공인중개사 공모 전세사기 보증금

A. 대항요건·매수·소멸·보증 면책·보증금 회수·대응 5단계로 점검할 수 있습니다.

• ① 대항요건 — 주택 인도·전입신고가 매수 전까지 어떻게 존속했는지 정리.
• ② 매수·소멸 — 임차인이 그 집을 매수해 소유자가 된 시점과 대항력 소멸 시점 정리.
• ③ 보증 면책 — 보증기관 면책사유와 채권양도·우선변제권 경과 정리.
• ④ 보증금 회수 — 경매 배당·잔여 권리 등 회수 경로 점검.
• ⑤ 대응 — 중개사 공모 의심·분쟁조정·상담 등 정리·대응 검토.

핵심: 대항력을 갖춘 임차인이 그 임차주택을 양수해 소유자가 되면 주민등록은 소유권이전등기 이후 유효한 공시방법이 될 수 없어 대항력이 소유권 취득 시 소멸할 여지가 있는 영역. 매수 권유 경위와 대항요건·소유권 변동 시점을 자료로 정리하는 것이 핵심인 트랙입니다.

A. 전세사기피해지원센터·HUG·분쟁조정 안내 절차 흐름입니다.

1. 1단계 — 권리·대항요건 정리 (즉시~수일) — 계약서·확정일자·전입세대확인서로 대항요건·우선변제권 경과를 시간순 정리.
2. 2단계 — 매수·소멸 확인 (수일 내) — 매매계약·소유권이전등기 시점과 대항력 소멸 시점, 채권양도 경과 확인.
3. 3단계 — 보증 면책·중개 책임 검토 (필요 시) — 보증기관 면책사유 해당 여부와 공인중개사 공모·설명의무 위반 가능성 검토.
4. 4단계 — 피해 상담·조정 (필요 시) — 전세사기피해지원센터 상담, 주임분조위 분쟁조정 신청 검토.
5. 5단계 — 회수·대응 (병행) — 경매 배당·잔여 권리·손해배상 등 회수 경로 검토.

A. 대항요건·매수·소멸·보증 면책 갈래입니다.

• 전세계약서·확정일자 자료 (우선변제권 확인)
• 전입세대확인서·주민등록 자료 (대항요건 경과)
• 매매계약서·소유권이전등기 자료 (매수·소멸 시점)
• 전세보증·대출 보증서·채권양도 자료 (면책사유 검토)
• 중개대상물 확인·설명서·중개 권유 기록 (공모·설명의무)
• 등기부등본·근저당·시세 자료 (깡통주택 정황)
• 경매·배당·손해배상 자료 (회수 경로)

팁: 대항력을 갖춘 임차인이 그 임차주택을 양수해 소유자가 되면 주민등록이 소유권이전등기 이후 유효한 공시방법이 될 수 없어 대항력이 소유권 취득 시 소멸할 여지가 있으므로, 매수 권유 경위·매매·소유권이전 시점과 대항요건·채권양도 경과를 시간순으로 정리해두는 것이 핵심입니다. 중개대상물 확인·설명서와 권유 기록으로 공인중개사 설명의무·공모 정황을 함께 확인해두는 것이 안전한 영역입니다.

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

• 대항력 소멸 — 임차인이 소유자가 된 시점에 대항력이 소멸하는지.
• 공시방법 — 매수 후 주민등록이 유효한 공시방법이 되는지.
• 보증 면책 — 보증기관 면책사유에 해당해 보증을 못 받는지.
• 중개 책임 — 공인중개사 공모·설명의무 위반 가능성이 있는지.
• 회수 경로 — 경매 배당·손해배상 등으로 회수할 경로.

🏛️ 무료 상담·신청 기관

• 대한법률구조공단 132
• 전세사기피해지원센터 1533-8119 (전세피해 상담·결정 신청)
• HUG 주택도시보증공사 1566-9009 (전세보증·이행 안내)
• 주택임대차분쟁조정위원회 (보증금 분쟁조정)