전대차 임대인 동의 보증금 회수 절차

Q: 전대차에 임대인 동의가 없으면 보증금 회수가 어려운가요?

임대인 동의 여부에 따라 임대인에게 주장할 수 있는 범위가 달라지는 영역입니다. 동의 자료와 전대차계약서를 정리하세요.

Q: 집이 팔리면 새 소유자에게 보증금을 청구하나요?

채무인수의 법적 성격에 따라 청구 상대방이 달라지는 영역입니다. 매매·채무인수 약정과 대항력 구비를 확인하세요.

Q: 채무인수가 면책적인지 어떻게 가리나요?

당사자 의사·임차인 동의 여부 등으로 면책적·이행·병존적이 갈리는 영역입니다. 약정 내용과 동의 정황을 정리하세요.

Q: 중개인이 채무인수 성격을 설명 안 했으면 책임이 있나요?

그 법적 성격까지 설명할 의무가 인정되기는 어려운 영역입니다. 그릇된 정보 전달 등 특별한 사정이 있었는지 정리하세요.

Q: 전대인이 연락이 끊겼는데 보증금은 어디부터 정리하나요?

대항력 유지를 위한 임차권등기와 청구 상대방 정리가 출발점인 영역입니다. 등기부·계약서·동의 자료부터 확보하세요.

절차형

"원래 세입자(전대인)에게서 집·방을 다시 빌리는 전대차로 들어가 보증금을 내고 살고 있었는데, 임대인이 집을 새 소유자에게 팔거나 원래 임차인이 보증금을 돌려주지 않고 연락이 끊겨 보증금을 회수하지 못할 처지가 된 임차인입니다. 전대차는 임대인-전대인(원래 임차인)-전차인(저) 사이의 권리관계가 얽혀 있어, 먼저 전대차에 임대인의 동의가 있었는지, 그 동의 여부에 따라 제가 임대인에게 직접 주장할 수 있는 범위가 어떻게 달라지는지부터 헷갈립니다. 또 임대인이 집을 새 소유자에게 팔면서 보증금반환채무를 매수인이 인수하기로 하고 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 한 경우, 그 채무인수가 면책적 채무인수인지·이행인수인지·병존적 채무인수인지에 따라 누구에게 보증금을 청구해야 하는지가 달라진다는데, 그 법적 성격을 어떻게 가려야 하는지 막막합니다. 계약을 중개한 공인중개사가 채무인수의 법적 성격이나 면책 여부까지 설명해 주지 않았다는 이유로 책임을 물을 수 있는지도 헷갈립니다. 전대인이 연락이 끊긴 상태에서 새 소유자는 '나는 채무를 인수한 적 없다'며 발뺌하고, 정작 보증금을 낸 저만 회수 경로를 몰라 막막한 상태입니다. 전대차 동의와 채무인수 효력, 보증금 회수 경로를 어디부터 정리해야 하는지 막막한 상태입니다." 민법 제629조는 임차인의 전대와 임대인의 동의를, 제454조 이하는 채무인수를, 주택임대차보호법 제3조는 대항력 승계를 정하는 영역입니다. 판례·실무는 부동산 매수인이 매매목적물의 임대차보증금 반환채무 등을 인수하면서 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우 당사자의 의사·임차인의 대항력 구비 여부·임차인의 명시적 또는 묵시적 동의 여부 등에 따라 그 채무인수가 면책적 채무인수·이행인수·병존적 채무인수로 달라질 수 있어 그 법적 성격을 가리는 것은 법률사무에 해당하므로, 중개인이 그 법적 성격까지 조사·확인해 설명할 의무가 있다고 보기 어렵고 그릇된 정보를 전달하는 등 특별한 사정이 없는 한 설명하지 않았다는 사정만으로 곧바로 주의의무 위반이라 보기 어렵다고 보는 본 사례 흐름이 있는 영역입니다. 전대차 + 임대인 동의·매각 + 채무인수 성격 결합은 '동의 효력·채무인수 법적 성격·회수 경로 평가' 검토가 가능한 트랙입니다. 피해자라면 ① 임대인 동의 ② 대항력 승계 ③ 채무인수 성격 ④ 청구 상대방 ⑤ 회수 경로 5중 트랙이 가능한 영역. 대응은 ① 동의 ② 대항력 ③ 인수성격 ④ 상대방 ⑤ 회수 5단계로 검토해볼 수 있습니다. 임차인이라면 관련 자료를 정리해두는 것을 검토할 수 있습니다.

1Q. 전대차 임대인 동의 보증금 회수 절차 5단계 점검

A. 임대인 동의·대항력 승계·채무인수 성격·청구 상대방·회수 경로 5단계로 점검할 수 있습니다.

① 임대인 동의 — 전대차에 임대인의 동의가 있었는지, 그에 따라 임대인에게 주장할 수 있는 범위 정리.
② 대항력 승계 — 인도·전입·확정일자로 대항력을 갖췄는지, 새 소유자에게 승계되는지 정리.
③ 채무인수 성격 — 새 소유자의 보증금반환채무 인수가 면책적·이행·병존적 중 무엇인지 정리.
④ 청구 상대방 — 임대인·전대인·새 소유자 중 누구에게 청구할지 정리.
⑤ 회수 경로 — 임차권등기·보증금반환청구·내용증명 등 회수 경로 검토.

핵심: 채무인수가 면책적·이행·병존적 중 무엇인지에 따라 누구에게 보증금을 청구할지가 달라지는 영역이라, 전대차 동의 자료와 매매·채무인수 약정, 인도·전입·확정일자 시점을 계약서·등기부로 정리하는 것이 핵심인 트랙입니다.

2📌 이렇게 진행됩니다 — 대응 5단계

A. KLAC·전세피해지원·법률구조 안내 절차 흐름입니다.

1단계 — 계약·동의 자료 확인 (즉시~수일) — 전대차계약서·임대인 동의 자료, 인도·전입·확정일자 시점과 등기부등본을 확인.
2단계 — 채무인수 성격 정리 (수일 내) — 매매·채무인수 약정과 임차인 동의 여부로 면책적·이행·병존적 인수 성격을 정리.
3단계 — 임차권등기·내용증명 (계약 종료·이사 전) — 임차권등기명령으로 대항력·우선변제권 유지, 청구 상대방에게 내용증명 발송.
4단계 — 보증금반환청구 (협의 결렬 시) — 임대인·전대인·새 소유자 중 적정 상대방에게 보증금반환청구·소송 검토.
5단계 — 회수·지원 절차 (병행) — 강제집행·전세피해 지원 절차 검토.

💬 전세사기 피해 대응 순서, AI로 정리하기

전대차 임대인 동의·채무인수 보증금 회수 트랙을 AI가 안내합니다.

AI로 정리하기 →

3분 AI 진단으로 전대차 임대인 동의·채무인수 보증금 회수 정리 확인하기

무료 법률기관과 전문가도 함께 안내해드립니다.

AI 무료 상담 시작 →

3📋 준비서류 체크리스트 — 7가지

A. 임대인 동의·대항력 승계·채무인수 성격·회수 갈래입니다.

전대차계약서 (보증금·기간·전대인)
임대인 동의 자료 (전대 동의 여부)
원래 임대차계약서·매매계약서 (채무인수 약정)
주민등록등본·확정일자 (대항력·승계 시점)
건물 등기부등본 (소유자 변경·권리관계)
보증금 송금·영수 자료 (금전 수수)
내용증명·임차권등기 자료 (회수 보전·청구)

팁: 채무인수가 면책적·이행·병존적 중 무엇인지에 따라 청구 상대방이 달라지고, 중개인이 그 법적 성격까지 설명할 의무가 인정되기는 어려우므로, 전대차 동의 자료와 매매·채무인수 약정, 인도·전입·확정일자 시점을 계약서·등기부로 정리해두는 것이 핵심입니다. 임차권등기명령은 이사·전출 전에 마쳐두는 것이 안전한 영역입니다.

4⚠️ 다툼 포인트 + 🏛️ 신청·상담 경로

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

임대인 동의 — 전대차에 임대인 동의가 있었는지, 주장 범위가 어떻게 달라지는지.
대항력 승계 — 대항력이 새 소유자에게 승계되는지.
채무인수 성격 — 면책적·이행·병존적 중 무엇인지.
청구 상대방 — 임대인·전대인·새 소유자 중 누구에게 청구하는지.
중개인 설명의무 — 채무인수 법적 성격까지 설명할 의무가 있는지.

🏛️ 무료 상담·신청 기관

대한법률구조공단 132
전세피해지원센터 (피해 상담·결정 신청)
HUG 주택도시보증공사 (보증·이행 안내)
주택임대차분쟁조정위원회 (분쟁조정)

📌 이렇게 진행됩니다

HUG 주택도시보증공사 · 전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회 안내 절차를 참고하면, 다음 흐름으로 진행됩니다.

전세보증금반환보증 이행청구 절차

1
보증사고 발생 및 통지
전세계약 종료·해지 후 1개월 내 보증금을 반환받지 못한 경우 또는 전세목적물 경매·공매로 보증채권자가 배당 후 보증금을 반환받지 못한 경우 보증사고로 인정. 영업점에 사고통지서 제출.
2
이행청구서 제출
이행청구서·구비서류를 영업점 또는 모바일HUG 통해 제출. 청구 후 24시간 이내 모든 필요서류 제출 권장.
3
보증조사 (이행심사)
HUG 가 청구의 적정성·요건 충족 여부 확인 (계약해지 정당성, 보증사고 인정 여부, 임차권등기 여부 등).
4
보증결정
심사 완료 시 보증이행 결정 통보 (불승인 시 사유 통보).
5
대위변제 (보증금 지급)
임차인 계좌로 보증금 지급. HUG 는 임대인을 상대로 구상권 행사.

📋 준비서류 체크리스트

상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.

필수 자료

임차인 본인

●신분증 사본
●주민등록등본 또는 초본 (주소변경 기록 포함, 발급 1개월 이내)
●인감증명서 (발급 3개월 이내)
●임차인 계좌 통장사본

전세사기피해자 결정신청

●피해자 결정신청서 (jeonse.kgeop.go.kr 양식)
●임대차계약서 사본
●주민등록등본·초본 (확정일자 확인)
●건물등기부등본
●보증금 반환 거절 입증자료 (내용증명·문자·녹취)
●임대인 다주택·재산은닉 등 의심 입증자료
●경매·공매 진행 증빙 (있는 경우)

있으면 도움이 되는 자료

임대차 계약

●전세계약서 원본 또는 사본
●전세보증금 반환 채무자(임대인) 확인 서류
●임대인 주소·연락처 확인 서류

보증사고 입증

●계약해지 통보 내용증명 사본
●보증금 반환 거절 입증자료 (카톡·문자·통화녹음 녹취록)
●임차권등기명령 결정문 또는 등기부등본 (등기 완료본)

추가 (해당 시)

●경매·공매 배당표 (경매 진행 시)
●사망진단서·상속관계증명서 (임대인 사망 시)
●외국 거주 증빙 (임대인 해외거주 시)
●법원 판결문·확정증명서 (소송 진행 시)

주택임대차 분쟁조정

●분쟁조정 신청서
●신분증
●주민등록초본
●건물등기부등본
●임대차계약서
●건축물대장
●기타 입증자료 (사진·영수증·견적서 등)

⚠️ 자주 하는 실수

미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.

●임차권등기명령 없이 이사 → 대항력·우선변제권 상실
●내용증명 없이 구두로만 해지 통보 → 거절 입증 어려움
●2년 청구기한 도과 → 보증이행 거절
●주소변경 후 등본 미갱신 → 서류 보완 요청으로 지연
●확정일자 없이 피해자 결정 신청 → 요건 미충족

🏛️ 무료기관 · 신청 경로

아래 기관에서 절차 안내·상담을 확인하실 수 있습니다.

▸
HUG 주택도시보증공사
khug.or.kr
▸
전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회
khug.or.kr
▸
대한법률구조공단 (KLAC) — 혼자하는소송 법률지원센터 + 개인회생·파산 종합지원센터
khug.or.kr

상담 전화

phone1566-9009onlinehttps://onestop.khug.or.kr대표전화132 (국번없이)사이버상담klac.or.kr

본 안내는 기관 공개 절차를 정리한 것으로 법률 판단이 아닙니다. 사건마다 결과가 달라질 수 있어 구체적 사정은 변호사·전문기관 상담을 통해 검토해보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q.전대차에 임대인 동의가 없으면 보증금 회수가 어려운가요?

임대인 동의 여부에 따라 임대인에게 주장할 수 있는 범위가 달라지는 영역입니다. 동의 자료와 전대차계약서를 정리하세요.

Q.집이 팔리면 새 소유자에게 보증금을 청구하나요?

채무인수의 법적 성격에 따라 청구 상대방이 달라지는 영역입니다. 매매·채무인수 약정과 대항력 구비를 확인하세요.

Q.채무인수가 면책적인지 어떻게 가리나요?

당사자 의사·임차인 동의 여부 등으로 면책적·이행·병존적이 갈리는 영역입니다. 약정 내용과 동의 정황을 정리하세요.

Q.중개인이 채무인수 성격을 설명 안 했으면 책임이 있나요?

그 법적 성격까지 설명할 의무가 인정되기는 어려운 영역입니다. 그릇된 정보 전달 등 특별한 사정이 있었는지 정리하세요.

Q.전대인이 연락이 끊겼는데 보증금은 어디부터 정리하나요?

대항력 유지를 위한 임차권등기와 청구 상대방 정리가 출발점인 영역입니다. 등기부·계약서·동의 자료부터 확보하세요.