공인중개사 선순위 설명 누락 전세사기

A. 권리관계·설명의무 위반·인과/손해·공제금 청구·회수 5단계로 점검할 수 있습니다.

• ① 권리관계 — 등기부·선순위 보증금·경매 배당 결과 확인.
• ② 설명의무 위반 — 선순위 보증금 조사·확인·설명·기재가 이뤄졌는지 정리.
• ③ 인과·손해 — 설명 소홀과 미배당 손해의 인과관계 정리.
• ④ 공제금 청구 — 중개사·공제(협회) 상대 손해배상·공제금 청구 검토.
• ⑤ 회수 — 임대인·중개사 등 책임 주체별 회수 경로 검토.

핵심: 다가구 일부 임대차를 중개한 개업공인중개사는 선량한 관리자의 주의로 선순위 임대차보증금 규모를 조사·확인해 성실히 설명하고 확인·설명서에 기재할 의무가 있고, 임대인이 자료를 거부해도 그 사실을 기재하고 규모·시세로 선순위를 확인할 수 있는 영역. 의무 위반과 미배당 손해의 인과관계가 핵심 다툼이 되는 트랙입니다.

A. 전세피해지원센터·공인중개사협회·KLAC 안내 절차 흐름입니다.

1. 1단계 — 권리·중개 자료 확보 (즉시) — 등기부·계약서·중개대상물 확인·설명서·교신 기록 확보.
2. 2단계 — 설명의무 위반 정리 (수일 내) — 선순위 조사·설명·기재 여부, 구두 안내 한계 점검.
3. 3단계 — 인과·손해 산정 (배당 후) — 배당표·미배당 잔액, 설명 소홀과의 인과관계 정리.
4. 4단계 — 공제금·배상 청구 (가능한 빨리) — 중개사·공제(협회) 상대 손해배상·공제금 청구 검토.
5. 5단계 — 임대인 회수 병행 (병행) — 임대인 상대 보증금 반환·경매 배당 회수 병행.

A. 권리관계·설명의무·공제금 갈래입니다.

• 전세(임대차)계약서 (확정일자 포함)
• 중개대상물 확인·설명서 (선순위 기재 여부)
• 부동산등기부등본 (근저당·선순위)
• 선순위 세입자 보증금·확정일자 현황 자료
• 경매 배당표·미배당 잔액 자료 (손해 산정)
• 중개사 교신 기록·구두 안내 정황
• 중개사 공제증서·공제(협회) 자료

팁: 중개사가 선순위 보증금을 '구두로 설명했다'는 정도로는 의무를 다했다고 보기 어려울 수 있으므로 확인·설명서에 무엇이 기재됐는지와 조사·확인 정황을 함께 정리해두는 것이 도움이 됩니다. 공제금 청구는 손해 산정과 인과관계 입증이 핵심이어서 배당표·미배당 잔액 자료를 갖춰두는 것이 안전한 영역입니다.

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

• 설명의무 범위 — 선순위 조사·확인·설명·기재 의무 이행 여부.
• 구두 설명 한계 — 구두 안내만으로 의무를 다했다고 볼 수 있는지.
• 인과·손해 — 설명 소홀과 미배당 손해의 인과관계.
• 공제금 범위 — 중개사·공제(협회) 책임 범위와 한도.
• 책임 분담 — 임대인·중개사 등 책임 주체별 분담.

🏛️ 무료 상담·신청 기관

• 대한법률구조공단 132
• HUG 주택도시보증공사 1566-9009
• 전세피해지원센터 1533-8119
• 주택임대차분쟁조정위원회 (klac.or.kr)