에 전세로 들어왔는데 시세가 부풀려진 깡통전세였고 경매까지 넘어갔어요. 보증기관이 채권을 넘겨받아 배당받았다는데, 보증금 잔액을 어떻게 회수해야 하나요?
- 전세보증금반환보증보험에 가입돼 있는데 집주인이 보증금을 안 줘요. HUG 이행청구는 어떻게 진행하나요?
- 다가구주택에 전세로 들어와 전입·확정일자를 갖췄는데 보증금을 못 돌려받고 경매까지 넘어갔어요. 전입을 계속 유지해야 대항력이 지켜지는지, 이사나 소유권 변동이 생기면 권리가 어떻게 되는지, 보증금을 어떤 순서로 회수해야 하는지 막막합니다.
- 전대차로 들어왔는데 원임차인이 보증금을 가지고 잠적했어요. 임대인에게 직접 보증금을 청구할 수 있나요?
- 보증금을 못 돌려받아 임차권등기명령을 받아두고 한참을 기다렸는데, 임대인이 갑자기 '소멸시효가 지났다'고 주장해요. 임차권등기를 해두면 시효가 멈추는 줄 알았는데 아니라는 말도 듣고 혼란스럽습니다. 임차권등기로 시효가 중단되는지, 보증금반환은 어떤 순서로 정리해야 하는지 막막합니다.
- 법인이 임대인인 전세에 살다가 그 법인이 부도가 나 보증금을 못 받게 됐어요. 이사를 가야 해서 임차권등기명령을 받아두고 이사한 뒤 보증금반환소송을 준비하는데, 임차권등기를 해뒀으니 소멸시효는 중단된 거라 안심해도 되는지, 보증금 반환을 어떤 절차로 정리해야 하는지 막막합니다. 법인 임대인 부도 상황에서 보증금 회수를 어떻게 정리할 수 있는지 따져볼 수 있나요?
- 살던 집이 매매돼 집주인이 바뀌었는데, 새 집주인이 '나는 보증금 받은 적 없으니 모른다'며 반환을 거부해요. 누구에게 보증금을 받아야 하나요?
- 주거용으로 쓰던 오피스텔에 전세로 들어갔는데 임대인이 보증금을 돌려주지 못해 경매로 넘어갈 것 같습니다. 저는 인도·전입신고·확정일자를 갖췄지만, 오피스텔이라 주거용으로 인정되는지, 계약의 주된 목적이 실제 거주인지 채권 회수 수단인지에 따라 대항력이 달라진다고 들었어요. 오피스텔 전세사기에서 주거용·대항력·우선변제권을 어떻게 정리해 보증금을 회수할 수 있는지 따져볼 수 있나요?
- 전세 사는 집이 새 집주인에게 팔렸는데, 새 집주인이 보증금을 못 주겠다고 하고 옛 집주인은 이미 넘어갔다고 발을 빼요. 누구에게 보증금을 청구해야 하나요?
- 전세대출을 끼고 들어온 집에서 보증금을 못 받아 임차권등기명령을 받아두고 시간이 꽤 흘렀어요. 임차권등기를 해두면 시효가 멈춘 줄 알았는데, 그것만으로는 소멸시효가 중단되지 않는다는 말을 들었어요. 그렇다면 보증금반환채권 시효는 어떻게 지켜야 하는지 막막합니다.
- 오피스텔 임대차를 중개보조원이 사실상 도맡아 진행했는데, 그 보조원이 새 보증금으로 전 임차인에게만 돌려주거나 가로채는 식으로 제 보증금을 빼돌렸어요. 공인중개사 본인은 '보조원이 한 일'이라며 발뺍니다. 중개사에게 사용자책임을 물을 수 있는지 막막합니다.
- 보증금을 못 받아 임차권등기명령을 신청하면서 등기 비용·신청 비용이 들었어요. 이 비용도 집주인에게 따로 청구해서 받아낼 수 있나요?
- 전세계약 당시 중개사가 선순위 근저당에 대해 제대로 설명하지 않았고, 경매로 넘어가니 보증금이 후순위라 배당을 거의 못 받게 됐어요.
- 전세 계약 후 사정이 생겨 전입신고가 늦어진 사이 집이 매매로 넘어갔는데, 중개사는 새 매수인이 제 보증금반환채무를 면책적으로 인수하지 않는다는 점을 설명해주지 않았어요. 매수인은 보증금을 못 준다고 합니다. 중개사가 채무인수의 법적 성격까지 설명할 의무가 있었는지, 어떻게 정리할 수 있는지 따져볼 수 있나요?
- 전세 계약 때보다 집값·전세 시세가 크게 떨어졌고, 임대인이 새 세입자를 못 구했다며 만기에도 보증금을 못 돌려준다고 해요.
- 중개사를 통해 전세계약을 했는데, 알고 보니 한 집을 여러 명과 이중계약하거나 보증금을 가로채는 구조였어요. 저는 대항요건을 갖췄고 일부는 금융기관이 보증금채권을 양수해 배당까지 받았는데, 집이 경매로 넘어가 새 소유자가 생긴 지금 임대차관계와 잔액 보증금을 어떻게 정리해야 하는지 막막합니다.
- 다세대주택 한 세대에 전세로 들어가면서 중개사에게 같은 건물 다른 세대 권리관계를 물었는데, 그 건물 여러 세대에 공동저당이 걸려 있다는 점과 다른 세대 임차인 보증금을 제대로 확인·설명받지 못했어요. 경매로 넘어가니 선순위·소액보증금이 먼저 배당돼 저는 보증금을 못 받게 됐습니다. 공동저당·선순위 권리에서 보증금 회수와 중개 책임을 어떻게 정리할 수 있는지 따져볼 수 있나요?
- 신축 오피스텔에 전세로 들어왔는데 시행사가 부도났다는 말이 돌고 보증금 반환이 막막해요. 임차권등기와 HUG 보증, 우선변제 같은 걸 어떤 순서로 진행해야 하나요?
- 다세대주택 한 호실에 전세로 들어갔는데, 중개사가 같은 건물의 다른 호실에 공동저당이 잡혀 있다는 사실과 그 호실 임차인들의 보증금을 제대로 확인해 설명해주지 않았어요. 경매가 진행되자 소액임차인들이 먼저 배당받아 저는 보증금을 회수하지 못했습니다. 중개사 책임과 배당 회수를 어떤 절차로 정리해야 하는지 막막합니다.
- 보증금을 못 받고 있는데 직장 때문에 전입신고를 옮기거나 비워둬야 할 상황이에요. 전입·점유를 함부로 바꾸면 우선변제권이 위험해지나요?
- 임대인을 대리한다는 사람이 위조한 위임장·인감으로 전세계약을 하고 보증금을 가로챈 것 같은데, 실제 소유자는 계약을 모른다고 해요.
- 집주인이 빌라 수십 채를 가진 다주택자였는데 보증금을 안 돌려줘요. HUG 보증·임차권등기·소송을 어떻게 진행하나요?
- 전세사기 피해를 입었을 때 구제 절차는 어떻게 진행되나요?
- 집값이 떨어져 보증금이 시세를 넘는 깡통전세가 됐는데 집주인이 보증금을 못 준대요. 전세보증금반환보증에 가입했었는데 HUG에 이행청구를 하면 되나요?
- 다세대주택 집주인이 여러 채를 갭투자로 사들였다가 보증금을 못 돌려준다고 해요. 임차권등기, 대항력, 우선변제 같은 걸 어떤 순서로 챙겨야 보증금을 회수할 수 있을까요?
- 등기부에 신탁이 설정된 집인데 임대인이 제대로 알려주지 않고 전세계약을 했고, 알고 보니 신탁회사 동의 없는 계약이라 보증금 회수가 위태로워요.
- 보증금을 못 받은 채 사정상 이미 이사를 나와 짐을 뺐는데, 대항력이 사라졌다고 들었어요. 임차권등기를 하면 권리를 다시 살릴 수 있나요?
- 계약갱신요구권으로 갱신된 전세에서 해지를 통지했는데, 3개월이 지나 만기가 됐는데도 집주인이 보증금을 안 돌려줘요. 깡통전세 같아 불안한데 어떻게 해야 하나요?
- 전세보증금을 돌려받지 못했을 때 어떻게 대응해야 하나요?
- 전세사기 피해를 입었는데 보증금 배당은 어떤 순서로 되나요?
- 전세사기 피해 후 경매가 진행 중인데 보증금을 우선 돌려받을 수 있나요?
- 다가구 주택을 갭투자로 산 집주인이 집값이 빠지면서 보증금을 못 돌려주겠다는데, 같은 건물 다른 세입자들도 같은 상황이에요. 어떻게 해야 하나요?
- 전세보증금을 못 돌려받으면 어떻게 해야 하나요?
- 중개사 말만 믿고 계약했는데 알고 보니 선순위 보증금·근저당이 훨씬 많았어요. 중개사가 제대로 설명 안 한 건데 손해를 물을 수 있나요?
- 깡통전세인지 확인하는 방법은 무엇인가요?
- 중개사를 끼고 매매와 임대차가 얽힌 집에 들어왔는데, 매수인이 제 보증금 반환채무를 떠안기로 하고 그만큼 매매대금에서 깎았다고 했어요. 그런데 그게 면책적 인수가 아니어서 기존 임대인도 여전히 책임이 있다는데, 중개사가 이런 법적 성격까지 설명했어야 하는 건지, 책임을 물을 수 있는지 막막합니다.
- 전세사기 피해자 인정 신청은 어떤 절차로 진행되고 어떤 서류가 필요한가요?
- 전세사기를 당했는데 어디에 어떻게 신고해야 하나요?
- 전세사기로 경매가 진행되는데 보증금을 배당받으려면 어떻게 하나요?
- 깡통전세인지 확인하려면 계약 전에 뭘 체크해야 하나요?
- 전세사기 피해자 인정을 받으려면 어떤 서류가 필요한가요?
- 전세사기가 의심되는데 뭘 먼저 확인해야 하나요?
- 같은 집주인에게 전세사기를 당한 피해자들이 함께 대응할 수 있나요?
- 전세사기 가해자로 지목됐는데 언제까지 뭘 해야 하나요?
- 전세사기를 당했는데 고소장은 어떻게 쓰나요?
- 깡통전세인지 어떻게 확인하고 대처해야 하나요?
- 전세사기 피해를 당했는데 민사소송과 형사고소 중 뭐가 나은가요?
- 전세사기와 보증금 미반환은 뭐가 다른가요?