임대인 매매 변경 새 집주인 보증금 거부

A. 승계점검·임차권등기·내용증명·반환소송·결정 5단계로 검토할 수 있습니다.

• ① 대항요건·승계 점검 — 전입·확정일자·점유로 양수인 지위 승계 여부 확인.
• ② 임차권등기명령 — 이사 시에도 대항력·우선변제권 유지 검토.
• ③ 내용증명 발송 — 새 집주인(양수인) 상대 만기 보증금 반환 청구.
• ④ 보증금 반환소송·강제집행 — 책임 주체 상대 지급명령·반환소송·가압류 검토.
• ⑤ 전세사기피해자 결정 — 요건 충족 시 피해지원센터 신청 검토.

핵심: 대항요건을 갖춘 임차주택이 양도되면 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것으로 평가되는 영역이라, 새 집주인이 '보증금을 받은 적 없다'고 해도 반환 의무가 양수인에게 이어질 소지가 있습니다. 전입·확정일자·점유가 언제부터 유지됐는지 시점 자료가 우선입니다.

A. 전세사기피해지원센터·법원 안내 절차를 참고한 흐름입니다.

1. 1단계 — 승계·권리 자료 즉시 확보 (즉시) — 계약서·전입세대 확인·확정일자·등기부(소유권 이전) 정리.
2. 2단계 — 임차권등기명령 신청 (이사 전, 1~2개월) — 법원 신청 + 대항요건 유지.
3. 3단계 — 내용증명 발송 (병행) — 새 집주인 상대 만기 보증금 반환 청구·기한 통지.
4. 4단계 — 지급명령·반환소송·가압류 (만기 후) — 책임 주체 재산 파악·강제집행 검토.
5. 5단계 — 전세사기피해자 결정 신청 (요건 충족 시) — 피해지원센터·정부 지원 검토.

A. 승계·권리·청구 갈래입니다.

• 전세계약서·보증금 송금 영수증
• 전입세대 확인·확정일자 자료 (대항요건 시점)
• 등기부등본 (소유권 이전·변경 이력 확인)
• 점유 존속 정황 자료
• 새 집주인·전 집주인 반환 거절 메시지·통화 정황
• 임차권등기명령 신청·완료 등기부등본
• 매매·소유권 변동 시점 확인 자료

팁: 양수인 지위 승계는 전입·확정일자·점유 같은 대항요건을 매매 시점 전부터 갖추고 유지했는지가 관건이므로, 그 시점을 보여주는 자료를 등기부의 소유권 이전 시점과 함께 정리해두는 것이 도움이 되는 영역입니다. 새 집주인과 전 집주인 사이 책임을 따지기 전에 대항요건 시점부터 확인하는 것이 우선입니다.

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

• 지위 승계 — 대항요건을 갖춘 임차주택의 양수인이 임대인 지위를 승계하는 영역.
• 대항요건 시점 — 전입·확정일자·점유가 매매 시점 전부터 유지됐는지가 핵심.
• 청구 상대 — 새 집주인(양수인)을 상대로 반환 청구를 검토.
• 전 임대인 책임 — 승계 여부에 따라 전 임대인 책임 범위 평가.
• 강제집행 대상 — 책임 주체 재산 파악·가압류가 회수의 관건.

🏛️ 무료 상담·신고 기관

• 전세사기피해지원센터 1533-8119
• HUG 주택도시보증공사 1566-9009
• 주택임대차분쟁조정위원회 (klac.or.kr)
• 대한법률구조공단 132