법인 임대인 파산 전세사기

Q: 선순위에 밀려 한 푼도 못 받았는데 중개사 책임을 물을 수 있나요?

선순위를 조사·확인해 설명하지 않은 위반이 손해로 이어졌다면 배상책임을 물을 여지가 있는 영역입니다. 확인·설명서·배당표를 정리.

Q: 임대인이 자료를 안 줬다면 중개사 책임이 없나요?

자료를 거부해도 규모·세대수·시세로 확인 가능한 정도는 설명할 의무가 있는 영역입니다. 설명·기재 내용을 점검.

Q: 구두로 선순위가 있다고만 했으면 충분한가요?

구두 언급만으로는 조사·확인 설명의무를 다했다고 보기 어려울 수 있는 영역입니다. 확인·설명서 기재 내용을 확보.

Q: 중개사에게는 어떻게 청구하나요?

중개사·공제를 상대로 손해배상을 청구할 수 있는 영역입니다. 공제증서·손해 인과관계 자료를 정리.

Q: 회수는 어디서 도움을 받나요?

법률구조공단(132)에서 중개사 책임·배당 관련 무료 상담을 받아볼 수 있는 영역입니다. 전세피해지원센터(1533-8119)도 함께 활용.

판단형

"공인중개사의 중개로 다가구주택의 한 호실에 전세로 들어온 임차인입니다. 그런데 임대인(법인)이 보증금을 돌려주지 못한 채 파산하고 집이 경매로 넘어갔는데, 저보다 먼저 대항력·확정일자를 갖춘 선순위 임차인들의 보증금이 워낙 많아 경매 배당에서 선순위 채권자들이 다 받아가고 저는 한 푼도 배당받지 못했어요. 계약할 때 중개사는 '임대인이 자료 제출을 거부해 선순위가 다수 있다'는 정도만 구두로 말했을 뿐, 선순위 임대차보증금이 실제로 얼마나 되는지 조사·확인해 제대로 설명해주지 않았습니다. 다가구주택 특성상 선순위 보증금 규모가 보증금 회수에 결정적인데, 이를 확인·설명하지 않은 중개사에게 책임을 물어 손해를 회복할 수 있는지, 어떤 순서로 정리해야 하는지 막막한 상태입니다." 공인중개사법 제25조는 중개대상물 확인·설명의무를, 제29조 제1항은 신의·성실 공정 중개 의무를, 제30조는 중개사의 손해배상책임을 정하는 영역입니다. 판례·실무는 개업공인중개사는 다가구주택 일부에 대한 임대차를 중개할 때 선량한 관리자의 주의로 다른 임차인의 보증금·기간 등 자료를 요구·확인해 설명하고 확인·설명서에 기재할 의무가 있으며, 임대인이 자료 제공을 거부하더라도 규모·세대수·시세 등에 비춰 선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있을 수 있는지 조사·확인해 성실히 설명해야 하고, 고의·과실로 이를 위반해 손해를 입혔다면 배상책임을 부담한다고 보는 본 사례 흐름이 있는 영역입니다. 다가구주택 + 선순위 미설명 + 배당 미수령 결합은 '중개사 설명의무·배상책임 평가' 다툼이 검토될 수 있는 트랙입니다. 피해자라면 ① 권리·배당 ② 선순위 규모 ③ 설명의무 위반 ④ 배상책임 ⑤ 회수 5중 트랙이 가능한 영역. 대응은 ① 배당 ② 선순위 ③ 설명 ④ 배상 ⑤ 회수 5단계로 검토해볼 수 있습니다. 피해자라면 관련 자료를 정리해두는 것을 검토할 수 있습니다.

1Q. 법인 임대인 파산 전세사기 5단계 점검

A. 권리/배당·선순위 규모·설명의무 위반·배상책임·회수 5단계로 점검할 수 있습니다.

① 권리·배당 — 등기부·확정일자·전입, 경매 배당표와 미수령 잔액 확인.
② 선순위 규모 — 다른 임차인 보증금 등 선순위 임대차보증금채권 규모 정리.
③ 설명의무 위반 — 중개사가 선순위를 조사·확인해 설명·기재했는지 정리.
④ 배상책임 — 고의·과실 위반과 손해 발생의 인과관계 정리.
⑤ 회수 — 중개사·공제·임대인 등에 대한 회수 경로 검토.

핵심: 개업공인중개사는 다가구주택 임대차를 중개할 때 선순위 임대차보증금채권 규모를 조사·확인해 성실히 설명하고 확인·설명서에 기재할 의무가 있고, 임대인이 자료 제공을 거부해도 규모·세대수·시세로 확인 가능한 정도는 설명해야 하며, 이를 위반해 손해를 입혔다면 배상책임을 부담할 여지가 있는 영역. 설명·기재 내용과 선순위 규모를 정리하는 것이 핵심인 트랙입니다.

2📌 이렇게 진행됩니다 — 회수 5단계

A. 전세피해지원센터·법원·KLAC 안내 절차 흐름입니다.

1단계 — 권리·배당 자료 확인 (즉시) — 등기부·확정일자·전입, 경매 배당표·미수령 잔액 점검.
2단계 — 선순위 규모 정리 (수일 내) — 다른 임차인 보증금 등 선순위 임대차보증금채권 규모 확인.
3단계 — 설명의무 위반 정리 (가능한 빨리) — 확인·설명서 기재 내용, 구두 설명 정도와 조사·확인 여부 점검.
4단계 — 배상책임·청구 정리 (병행) — 고의·과실, 손해 인과관계, 중개사·공제 청구 검토.
5단계 — 잔액 회수·소송 (병행) — 미회수 잔액 처리, 손해배상·전세피해 지원 검토.

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3📋 준비서류 체크리스트 — 7가지

A. 권리·배당·설명의무·배상책임 갈래입니다.

전세(임대차)계약서 (확정일자 포함)
중개대상물 확인·설명서 (권리관계·선순위 기재)
주민등록등본·전입세대 확인서 (대항요건)
부동산등기부등본 (근저당·소유관계)
경매 배당표·배당요구 자료 (미수령 잔액)
선순위 임대차보증금채권 규모 자료 (다른 임차인)
중개사 공제증서·임대인 파산 관련 자료

팁: 다가구주택 중개에서는 선순위 임대차보증금채권 규모가 보증금 회수에 결정적이므로, 중개대상물 확인·설명서에 선순위가 어떻게 기재됐는지와 중개사가 실제로 조사·확인해 설명했는지를 정리해두는 것이 핵심입니다. 임대인이 자료 제공을 거부했더라도 규모·세대수·시세로 확인 가능한 정도는 설명할 의무가 있으므로, 확인·설명서·배당표·공제증서를 함께 챙겨두는 것이 안전한 영역입니다.

4⚠️ 다툼 포인트 + 🏛️ 신청·상담 경로

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

설명의무 위반 — 선순위를 조사·확인해 설명·기재했는지.
자료 거부 시 의무 — 임대인이 자료를 거부해도 확인 가능한 정도를 설명했는지.
배상책임 — 고의·과실과 손해의 인과관계가 인정되는지.
선순위 규모 — 다른 임차인 보증금 등 선순위 규모.
회수 경로 — 중개사·공제·임대인에 대한 회수.

🏛️ 무료 상담·신청 기관

대한법률구조공단 132
HUG 주택도시보증공사 1566-9009
전세피해지원센터 1533-8119
주택임대차분쟁조정위원회 (klac.or.kr)

📌 이렇게 진행됩니다

HUG 주택도시보증공사 · 전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회 안내 절차를 참고하면, 다음 흐름으로 진행됩니다.

전세보증금반환보증 이행청구 절차

1
보증사고 발생 및 통지
전세계약 종료·해지 후 1개월 내 보증금을 반환받지 못한 경우 또는 전세목적물 경매·공매로 보증채권자가 배당 후 보증금을 반환받지 못한 경우 보증사고로 인정. 영업점에 사고통지서 제출.
2
이행청구서 제출
이행청구서·구비서류를 영업점 또는 모바일HUG 통해 제출. 청구 후 24시간 이내 모든 필요서류 제출 권장.
3
보증조사 (이행심사)
HUG 가 청구의 적정성·요건 충족 여부 확인 (계약해지 정당성, 보증사고 인정 여부, 임차권등기 여부 등).
4
보증결정
심사 완료 시 보증이행 결정 통보 (불승인 시 사유 통보).
5
대위변제 (보증금 지급)
임차인 계좌로 보증금 지급. HUG 는 임대인을 상대로 구상권 행사.

📋 준비서류 체크리스트

상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.

필수 자료

임차인 본인

●신분증 사본
●주민등록등본 또는 초본 (주소변경 기록 포함, 발급 1개월 이내)
●인감증명서 (발급 3개월 이내)
●임차인 계좌 통장사본

전세사기피해자 결정신청

●피해자 결정신청서 (jeonse.kgeop.go.kr 양식)
●임대차계약서 사본
●주민등록등본·초본 (확정일자 확인)
●건물등기부등본
●보증금 반환 거절 입증자료 (내용증명·문자·녹취)
●임대인 다주택·재산은닉 등 의심 입증자료
●경매·공매 진행 증빙 (있는 경우)

있으면 도움이 되는 자료

임대차 계약

●전세계약서 원본 또는 사본
●전세보증금 반환 채무자(임대인) 확인 서류
●임대인 주소·연락처 확인 서류

보증사고 입증

●계약해지 통보 내용증명 사본
●보증금 반환 거절 입증자료 (카톡·문자·통화녹음 녹취록)
●임차권등기명령 결정문 또는 등기부등본 (등기 완료본)

추가 (해당 시)

●경매·공매 배당표 (경매 진행 시)
●사망진단서·상속관계증명서 (임대인 사망 시)
●외국 거주 증빙 (임대인 해외거주 시)
●법원 판결문·확정증명서 (소송 진행 시)

주택임대차 분쟁조정

●분쟁조정 신청서
●신분증
●주민등록초본
●건물등기부등본
●임대차계약서
●건축물대장
●기타 입증자료 (사진·영수증·견적서 등)

⚠️ 자주 하는 실수

미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.

●임차권등기명령 없이 이사 → 대항력·우선변제권 상실
●내용증명 없이 구두로만 해지 통보 → 거절 입증 어려움
●2년 청구기한 도과 → 보증이행 거절
●주소변경 후 등본 미갱신 → 서류 보완 요청으로 지연
●확정일자 없이 피해자 결정 신청 → 요건 미충족

🏛️ 무료기관 · 신청 경로

아래 기관에서 절차 안내·상담을 확인하실 수 있습니다.

▸
HUG 주택도시보증공사
khug.or.kr
▸
전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회
khug.or.kr
▸
대한법률구조공단 (KLAC) — 혼자하는소송 법률지원센터 + 개인회생·파산 종합지원센터
khug.or.kr

상담 전화

phone1566-9009onlinehttps://onestop.khug.or.kr대표전화132 (국번없이)사이버상담klac.or.kr

본 안내는 기관 공개 절차를 정리한 것으로 법률 판단이 아닙니다. 사건마다 결과가 달라질 수 있어 구체적 사정은 변호사·전문기관 상담을 통해 검토해보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q.선순위에 밀려 한 푼도 못 받았는데 중개사 책임을 물을 수 있나요?

선순위를 조사·확인해 설명하지 않은 위반이 손해로 이어졌다면 배상책임을 물을 여지가 있는 영역입니다. 확인·설명서·배당표를 정리.

Q.임대인이 자료를 안 줬다면 중개사 책임이 없나요?

자료를 거부해도 규모·세대수·시세로 확인 가능한 정도는 설명할 의무가 있는 영역입니다. 설명·기재 내용을 점검.

Q.구두로 선순위가 있다고만 했으면 충분한가요?

구두 언급만으로는 조사·확인 설명의무를 다했다고 보기 어려울 수 있는 영역입니다. 확인·설명서 기재 내용을 확보.

Q.중개사에게는 어떻게 청구하나요?

중개사·공제를 상대로 손해배상을 청구할 수 있는 영역입니다. 공제증서·손해 인과관계 자료를 정리.

Q.회수는 어디서 도움을 받나요?

법률구조공단(132)에서 중개사 책임·배당 관련 무료 상담을 받아볼 수 있는 영역입니다. 전세피해지원센터(1533-8119)도 함께 활용.