선순위 근저당 깡통전세 중개사 책임

A. 권리관계·대항/우선변제·중개사 책임·형사/민사·회수 5단계로 점검할 수 있습니다.

• ① 권리관계 — 등기부 근저당·선순위 보증금채권·경매 진행 확인.
• ② 대항·우선변제 — 전입·점유·확정일자로 대항력·우선변제권을 갖췄는지.
• ③ 중개사 책임 — 선순위 보증금채권 조사·확인·설명의무 이행 여부 검토.
• ④ 형사·민사 — 사기 정황 시 고소, 중개사·공제에 대한 손해배상 검토.
• ⑤ 회수 — 배당·중개사 배상·보증 등 회수 경로 검토.

핵심: 다가구주택 일부를 중개하는 개업공인중개사는 등기부상 근저당뿐 아니라 다른 세입자의 보증금·선순위 채권이 얼마나 있을 수 있는지 조사·확인해 설명하고 확인·설명서에 기재할 의무가 있는 영역. 이 의무 위반과 손해 사이 인과관계가 핵심 다툼이 되는 트랙입니다.

A. 전세피해지원센터·경매법원·KLAC 안내 절차 흐름입니다.

1. 1단계 — 권리·중개 자료 확보 (즉시) — 등기부·계약서·확인·설명서·확정일자 부여현황 확보.
2. 2단계 — 선순위·대항요건 정리 (수일 내) — 선순위 보증금·근저당 규모, 전입·확정일자 점검.
3. 3단계 — 임차권등기·배당요구 (이사 전/종기 내) — 임차권등기명령, 경매 배당요구 검토.
4. 4단계 — 중개사 책임·공제 청구 (병행) — 확인·설명의무 위반·공제 등 배상 검토.
5. 5단계 — 형사·민사 회수 (병행) — 사기 고소·보증금반환소송 등 검토.

A. 권리관계·중개사 책임·회수 갈래입니다.

• 전세(임대차)계약서 (확정일자 포함)
• 중개대상물 확인·설명서 (선순위 기재 여부)
• 부동산등기부등본 (근저당·선순위 권리)
• 확정일자 부여현황 (선순위 보증금 총액)
• 주민등록등본·전입세대 확인서 (대항요건)
• 보증금 송금 내역·영수증
• 중개사·임대인과의 교신 기록

팁: 중개대상물 확인·설명서에 선순위 보증금채권이 어떻게 기재됐는지, '선순위 다수 있음'처럼 구두로만 설명됐는지가 책임 검토의 핵심 자료가 됩니다. 확정일자 부여현황으로 선순위 보증금 총액을 확인해두면 깡통 여부와 손해 범위 정리에 도움이 되는 영역입니다.

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

• 중개사 확인·설명의무 — 선순위 보증금채권 조사·확인·설명 이행 여부.
• 확인·설명서 기재 — 선순위 내용이 정확히 기재·교부됐는지.
• 인과·과실 — 설명의무 위반과 손해 사이 인과관계.
• 대항·우선변제 — 전입·확정일자 구비 여부와 순위.
• 회수 범위 — 배당·중개사 배상·공제 등 실제 회수 가능 범위.

🏛️ 무료 상담·신청 기관

• 대한법률구조공단 132
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