"등기부상 단독·다가구나 다세대 한 호실에 전세·반전세로 들어가 인도받아 거주하며 전입신고와 확정일자를 받았는데, 알고 보니 임대인에게 체납한 국세·지방세가 있고 같은 건물에 저보다 먼저 입주해 전입·확정일자를 갖춘 선순위 임차인과 근저당까지 있어, 집이 경매·공매로 넘어가면 제 보증금보다 체납 세금이나 선순위 채권이 먼저 배당될 수 있는 상황에 놓인 임차인입니다. 다가구주택은 여러 호실이 하나의 단독주택으로 등기돼 있어 한정된 매각대금을 다른 임차인·근저당·조세채권과 나눠야 하는데, 임대인의 체납 세금이나 선순위 임차인 보증금이 얼마나 되는지에 따라 제가 후순위로 밀려 보증금을 얼마나 회수할 수 있는지부터 막막합니다. 더 답답한 것은, 계약 당시 공인중개사가 '선순위가 좀 있다'고 구두로만 말하거나 임대인의 자료 제출 불응을 이유로 '선순위 다수 있음'이라고만 적었을 뿐, 선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있을 수 있는지 조사·확인해 성실하게 설명해 주지 않아 제가 후순위가 될 위험을 모르고 들어왔다는 점입니다. 후순위라는 사정만으로 보증금 회수를 포기해야 하는지, 우선변제·최우선변제와 중개사 설명의무 위반 책임, 회수 경로를 어디부터 정리해야 하는지 막막한 상태입니다." 주택임대차보호법 제3조의2는 확정일자에 따른 우선변제권을, 같은 법 제8조는 소액임차인 최우선변제권을, 공인중개사법 제25조·제30조는 중개대상물 확인·설명의무와 그 위반에 따른 배상책임을 정하는 영역입니다. 판례·실무는 개업공인중개사는 다가구주택 일부 임대차를 중개할 때 선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있을 수 있는지 조사·확인해 임차의뢰인에게 성실히 설명하고 자료를 제시할 의무가 있으며, 임대인이 자료 제공을 거부하더라도 규모·세대수·시세에 비추어 선순위 보증금채권 범위 정도는 확인할 수 있고 이를 게을리해 임차인에게 손해를 입히면 배상책임을 질 수 있다고 보는 본 사례 흐름이 있는 영역입니다. 임대인 체납 세금 + 선순위 임차인·근저당 + 중개 설명의무 결합은 '우선변제·최우선변제·중개 책임 인정 범위' 검토가 가능한 트랙입니다. 피해자라면 ① 대항력·확정일자 ② 우선변제 순위 ③ 최우선변제·조세 ④ 중개 책임 ⑤ 회수 경로 5중 트랙이 가능한 영역. 대응은 ① 대항력 ② 순위 ③ 최우선 ④ 중개 ⑤ 회수 5단계로 검토해볼 수 있습니다. 임차인이라면 관련 자료를 정리해두는 것을 검토할 수 있습니다.
1Q. 임대인 체납 세금 우선 보증금 판단 5단계 점검
A. 대항력·확정일자·우선변제 순위·최우선변제·중개 책임·회수 경로 5단계로 점검할 수 있습니다.
- ① 대항력·확정일자 — 인도·전입신고·확정일자를 갖춰 대항력·우선변제권이 성립했는지 정리.
- ② 우선변제 순위 — 선순위 임차인·근저당·체납 세금과 비교한 내 보증금의 변제 순위 정리.
- ③ 최우선변제·조세 — 소액임차인 최우선변제 해당 여부와 조세채권 우선 관계 정리.
- ④ 중개 책임 — 중개사가 선순위 보증금채권을 조사·설명했는지, 설명의무 위반 여지가 있는지 정리.
- ⑤ 회수 경로 — 임차권등기·보증금반환·중개 손해배상 등 회수 경로 검토.
핵심: 개업공인중개사는 선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있을 수 있는지 조사·확인해 성실히 설명할 의무가 있고 이를 게을리하면 배상책임을 질 수 있는 영역이라, 전입·확정일자 시점과 선순위 임차인·체납·근저당 현황, 중개대상물 확인·설명서를 등기부·전입세대 열람으로 정리하는 것이 핵심인 트랙입니다.
2📌 이렇게 진행됩니다 — 대응 5단계
A. HUG·전세피해지원·법률구조 안내 절차 흐름입니다.
- 1단계 — 권리·체납 현황 확인 (즉시~수일) — 등기부등본·전입세대 열람·미납국세 열람으로 선순위 임차인·근저당·체납 세금과 내 전입·확정일자 시점을 확인.
- 2단계 — 순위·최우선변제 정리 (수일 내) — 우선변제 순위와 소액임차인 최우선변제, 조세채권과의 우선 관계를 정리.
- 3단계 — 중개 설명·증거 보전 (계약 종료·이사 전) — 중개대상물 확인·설명서와 설명 경위를 정리하고 임차권등기명령 신청, 내용증명 발송 검토.
- 4단계 — 경매·배당 대응 (경매 진행 시) — 배당요구 종기 내 배당요구·권리신고, 배당표 확인.
- 5단계 — 회수·책임 절차 (병행) — 보증금반환청구·중개 손해배상·전세피해 지원 절차 검토.
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무료 법률기관과 전문가도 함께 안내해드립니다.
AI 무료 상담 시작 →3📋 준비서류 체크리스트 — 7가지
A. 대항력·우선변제 순위·중개 책임·회수 갈래입니다.
- 전세·임대차계약서 (보증금·확정일자)
- 주민등록등본·전입신고 확인 (대항력 시점)
- 건물 등기부등본·미납국세 열람 (선순위·체납)
- 전입세대 열람·확정일자 부여현황 (선순위 임차인)
- 중개대상물 확인·설명서 (설명의무 이행 여부)
- 임차권등기명령 신청·등기 자료 (회수 보전)
- 경매·배당요구·권리신고 자료 (배당 대응)
팁: 중개사는 임대인이 자료 제공을 거부하더라도 규모·세대수·시세에 비추어 선순위 보증금채권 범위 정도는 확인해 설명할 의무가 있으므로, 중개대상물 확인·설명서에 선순위·체납이 어떻게 기재됐는지와 설명 경위를 정리하고 임차권등기명령을 이사·전출 전에 마쳐두는 것이 핵심입니다. 미납국세 열람·전입세대 열람은 계약·이사 전후로 확보해두는 것이 안전한 영역입니다.
4⚠️ 다툼 포인트 + 🏛️ 신청·상담 경로
A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.
- 우선변제 순위 — 선순위 임차인·근저당·체납 세금과의 변제 순위.
- 조세 우선 — 체납 세금이 보증금보다 먼저 배당되는지.
- 최우선변제 — 소액임차인 기준·한도에 해당하는지.
- 중개 설명의무 — 중개사가 선순위 보증금채권을 조사·설명했는지.
- 회수 경로 — 임차권등기·중개 손해배상으로 회수를 검토하는지.
🏛️ 무료 상담·신청 기관
- 대한법률구조공단 132
- 전세피해지원센터 (피해 상담·결정 신청)
- HUG 주택도시보증공사 (보증·이행 안내)
- 주택임대차분쟁조정위원회 (분쟁조정)
관련 판례 참고
판례 — 다가구주택 중개사의 선순위 보증금 조사·설명의무
대법원 2024다283668(대법원, 2025.12.04 선고) 영역에서 법원은 개업공인중개사는 다가구주택 일부에 대한 임대차계약을 중개할 때 임차의뢰인이 임대차 종료 후 보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 권리관계 자료를 성실·정확하게 제공할 의무가 있어, 등기부상 권리관계 설명에 그쳐서는 안 되고 다른 임차인의 보증금·임대차 시기·종기 등 자료를 요구해 확인·설명하며 임대인이 자료 요구에 불응하면 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재해야 하고, 설령 임대인이 자료 제공을 거부했더라도 규모·세대수·시세에 비추어 선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있을 수 있는지 정도는 확인할 수 있으므로 이를 조사·확인해 설명하지 않았다면 선량한 관리자의 주의의무를 다했다고 볼 수 없다는 취지로 판시했습니다. 임대인 체납 세금 우선 보증금 사안에서도 선순위 보증금·체납 현황과 중개사 설명 경위를 등기부·확인설명서로 정리해 검토해볼 수 있습니다.
임대인 체납 세금 + 선순위 임차인·근저당 + 중개 설명의무 결합 시 우선변제·최우선변제·중개 책임 인정 범위 검토 영역 — 계약서·등기부·미납국세·전입세대 열람·중개대상물 확인설명서 자료 정리 후 변호인 상담 권장.
📌 이렇게 진행됩니다
HUG 주택도시보증공사 · 전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회 안내 절차를 참고하면, 다음 흐름으로 진행됩니다.
전세보증금반환보증 이행청구 절차
- 1
보증사고 발생 및 통지
전세계약 종료·해지 후 1개월 내 보증금을 반환받지 못한 경우 또는 전세목적물 경매·공매로 보증채권자가 배당 후 보증금을 반환받지 못한 경우 보증사고로 인정. 영업점에 사고통지서 제출.
- 2
이행청구서 제출
이행청구서·구비서류를 영업점 또는 모바일HUG 통해 제출. 청구 후 24시간 이내 모든 필요서류 제출 권장.
- 3
보증조사 (이행심사)
HUG 가 청구의 적정성·요건 충족 여부 확인 (계약해지 정당성, 보증사고 인정 여부, 임차권등기 여부 등).
- 4
보증결정
심사 완료 시 보증이행 결정 통보 (불승인 시 사유 통보).
- 5
대위변제 (보증금 지급)
임차인 계좌로 보증금 지급. HUG 는 임대인을 상대로 구상권 행사.
📋 준비서류 체크리스트
상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.
📋 준비서류 체크리스트
상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.
필수 자료
임차인 본인
- ●신분증 사본
- ●주민등록등본 또는 초본 (주소변경 기록 포함, 발급 1개월 이내)
- ●인감증명서 (발급 3개월 이내)
- ●임차인 계좌 통장사본
전세사기피해자 결정신청
- ●피해자 결정신청서 (jeonse.kgeop.go.kr 양식)
- ●임대차계약서 사본
- ●주민등록등본·초본 (확정일자 확인)
- ●건물등기부등본
- ●보증금 반환 거절 입증자료 (내용증명·문자·녹취)
- ●임대인 다주택·재산은닉 등 의심 입증자료
- ●경매·공매 진행 증빙 (있는 경우)
있으면 도움이 되는 자료
임대차 계약
- ●전세계약서 원본 또는 사본
- ●전세보증금 반환 채무자(임대인) 확인 서류
- ●임대인 주소·연락처 확인 서류
보증사고 입증
- ●계약해지 통보 내용증명 사본
- ●보증금 반환 거절 입증자료 (카톡·문자·통화녹음 녹취록)
- ●임차권등기명령 결정문 또는 등기부등본 (등기 완료본)
추가 (해당 시)
- ●경매·공매 배당표 (경매 진행 시)
- ●사망진단서·상속관계증명서 (임대인 사망 시)
- ●외국 거주 증빙 (임대인 해외거주 시)
- ●법원 판결문·확정증명서 (소송 진행 시)
주택임대차 분쟁조정
- ●분쟁조정 신청서
- ●신분증
- ●주민등록초본
- ●건물등기부등본
- ●임대차계약서
- ●건축물대장
- ●기타 입증자료 (사진·영수증·견적서 등)
⚠️ 자주 하는 실수
미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.
⚠️ 자주 하는 실수
미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.
- ●임차권등기명령 없이 이사 → 대항력·우선변제권 상실
- ●내용증명 없이 구두로만 해지 통보 → 거절 입증 어려움
- ●2년 청구기한 도과 → 보증이행 거절
- ●주소변경 후 등본 미갱신 → 서류 보완 요청으로 지연
- ●확정일자 없이 피해자 결정 신청 → 요건 미충족
🏛️ 무료기관 · 신청 경로
아래 기관에서 절차 안내·상담을 확인하실 수 있습니다.
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HUG 주택도시보증공사
khug.or.kr - ▸
전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회
khug.or.kr - ▸
대한법률구조공단 (KLAC) — 혼자하는소송 법률지원센터 + 개인회생·파산 종합지원센터
khug.or.kr
상담 전화
phone1566-9009onlinehttps://onestop.khug.or.kr대표전화132 (국번없이)사이버상담klac.or.kr
본 안내는 기관 공개 절차를 정리한 것으로 법률 판단이 아닙니다. 사건마다 결과가 달라질 수 있어 구체적 사정은 변호사·전문기관 상담을 통해 검토해보시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q.임대인 체납 세금이 제 보증금보다 먼저 배당되나요?
조세채권과 보증금의 우선 관계·시점에 따라 갈리는 영역입니다. 미납국세 열람과 확정일자 시점을 정리하세요.
Q.선순위가 많은데도 우선변제받을 수 있나요?
인도·전입·확정일자를 갖춘 범위에서 순위에 따라 우선변제가 검토되는 영역입니다. 전입·확정일자와 선순위 현황을 정리하세요.
Q.중개사가 선순위를 제대로 설명 안 했으면 책임을 묻나요?
선순위 보증금채권 조사·설명을 게을리하면 배상책임을 질 수 있는 영역입니다. 중개대상물 확인·설명서와 설명 경위를 정리하세요.
Q.소액임차인 최우선변제 대상은 어떻게 따지나요?
보증금이 기준 한도 이내인지로 최우선변제 해당 여부가 갈리는 영역입니다. 보증금액과 기준·한도를 확인하세요.
Q.보증금 회수는 어디부터 정리하나요?
대항력 유지를 위한 임차권등기와 권리·체납 현황 정리가 출발점인 영역입니다. 등기부·미납국세·전입세대 열람부터 확보하세요.
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AI 무료 상담 시작 →📌 이 글을 읽은 분이 함께 본 글
- ▸위임장을 위조해 전세를 놓은 사기성 임대인에게 보증금을 떼였는데, 임대인이 파산·면책 결정을 받았어요. 확정일자·우선변제권이 있는 제 보증금반환채권도 면책으로 사라지는지, 어떤 순서로 회수해야 하는지 막막합니다.
- ▸임대인이 세금을 체납한 집에 전세로 들어왔다 보증금을 못 받아 임차권등기명령을 해뒀는데, 시간이 흐르고 세금 우선순위에 밀려 회수가 막막해요. 임차권등기를 해두면 소멸시효가 중단되는지, 보증금을 어떤 순서로 지켜야 하는지 막막합니다.
- ▸공인중개사 중개로 다가구주택 전세를 전세대출까지 받아 들어갔는데, 임대인이 보증금을 못 돌려주고 연락을 끊은 채 잠적했습니다. 중개할 때 선순위 보증금이 많다는 걸 제대로 설명받지 못한 것 같고, 집이 경매로 넘어가면 한 푼도 못 받을까 막막합니다. 전세대출·임대인 잠적 상황에서 중개사 설명의무와 보증금 회수를 어떻게 정리해 다퉈볼 수 있는지 따져볼 수 있나요?
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- 살던 집이 경매에 넘어갔는데 보증금이 크지 않은 편이에요. 소액임차인 최우선변제로 일부라도 먼저 돌려받을 수 있다고 들었는데, 제가 대상이 되는지 어떻게 확인하나요?
- 중개사를 통해 전세계약을 했는데 알고 보니 그 집이 신탁회사에 신탁된 부동산이었어요. 중개사가 신탁관계와 그 의미를 제대로 설명해주지 않아 보증금이 위험해졌습니다. 중개사에게 설명의무 위반 책임을 물을 수 있는지, 어디부터 정리해야 하는지 막막합니다.
- 시세를 알기 어려운 신축빌라에 전세로 들어갔는데, 알고 보니 보증금이 매매가에 육박하는 깡통전세였어요. 집이 경매로 넘어가 보증금을 다 못 받게 됐는데, 보증금반환채권을 금융기관에 양도하고 우선변제권을 넘긴 상태입니다. 양수인을 상대로 임대차 존속을 주장해 보증금 잔액을 받을 수 있는지 따져볼 수 있나요?
- 제 보증금반환채권을 금융기관이 양수해 경매에서 일부만 배당받았는데, 그 집을 낙찰받은 새 소유자가 임대차는 끝났다고 해요. 보증금 잔액을 다 받을 때까지 새 소유자에게 임대차 존속을 주장하며 대항할 수 있는지 막막합니다.
- 우선변제권을 갖춘 임차인인데 임대인이 개인파산으로 면책 결정을 받았어요. 파산절차에서 보증금 중 우선변제권 있는 부분조차 배당받지 못했는데, 면책됐으니 임대인에게 보증금을 청구할 수 없다는 말을 들었습니다. 우선변제권이 있는 보증금반환채권도 면책에 걸리는지, 어떻게 정리해야 하는지 막막합니다.
- 중개사를 통해 다세대주택 한 세대에 전세로 들어왔는데, 같은 건물의 다른 세대들까지 묶인 공동(근)저당이 잡혀 있었어요. 중개사는 그 다른 세대의 선순위나 임차인 보증금은 제대로 확인·설명해주지 않았고, 결국 경매에서 한 푼도 못 받았어요. 중개사 책임을 물을 수 있는지 막막합니다.
- 공인중개사가 임대인과 짜고 전세를 권해 들어갔다가, 임대차 기간 중 권유에 따라 그 집을 제 명의로 매수하게 됐는데 알고 보니 깡통주택이었어요. 전세보증·대출 보증과 얽혀 있고 소유권이 제게 넘어온 뒤 대항력·우선변제권이 어떻게 되는지 막막합니다. 공인중개사 공모가 의심되는 전세사기에서 보증금을 어떤 경로로 정리해 회수할 수 있는지 따져볼 수 있나요?
- 대리인이 위임장을 들고 와 집주인 대신 계약한다고 해서 전세계약을 맺었는데, 알고 보니 위임장이 가짜거나 권한 없는 사람이었고 임대인이 파산까지 가 보증금을 못 받게 됐어요. 대항요건과 확정일자는 갖췄는데 임대인 파산·면책으로 보증금반환채권이 어떻게 되는지 막막합니다. 가짜 위임장 전세사기에서 우선변제권과 보증금 회수를 어떻게 정리할 수 있는지 따져볼 수 있나요?
- 시세보다 보증금이 과한 오피스텔에 전세로 들어왔는데, 알고 보니 선순위 권리가 잔뜩 끼어 보증금이 매매가에 육박하는 깡통전세였어요. 게다가 일부 임차인은 실제 거주가 아니라 빌려준 돈을 회수하려고 임차인 지위를 빌린 것 같습니다. 이런 임차인의 대항력과 제 보증금을 어떻게 정리해야 하는지 막막합니다.
- 경매로 넘어간 집을 낙찰받은 사람과 임차권을 양수하는 계약을 맺고 전입신고까지 했는데, 그 뒤 다른 권리자가 본등기를 하고 집을 팔아버렸어요. 저는 보증금을 돌려받으려 했는데 '대항력 있는 임차인이 아니다'라는 말을 들었습니다. 채권 회수 목적으로 임차권을 양수한 경우 대항력이 인정되는지 막막합니다.
- 전세로 살던 집의 임대인이 사망하면서 상속인이 여럿 생겼는데, 임대차가 끝났는데도 상속인들이 서로 미루며 보증금을 돌려주지 않습니다. 저는 인도·전입신고·확정일자를 갖췄는데, 상속인 중 누구에게 보증금을 청구해야 하는지, 상속받은 사람이 임대인 지위를 이어받는지 막막합니다. 임대인 사망·상속 상황에서 보증금 반환 책임을 어떻게 정리해 회수할 수 있는지 따져볼 수 있나요?
- 다가구주택(단독주택 등기) 한 호실에 전세로 들어가 전입신고와 확정일자를 받았는데, 알고 보니 같은 건물에 저보다 먼저 입주한 임차인이 여럿이고 선순위 근저당까지 있어 제가 후순위가 됐습니다. 집이 경매로 넘어가면 후순위인 제 보증금을 우선변제받을 수 있는지, 소액임차인 최우선변제 대상은 되는지 막막합니다. 다가구주택 후순위 보증금 우선변제 가능성과 대항력을 어떻게 정리해 다퉈볼 수 있는지 따져볼 수 있나요?
- 옥탑방·무허가 증축된 집을 전세로 빌려 인도·전입신고·확정일자를 갖췄는데, 보증금을 못 받고 집이 경매로 넘어갔습니다. 무허가 증축 부분이라 그런지 제 대항력·우선변제권이 새 소유자나 배당에서 제대로 인정되는지, 금융기관이 보증금반환채권을 양수해 일부 배당받은 경우 제가 임대차 존속을 주장할 수 있는지 막막합니다. 옥탑방 무허가 증축 전세에서 대항력·우선변제와 회수를 어떻게 정리해 다퉈볼 수 있는지 따져볼 수 있나요?
- 전세 계약 중 집주인이 사망했는데, 알고 보니 제 전세계약이 사실은 임대인에게 빌려준 돈을 회수하려고 맺은 것에 가까웠어요. 상속인들은 '실제 거주 목적이 아니라 채권 회수용 계약이라 대항력 있는 임차인이 아니다'라고 합니다. 채권 회수 목적 임대차도 대항력이 인정되는지, 보증금을 어떻게 정리할 수 있는지 따져볼 수 있나요?
- 회사(중소기업) 이름으로 사택용 주택을 전세로 빌려 제가 직원으로 입주해 살았는데, 임대인이 보증금을 못 돌려주고 집이 경매로 넘어갈 것 같습니다. 법인이 임차인이고 직원인 제가 거주·주민등록만 한 경우에도 대항력이 인정되는지, 어떤 직원이어야 보호받는지 막막합니다. 법인 임차·직원 거주 상황에서 대항력과 보증금 회수를 어떻게 정리할 수 있는지 따져볼 수 있나요?
- 공인중개사를 통해 다가구주택에 전세로 들어왔는데, 중개사가 선순위 보증금이 얼마인지 제대로 조사·설명하지 않아 경매에서 한 푼도 배당받지 못했어요. 중개사에게 책임을 물어 손해를 회복할 수 있나요?
- 다가구주택에 전세로 들어왔는데, 사실 그 계약이 보증금을 내고 거주하려던 게 아니라 임대인에게 빌려준 돈을 대항력 있는 임차인 지위로 회수하려는 목적이었던 다른 임차인들이 선순위로 잔뜩 끼어 있었어요. 이런 임차인도 대항력이 인정되는지, 제 보증금은 어떻게 되는지 막막합니다.
- 전세계약을 하고 보니 집이 신탁회사 명의로 돼 있었고, 위탁자가 신탁회사 동의 없이 저와 계약을 했더라고요. 이런 신탁 부동산 무단 임대도 대항력이 인정돼 보증금을 지킬 수 있나요?
- 다가구주택 한 호실을 전세로 빌려 인도·전입신고·확정일자를 갖췄는데, 알고 보니 같은 건물에 먼저 들어온 임차인들의 선순위 보증금이 많아 집이 경매로 넘어가면 제 보증금이 밀릴 것 같습니다. 선순위 임차인이 몇이고 얼마인지, 제 대항력·우선변제 순위가 어떻게 되는지 막막합니다. 다가구주택 전세에서 보증금 순위와 회수를 어떻게 정리해 다퉈볼 수 있는지 따져볼 수 있나요?
- 중개사를 통해 전세계약을 했는데, 알고 보니 같은 집에 이중으로 계약이 돼 있었고 중개사가 다른 세입자 보증금이나 권리관계를 제대로 알려주지 않았어요. 중개사에게 책임을 물을 수 있나요?
- 신축빌라에 전세로 들어왔는데 임대인이 빚을 감당 못 해 파산·면책을 받았어요. 저는 확정일자·전입을 갖춰 우선변제권이 있는데, 면책되면 임대인에게 보증금을 청구조차 못 하게 되는 건지, 우선변제권 부분은 어떻게 회수해야 하는지, 어디부터 정리해야 하는지 막막합니다.
- 시세가 잘 잡히지 않는 신축 빌라에 전세로 들어갔는데, 선순위 근저당과 보증금을 합치면 집값을 넘는 깡통전세였어요. 임대인이 보증금을 돌려주지 못해 경매로 넘어갈 것 같은데, 대항력 있는 임차인으로 보호받아 보증금을 회수하려면 어떤 점을 챙겨야 하는지 막막합니다. 신축 빌라 깡통전세에서 대항력·우선변제권을 어떻게 정리해 보증금을 회수할 수 있는지 따져볼 수 있나요?
- 회사(법인) 명의로 전세계약을 하고 제가 직원으로 그 집에 들어가 살며 전입신고를 했는데, 집이 깡통전세라 보증금이 걱정됩니다. 법인이 빌린 집에 직원이 사는 경우에도 대항력이 인정되는지, 제 보증금은 어떻게 정리해야 하는지 막막합니다.
- 공인중개사가 다가구주택 전세를 중개하면서 선순위 보증금이 얼마나 있는지 제대로 조사·설명하지 않아, 나중에 경매에서 한 푼도 배당받지 못했어요. 중개사에게 손해배상이나 공제금을 물을 수 있는지, 어떤 순서로 정리해야 하는지 막막합니다.
- 주거용으로 쓰는 오피스텔에 전세로 들어가 전입신고와 확정일자를 받았는데, 알고 보니 같은 건물·같은 소유자의 다른 호실들과 공동저당(공동근저당)이 묶여 있었습니다. 중개인은 '근저당 있다'고만 했을 뿐 다른 호실의 선순위 임차인·보증금까지는 설명해 주지 않았고, 경매로 넘어가면 제 보증금을 대항력·우선변제로 지킬 수 있는지 막막합니다. 오피스텔 전입신고 대항력과 보증금 회수를 어떻게 정리해 다퉈볼 수 있는지 따져볼 수 있나요?
- 불법으로 주거용 개조된 오피스텔에 전세로 들어와 전입·확정일자를 갖췄는데, 사정상 그 집을 제가 매수해 소유권까지 갖게 됐어요. 그런데 임대인이 받은 전세대출 보증이 제 대항력·우선변제권 상실을 이유로 면책됐다는데, 제 보증금 권리는 어떻게 되는지 막막합니다.
- 신축 빌라를 분양·임대하는 곳에 전세로 들어가 전입신고와 확정일자를 받고 전세보증금반환보증까지 가입했는데, 알고 보니 시세가 부풀려져 있고 임대인 채무도 많아 보증금 회수가 막막합니다. 더 헷갈리는 건, 나중에 그 집을 제가 매수하면 대항력·우선변제권이 유지되는지, 거주·주민등록을 옮기면 보증 면책사유에 걸리는지입니다. 신축 빌라 분양 전세 보증금 회수와 대항력 존속을 어떻게 정리해 다퉈볼 수 있는지 따져볼 수 있나요?
- 같은 집을 두고 임대인이나 대리인이 저 말고 다른 사람과도 전세·임대차 계약을 맺은 이중계약 정황이 드러났고, 집이 경매로 넘어갈 것 같습니다. 저는 주택 인도·전입신고·확정일자를 갖췄고 보증금반환채권을 금융기관에 양도한 부분도 있는데, 대항력과 우선변제권으로 보증금을 어떻게 지킬 수 있는지 막막합니다. 이중계약 전세사기에서 대항력 존속·우선변제권을 어떻게 정리해 보증금을 회수할 수 있는지 따져볼 수 있나요?
- 다가구주택에 전세로 들어왔는데 선순위 근저당과 다른 세입자 보증금이 집값을 넘는 깡통전세였어요. 중개사가 선순위가 얼마나 있는지 제대로 설명 안 해줬는데 책임을 물을 수 있나요?
- 전세로 들어가 살다가 그 집을 제가 매수해 소유권까지 넘겨받았는데, 대출이 얽혀 있고 보증보험 문제가 생기니 '당신은 소유자가 됐으니 임차인 대항력·우선변제권은 사라졌다'는 말을 들었어요. 임차인이 그 집을 사면 대항력이 정말 없어지는 건지, 제 보증금은 어떻게 정리해야 하는지 막막합니다.
- 전세 임대인이 보증금을 못 돌려준 채 개인파산으로 면책결정까지 받았는데, 저는 전입·확정일자로 우선변제권이 있어요. 임대인이 면책됐어도 우선변제권 있는 보증금은 따로 받을 수 있는지, 임대인에게 직접 청구할 수 있는지 막막합니다.
- 전세보증금 반환보증에 가입하지 못한 채 보증금을 못 받았는데, 집이 경매로 넘어가 새 주인이 생겼어요. 전입을 유지하면 새 주인에게도 보증금을 주장할 수 있는지, 일부만 배당받아도 임대차 관계를 계속 주장할 수 있는지 막막합니다.
- 다가구주택에 전세로 들어갔는데, 중개사가 이미 살고 있는 다른 세입자들의 선순위 보증금이 얼마나 되는지 제대로 확인해 설명해주지 않았어요. 나중에 경매에서 선순위 임차인들이 먼저 배당받아 저는 한 푼도 못 받았습니다. 중개사에게 책임을 물을 수 있는지, 보증금은 어떻게 정리해야 하는지 막막합니다.
- 전세로 살던 집을 보증금을 일부 낮추고 월세를 더하는 반전세로 전환해 계약을 갱신했는데, 임대인이 만기에 보증금을 돌려주지 못하고 결국 파산·면책까지 받았습니다. 저는 대항력과 우선변제권을 갖췄다고 생각했는데 면책이 확정되면 보증금반환채권을 임대인에게 청구할 수 없는 것은 아닌지 막막합니다. 반전세 전환 보증금 미반환에서 대항력·우선변제와 회수 경로를 어떻게 정리해 다퉈볼 수 있는지 따져볼 수 있나요?
- 공인중개사가 중개한 집에 전세로 들어가면서 채무인수·임대차보증금 반환채무 같은 권리관계 설명을 제대로 못 받았고, 매수인이 보증금 반환채무를 인수하지 않아 보증금을 못 받게 됐어요. 중개사에게 그릇된 정보나 설명 누락 책임을 물을 수 있는지, 어디까지 설명의무인지 막막합니다. 공인중개사 중개 과정의 설명의무와 손해배상을 어떻게 정리해 보증금을 회수할 수 있는지 따져볼 수 있나요?
- 공인중개사 중개로 다가구주택에 전세로 들어왔는데, 법인 임대인이 파산하고 집이 경매로 넘어가 선순위 임차인들이 다 받아가는 바람에 저는 한 푼도 못 받았어요. 중개사가 선순위 보증금이 얼마인지 제대로 확인·설명하지 않은 책임을 물을 수 있는지 막막합니다.
- 다가구주택 한 가구에 전세로 들어가면서 공인중개사에게 선순위 임차보증금이 얼마나 있는지 물었는데, 임대인이 자료를 안 줬다며 '선순위 다수 있음'이라고 구두로만 설명하고 넘어갔어요. 나중에 경매에서 선순위 채권자들이 다 배당받아 저는 한 푼도 못 받게 됐습니다. 중개사가 선순위 보증금을 제대로 조사·설명하지 않은 책임을 어떻게 물어 보증금을 회수할 수 있는지 따져볼 수 있나요?
- 월세 없이 보증금만 맡긴 전세인데 임대차가 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 어쩔 수 없이 집을 비우지 못하고 계속 점유하고 있습니다. 임대인은 '보증금도 안 주는데 계속 살았으니 차임 상당의 부당이득을 내라'고 합니다. 무월차임 전세에서 만료 후 점유와 보증금 미반환을 어떻게 정리해 보증금을 회수하고 부당이득 주장을 다퉈볼 수 있는지 따져볼 수 있나요?
- 집주인 행세를 한 사람과 전세계약을 했는데 알고 보니 진짜 소유자가 아니거나 임대권한이 없었어요. 이렇게 가짜 임대인과 한 계약도 대항력이 인정돼 보증금을 지킬 수 있나요?
- 근저당이 잡힌 사실을 제대로 고지받지 못하고 전세계약을 했고, 보증금을 못 받아 임차권등기명령까지 마쳤는데 시간이 오래 지났어요. 임차권등기를 해두면 보증금반환채권 시효가 자동으로 중단되는 건가요?
- 시세를 부풀린 신축빌라에 전세보증금이 매매가에 육박하게 들어왔는데 임대인이 보증금을 못 돌려주고 경매까지 넘어갔어요. 전입·확정일자는 갖췄는데 대항력을 어떻게 지키고 보증금을 어떤 순서로 회수해야 하는지 막막합니다.
- 전세 사는 집이 새 집주인에게 팔렸는데, 새 집주인이 보증금을 못 주겠다고 하고 옛 집주인은 이미 넘어갔다고 발을 빼요. 누구에게 보증금을 청구해야 하나요?
- 전세보증금반환보증에 가입했는데 만기에 집주인이 보증금을 안 주고, HUG에 보증이행을 청구했더니 서류·요건 문제로 진행이 지연되거나 거절된다고 해요. 어떻게 해야 하나요?
- 신축빌라에 전세로 들어왔는데 시세가 부풀려진 깡통전세였고 경매까지 넘어갔어요. 보증기관이 채권을 넘겨받아 배당받았다는데, 보증금 잔액을 어떻게 회수해야 하나요?
- 공인중개사를 믿고 전세계약을 맺고 보증금을 보냈는데, 알고 보니 같은 집을 두고 다른 사람과도 계약이 돼 있는 이중계약이었고, 임대인·중개인과 연락이 끊겨 보증금 회수가 막막합니다. 저는 실제 거주 목적으로 들어와 전입신고와 확정일자를 받았는데, 이중계약 피해자로서 대항력·우선변제가 인정되는지, 중개인·임대인에게 어떻게 책임을 물어 보증금을 돌려받는 절차를 밟는지 헷갈립니다. 공인중개사 이중계약 보증금 회수를 어떻게 정리해 절차를 밟을 수 있는지 따져볼 수 있나요?
- 중개사를 통해 전세계약을 했는데, 알고 보니 한 집을 여러 명과 이중계약하거나 보증금을 가로채는 구조였어요. 저는 대항요건을 갖췄고 일부는 금융기관이 보증금채권을 양수해 배당까지 받았는데, 집이 경매로 넘어가 새 소유자가 생긴 지금 임대차관계와 잔액 보증금을 어떻게 정리해야 하는지 막막합니다.
- 임대인을 대리한다는 사람이 위조한 위임장·인감으로 전세계약을 하고 보증금을 가로챈 것 같은데, 실제 소유자는 계약을 모른다고 해요.
- 등기부에 신탁이 설정된 집인데 임대인이 제대로 알려주지 않고 전세계약을 했고, 알고 보니 신탁회사 동의 없는 계약이라 보증금 회수가 위태로워요.
- 중개수수료를 낸 공인중개사가 알고보니 영업정지·자격취소 상태였어요. 계약·중개수수료 환급 가능한가요?
- 원래 임차인(전대인)에게서 집을 다시 빌리는 전대차로 들어가 살고 있었는데, 임대인이 집을 새 소유자에게 팔거나 원래 임차인이 연락이 끊겨 보증금을 돌려받지 못할 처지가 됐습니다. 전대차에 임대인 동의가 있었는지, 새 소유자가 보증금반환채무를 인수했는지에 따라 회수 경로가 달라진다는데, 어디부터 따져야 할지 막막합니다. 전대차 임대인 동의와 보증금 회수 절차를 어떻게 정리해 다퉈볼 수 있는지 따져볼 수 있나요?
- 살던 집이 매매돼 집주인이 바뀌었는데, 새 집주인이 '나는 보증금 받은 적 없으니 모른다'며 반환을 거부해요. 누구에게 보증금을 받아야 하나요?
- 전세계약·전입신고 후 임대인이 동의 없이 근저당을 추가 설정했어요. 우선변제권이 위협받나요?
- 전세보증금을 돌려받지 못했을 때 어떻게 대응해야 하나요?
- 법인이 임대인인 전세에 살다가 그 법인이 부도가 나 보증금을 못 받게 됐어요. 이사를 가야 해서 임차권등기명령을 받아두고 이사한 뒤 보증금반환소송을 준비하는데, 임차권등기를 해뒀으니 소멸시효는 중단된 거라 안심해도 되는지, 보증금 반환을 어떤 절차로 정리해야 하는지 막막합니다. 법인 임대인 부도 상황에서 보증금 회수를 어떻게 정리할 수 있는지 따져볼 수 있나요?
- 전세사기 피해를 입었는데 보증금 배당은 어떤 순서로 되나요?
- 전세사기 피해를 입었을 때 구제 절차는 어떻게 진행되나요?
- 다가구주택에 전세로 들어와 전입·확정일자를 갖췄는데 보증금을 못 돌려받고 경매까지 넘어갔어요. 전입을 계속 유지해야 대항력이 지켜지는지, 이사나 소유권 변동이 생기면 권리가 어떻게 되는지, 보증금을 어떤 순서로 회수해야 하는지 막막합니다.
- 전세사기에서 공인중개사에게도 책임을 물을 수 있나요?
- 깡통전세인지 확인하는 방법은 무엇인가요?
- 전세사기 피해 후 경매가 진행 중인데 보증금을 우선 돌려받을 수 있나요?
- 전세 계약 때보다 집값·전세 시세가 크게 떨어졌고, 임대인이 새 세입자를 못 구했다며 만기에도 보증금을 못 돌려준다고 해요.
- 집값이 떨어져 보증금이 시세를 넘는 깡통전세가 됐는데 집주인이 보증금을 못 준대요. 전세보증금반환보증에 가입했었는데 HUG에 이행청구를 하면 되나요?
- 신축 오피스텔 관리비가 인근 시세 2배·내역 불투명, 임대인이 부풀리고 있는 정황이에요. 환급·고소 가능한가요?
- 다가구주택에 전세로 들어왔는데 앞선 세입자들의 선순위 보증금이 많아 사실상 깡통전세였고 경매까지 넘어갔어요. 대항요건을 어떻게 유지하고 보증금을 어떤 순서로 회수해야 하는지 막막합니다.
- 보증금을 못 돌려받아 임차권등기명령을 받아두고 한참을 기다렸는데, 임대인이 갑자기 '소멸시효가 지났다'고 주장해요. 임차권등기를 해두면 시효가 멈추는 줄 알았는데 아니라는 말도 듣고 혼란스럽습니다. 임차권등기로 시효가 중단되는지, 보증금반환은 어떤 순서로 정리해야 하는지 막막합니다.
- 전세사기를 당한 것 같은데 어디부터 시작해야 하나요?
- 주거용으로 쓰던 오피스텔에 전세로 들어갔는데 임대인이 보증금을 돌려주지 못해 경매로 넘어갈 것 같습니다. 저는 인도·전입신고·확정일자를 갖췄지만, 오피스텔이라 주거용으로 인정되는지, 계약의 주된 목적이 실제 거주인지 채권 회수 수단인지에 따라 대항력이 달라진다고 들었어요. 오피스텔 전세사기에서 주거용·대항력·우선변제권을 어떻게 정리해 보증금을 회수할 수 있는지 따져볼 수 있나요?
- 집주인이 빌라 수십 채를 가진 다주택자였는데 보증금을 안 돌려줘요. HUG 보증·임차권등기·소송을 어떻게 진행하나요?
- 전세 계약 후 사정이 생겨 전입신고가 늦어진 사이 집이 매매로 넘어갔는데, 중개사는 새 매수인이 제 보증금반환채무를 면책적으로 인수하지 않는다는 점을 설명해주지 않았어요. 매수인은 보증금을 못 준다고 합니다. 중개사가 채무인수의 법적 성격까지 설명할 의무가 있었는지, 어떻게 정리할 수 있는지 따져볼 수 있나요?
- 신축 오피스텔에 전세로 들어왔는데 시행사가 부도났다는 말이 돌고 보증금 반환이 막막해요. 임차권등기와 HUG 보증, 우선변제 같은 걸 어떤 순서로 진행해야 하나요?
- 보증금을 못 받은 채 사정상 이미 이사를 나와 짐을 뺐는데, 대항력이 사라졌다고 들었어요. 임차권등기를 하면 권리를 다시 살릴 수 있나요?
- 전세보증금반환보증보험에 가입돼 있는데 집주인이 보증금을 안 줘요. HUG 이행청구는 어떻게 진행하나요?
- 중개사 말만 믿고 계약했는데 알고 보니 선순위 보증금·근저당이 훨씬 많았어요. 중개사가 제대로 설명 안 한 건데 손해를 물을 수 있나요?
- 갭투자로 수십 채를 굴리던 임대인 집에 전세로 들어와 전입·확정일자를 갖췄는데 보증금을 못 받고 집이 경매로 넘어갔어요. 대항력으로 보호받아 보증금을 회수하려는데, 임차 목적이 거주가 아니라 회수처럼 보이면 대항력이 부정될 수도 있다고 들어 막막합니다.
- 전세보증금을 못 돌려받으면 어떻게 해야 하나요?
- 전세대출을 끼고 들어온 집에서 보증금을 못 받아 임차권등기명령을 받아두고 시간이 꽤 흘렀어요. 임차권등기를 해두면 시효가 멈춘 줄 알았는데, 그것만으로는 소멸시효가 중단되지 않는다는 말을 들었어요. 그렇다면 보증금반환채권 시효는 어떻게 지켜야 하는지 막막합니다.
- 보증금을 못 받아 임차권등기명령을 신청하면서 등기 비용·신청 비용이 들었어요. 이 비용도 집주인에게 따로 청구해서 받아낼 수 있나요?
- 전대차로 들어왔는데 원임차인이 보증금을 가지고 잠적했어요. 임대인에게 직접 보증금을 청구할 수 있나요?
- 계약갱신요구권으로 갱신된 전세에서 해지를 통지했는데, 3개월이 지나 만기가 됐는데도 집주인이 보증금을 안 돌려줘요. 깡통전세 같아 불안한데 어떻게 해야 하나요?
- 집주인을 사칭한 사람이 위조한 신분증으로 전세계약을 하고 보증금을 가로챘어요. 실제 소유자는 계약을 전혀 몰랐다고 하는데 어떻게 해야 하나요?
- 다세대주택 집주인이 여러 채를 갭투자로 사들였다가 보증금을 못 돌려준다고 해요. 임차권등기, 대항력, 우선변제 같은 걸 어떤 순서로 챙겨야 보증금을 회수할 수 있을까요?
- 전세계약 당시 중개사가 선순위 근저당에 대해 제대로 설명하지 않았고, 경매로 넘어가니 보증금이 후순위라 배당을 거의 못 받게 됐어요.
- 보증금을 못 받고 있는데 직장 때문에 전입신고를 옮기거나 비워둬야 할 상황이에요. 전입·점유를 함부로 바꾸면 우선변제권이 위험해지나요?
- 선순위 근저당이 있는 집을 전세로 빌려 인도·전입신고·확정일자를 갖췄는데, 임대인이 보증금을 못 돌려주고 집이 강제경매로 넘어가 새 소유자가 생겼습니다. 저는 대항력이 있다고 생각했는데 회수하려고 임차권을 넘기는 식으로 정리하면 대항력이 유지되는지, 새 소유자에게 보증금을 청구할 수 있는지 막막합니다. 선순위 근저당 전세사기에서 대항력과 보증금 회수를 어떻게 정리해 다퉈볼 수 있는지 따져볼 수 있나요?
- 다세대주택 한 세대에 전세로 들어가면서 중개사에게 같은 건물 다른 세대 권리관계를 물었는데, 그 건물 여러 세대에 공동저당이 걸려 있다는 점과 다른 세대 임차인 보증금을 제대로 확인·설명받지 못했어요. 경매로 넘어가니 선순위·소액보증금이 먼저 배당돼 저는 보증금을 못 받게 됐습니다. 공동저당·선순위 권리에서 보증금 회수와 중개 책임을 어떻게 정리할 수 있는지 따져볼 수 있나요?
- 오피스텔 임대차를 중개보조원이 사실상 도맡아 진행했는데, 그 보조원이 새 보증금으로 전 임차인에게만 돌려주거나 가로채는 식으로 제 보증금을 빼돌렸어요. 공인중개사 본인은 '보조원이 한 일'이라며 발뺍니다. 중개사에게 사용자책임을 물을 수 있는지 막막합니다.
- 시세보다 싼 키머니 5천만원·월세 30만원 신축 빌라가 알고보니 무허가 위반건축물이었어요. 보증금 회수 가능한가요?
- 다가구 주택을 갭투자로 산 집주인이 집값이 빠지면서 보증금을 못 돌려주겠다는데, 같은 건물 다른 세입자들도 같은 상황이에요. 어떻게 해야 하나요?
- 계약 후에 알고 보니 집이 신탁 부동산이라 진짜 소유자는 신탁회사였대요. 신탁회사 동의 없이 한 계약이라는데 보증금을 돌려받을 수 있나요?
- 다세대주택 한 호실에 전세로 들어갔는데, 중개사가 같은 건물의 다른 호실에 공동저당이 잡혀 있다는 사실과 그 호실 임차인들의 보증금을 제대로 확인해 설명해주지 않았어요. 경매가 진행되자 소액임차인들이 먼저 배당받아 저는 보증금을 회수하지 못했습니다. 중개사 책임과 배당 회수를 어떤 절차로 정리해야 하는지 막막합니다.
- 셰어하우스에서 운영자(원임차인)와 방 하나를 전대차로 계약하고 보증금을 냈는데, 운영자가 보증금을 안 돌려주고 연락이 끊겼습니다. 저는 임차권등기명령을 받아두면 소멸시효도 중단되고 안심이라 들었는데, 임차권등기가 시효 중단 효력까지 있는지, 보증금 회수를 어떤 절차로 해야 하는지 막막합니다. 셰어하우스 방 전대차 보증금 회수를 어떤 순서로 정리해 다퉈볼 수 있는지 따져볼 수 있나요?
- 중개사를 끼고 매매와 임대차가 얽힌 집에 들어왔는데, 매수인이 제 보증금 반환채무를 떠안기로 하고 그만큼 매매대금에서 깎았다고 했어요. 그런데 그게 면책적 인수가 아니어서 기존 임대인도 여전히 책임이 있다는데, 중개사가 이런 법적 성격까지 설명했어야 하는 건지, 책임을 물을 수 있는지 막막합니다.
- 전세사기가 의심되는데 뭘 먼저 확인해야 하나요?
- 전세사기로 경매가 진행되는데 보증금을 배당받으려면 어떻게 하나요?
- 같은 집주인에게 전세사기를 당한 피해자들이 함께 대응할 수 있나요?
- 전세사기 가해자로 지목됐는데 언제까지 뭘 해야 하나요?
- 전세사기 피해자 인정을 받으려면 어떤 서류가 필요한가요?
- 깡통전세인지 어떻게 확인하고 대처해야 하나요?
- 전세사기와 보증금 미반환은 뭐가 다른가요?
- 전세사기 피해를 당했는데 민사소송과 형사고소 중 뭐가 나은가요?
- 전세사기를 당했는데 고소장은 어떻게 쓰나요?
- 깡통전세인지 확인하려면 계약 전에 뭘 체크해야 하나요?
- 전세사기를 당했는데 어디에 어떻게 신고해야 하나요?
- 전세사기 피해자 인정 신청은 어떤 절차로 진행되고 어떤 서류가 필요한가요?