다가구주택 선순위 근저당 보증금 회수 판단

A. 권리·순위·우선변제·배당·면책·반환·법적 절차·손해 회수 5단계로 점검할 수 있습니다.

• ① 권리·순위 — 등기부상 선순위 근저당과 같은 건물 다른 임차인의 보증금·확정일자, 내 순위를 정리.
• ② 우선변제·배당 — 전입·확정일자로 우선변제권을 갖췄고 경매 배당에서 실제 회수 범위가 얼마인지 정리.
• ③ 면책·반환 — 임대인 파산·면책 시 우선변제권 부분이 면책 효력에 어떻게 작용하는지 정리.
• ④ 법적 절차 — 임차권등기명령·배당요구·보증금반환청구 흐름 확인.
• ⑤ 손해·회수 — 부족분 청구 가능성과 전세사기 피해 지원 회수 범위 검토.

핵심: 면책 결정의 효력이 우선변제권 부분을 포함한 보증금반환채권 전부에 미칠 수 있어, 배당으로 다 받지 못해도 환가대금에 대한 우선변제권만 주장할 수 있는 영역이라, 선순위 근저당과 다른 임차인 순위를 등기부·확정일자 자료로 정리해두는 것이 핵심인 트랙입니다.

A. KLAC·전세사기피해지원센터·법원 안내 절차 흐름입니다.

1. 1단계 — 권리·순위 확인 (즉시~수일) — 등기부등본, 전입세대 열람·확정일자 부여현황으로 선순위 근저당·다른 임차인 보증금과 내 순위 확인.
2. 2단계 — 우선변제·배당 정리 (수일 내) — 전입신고·확정일자 시점과 우선변제권, 경매 시 예상 배당 범위와 부족분 가능성을 정리.
3. 3단계 — 임차권등기명령·배당요구 (퇴거 전·기한 내) — 보증금 미반환 시 임차권등기명령으로 요건 보존, 경매 시 배당요구 종기 내 배당요구 검토.
4. 4단계 — 반환청구·면책 영향 검토 (시효 내) — 임대인 상대 반환청구와 임대인 파산·면책 시 우선변제권 부분의 회수 방법을 검토.
5. 5단계 — 집행·전세사기 지원 검토 (판결·결정 후) — 강제집행 또는 전세사기피해지원센터 피해 상담·결정 신청 검토.

A. 권리·순위·우선변제·배당·면책 갈래입니다.

• 부동산 등기부등본 (선순위 근저당·소유자)
• 임대차계약서·특약 (계약 당사자·보증금)
• 전입세대 열람·확정일자 부여현황 (다른 임차인·순위)
• 전입신고·확정일자 자료 (우선변제 시점)
• 보증금 입금 자료 (지급 입증)
• 경매·배당·파산·면책 관련 자료 (배당·면책 효력)
• 내용증명·임차권등기 자료

팁: 다가구·선순위 근저당은 선순위 권리와 같은 건물 다른 임차인의 보증금·확정일자 순위가 회수 여지를 가르므로, 등기부·전입세대 열람·확정일자 부여현황을 함께 정리해두는 것이 핵심입니다. 임대인 파산·면책이 진행되면 우선변제권 부분의 회수 방법이 달라질 수 있으니 배당요구·요건 보존 시기를 놓치지 않는 것이 안전한 영역입니다.

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

• 우선변제 순위 — 선순위 근저당과 다른 임차인 사이에서 내 순위·배당이 어떻게 되는지.
• 면책 효력 — 임대인 파산·면책이 우선변제권 부분을 포함한 보증금반환채권에 미치는지.
• 부족분 청구 — 배당으로 다 못 받은 부족분을 임대인에게 따로 청구할 수 있는지.
• 다가구 구조 — 호수별 등기가 없는 다가구에서 배당 구조가 어떻게 작용하는지.
• 시효·절차 — 임차권등기·배당요구·청구 시기를 놓치지 않았는지.

🏛️ 무료 상담·신청 기관

• 대한법률구조공단 132
• 전세사기피해지원센터 (피해 상담·결정)
• 주택도시보증공사 HUG 1566-9009 (보증·상담)
• 대법원 전자소송 (임차권등기·반환소송)