"전세보증금 반환보증(보증보험)에 미처 가입하지 못한 채 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인입니다. 그 사이 집이 경매로 넘어가 낙찰자(새 주인)가 생겼는데, 보증보험이 없으니 보증기관에서 대신 받을 길도 막혀 더 막막해졌어요. 그래도 전입신고와 확정일자를 갖춰 대항력·우선변제권이 있다고 들었는데, 전입을 계속 유지하면 새 주인에게도 보증금 반환을 주장할 수 있는지, 경매에서 우선변제로 일부만 배당받았을 때 나머지 보증금에 대해 임대차 관계의 존속을 계속 주장할 수 있는지가 헷갈립니다. 보증금을 어떤 순서로 지켜야 하는지 막막한 상태입니다." 주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택 인도와 주민등록(전입신고)을 갖춘 대항력을, 같은 법 제3조의2는 확정일자를 갖춘 우선변제권을, 같은 법 제3조 제4항은 임차주택 양수인의 임대인 지위 승계를 정하는 영역입니다. 판례·실무는 주택임차인이 인도와 주민등록을 구비하면 대항력을 취득하고 대항요건이 존속하는 한 대항력이 유지되며, 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 우선변제권을 선택해 경매절차에서 배당요구를 했으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 여전히 대항요건을 유지함으로써 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있어, 대항력을 구비한 후 임차주택을 양수한 자는 그 임대인 지위를 당연히 승계한다고 보는 본 사례 흐름이 있는 영역입니다. 보증보험 미가입 + 보증금 미반환 + 경매·양수 결합은 '대항요건 존속·임대인 지위 승계' 다툼이 검토될 수 있는 트랙입니다. 피해자라면 ① 권리관계 ② 대항요건 존속 ③ 배당·잔액 ④ 양수인 승계 ⑤ 회수 5중 트랙이 가능한 영역. 대응은 ① 권리 ② 존속 ③ 배당 ④ 승계 ⑤ 회수 5단계로 검토해볼 수 있습니다. 피해자라면 관련 자료를 정리해두는 것을 검토할 수 있습니다.
1Q. 보증보험 미가입 전세사기 5단계 점검
A. 권리관계·대항요건 존속·배당/잔액·양수인 승계·회수 5단계로 점검할 수 있습니다.
- ① 권리관계 — 등기부·근저당·선순위, 경매 진행과 보증금 비율 확인.
- ② 대항요건 존속 — 전입·점유·확정일자가 계속 유지되는지 정리.
- ③ 배당·잔액 — 우선변제 배당요구와 배당받지 못한 잔액 확인.
- ④ 양수인 승계 — 낙찰자(양수인)가 임대인 지위를 승계하는지 정리.
- ⑤ 회수 — 잔액에 대한 임대차 존속 주장·반환소송 검토.
핵심: 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 배당요구를 했으나 보증금 전액을 배당받지 못하면 여전히 대항요건을 유지함으로써 임대차 존속을 주장할 수 있고, 그 임차주택을 양수한 자는 임대인 지위를 당연히 승계하는 영역. 보증보험이 없더라도 전입·점유·확정일자를 유지하는 것이 핵심인 트랙입니다.
2📌 이렇게 진행됩니다 — 회수 5단계
A. 전세피해지원센터·HUG·KLAC 안내 절차 흐름입니다.
- 1단계 — 권리관계·선순위 확인 (즉시) — 등기부·근저당, 선순위·보증금 비율, 경매개시·낙찰 점검.
- 2단계 — 대항요건 점검 (수일 내) — 전입·점유·확정일자 유지 여부, 함부로 전출하지 않도록 점검.
- 3단계 — 배당요구·잔액 확인 (종기/배당 후) — 우선변제 배당요구, 배당받지 못한 잔액 산정.
- 4단계 — 양수인 승계 주장 (낙찰 후) — 낙찰자(양수인)에게 임대인 지위 승계·임대차 존속 주장.
- 5단계 — 잔액 회수·소송 (병행) — 잔액 반환 요구, 보증금반환소송·전세피해 지원 검토.
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무료 법률기관과 전문가도 함께 안내해드립니다.
AI 무료 상담 시작 →3📋 준비서류 체크리스트 — 7가지
A. 권리관계·대항요건·승계 갈래입니다.
- 전세(임대차)계약서 (확정일자 포함)
- 주민등록등본·전입세대 확인서 (대항요건)
- 부동산등기부등본 (근저당·선순위·경매·낙찰)
- 실제 거주·점유 입증 자료 (관리비·우편 등)
- 경매 배당표·배당요구 자료 (배당·잔액)
- 낙찰자(양수인) 정보·임대인 지위 승계 자료
- 보증금 송금 내역·반환 요구 기록
팁: 보증보험이 없더라도 전입·점유·확정일자라는 대항요건을 유지하면, 우선변제로 일부만 배당받았을 때 나머지 잔액에 대해 임대차 존속을 주장하고 낙찰자(양수인)에게 임대인 지위 승계를 주장할 수 있으므로 함부로 전출하지 않는 것이 핵심입니다. 배당표·낙찰 자료와 실제 거주 입증 자료를 함께 정리해두는 것이 안전한 영역입니다.
4⚠️ 다툼 포인트 + 🏛️ 신청·상담 경로
A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.
- 대항요건 존속 — 전입·점유·확정일자가 계속 유지되는지.
- 양수인 승계 — 낙찰자가 임대인 지위를 당연히 승계하는지.
- 잔액 존속 주장 — 일부만 배당받아도 임대차 존속을 주장할 수 있는지.
- 선순위·배당 — 선순위 보증금·근저당 후 회수 가능 잔액.
- 잔액 회수 — 미배당 잔액의 반환·소송 경로.
🏛️ 무료 상담·신청 기관
- 대한법률구조공단 132
- HUG 주택도시보증공사 1566-9009
- 전세피해지원센터 1533-8119
- 주택임대차분쟁조정위원회 (klac.or.kr)
관련 판례 참고
판례 — 일부 배당 후 대항요건 존속과 양수인의 임대인 지위 승계
대법원 2022다255126(대법원, 2023.02.02 선고) 영역에서 법원은 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 인도와 주민등록을 구비하면 대항력을 취득하고 대항요건이 존속하는 한 대항력이 유지되며, 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 우선변제권을 선택해 경매절차에서 배당요구를 했으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 여전히 대항요건을 유지함으로써 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있으므로 대항력을 구비한 후 임차주택을 양수한 자는 존속되는 임대차의 임대인 지위를 당연히 승계하고, 이는 금융기관이 보증금반환채권을 양수해 우선변제권을 승계한 다음 일부를 배당받은 경우에도 마찬가지여서 대항요건이 존속하는 한 양수인을 상대로 임대차 존속을 주장할 수 있다고 판시했습니다. 보증보험 미가입 전세사기 사안에서도 대항요건 존속과 임대인 지위 승계를 검토해볼 수 있습니다.
보증보험 미가입 + 보증금 미반환 + 경매·양수 결합 시 대항요건 존속·임대인 지위 승계 검토 영역 — 전입·점유 유지·배당표·낙찰 자료 정리 후 변호인 상담 권장.
📌 이렇게 진행됩니다
HUG 주택도시보증공사 · 전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회 안내 절차를 참고하면, 다음 흐름으로 진행됩니다.
전세보증금반환보증 이행청구 절차
- 1
보증사고 발생 및 통지
전세계약 종료·해지 후 1개월 내 보증금을 반환받지 못한 경우 또는 전세목적물 경매·공매로 보증채권자가 배당 후 보증금을 반환받지 못한 경우 보증사고로 인정. 영업점에 사고통지서 제출.
- 2
이행청구서 제출
이행청구서·구비서류를 영업점 또는 모바일HUG 통해 제출. 청구 후 24시간 이내 모든 필요서류 제출 권장.
- 3
보증조사 (이행심사)
HUG 가 청구의 적정성·요건 충족 여부 확인 (계약해지 정당성, 보증사고 인정 여부, 임차권등기 여부 등).
- 4
보증결정
심사 완료 시 보증이행 결정 통보 (불승인 시 사유 통보).
- 5
대위변제 (보증금 지급)
임차인 계좌로 보증금 지급. HUG 는 임대인을 상대로 구상권 행사.
📋 준비서류 체크리스트
상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.
📋 준비서류 체크리스트
상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.
필수 자료
임차인 본인
- ●신분증 사본
- ●주민등록등본 또는 초본 (주소변경 기록 포함, 발급 1개월 이내)
- ●인감증명서 (발급 3개월 이내)
- ●임차인 계좌 통장사본
전세사기피해자 결정신청
- ●피해자 결정신청서 (jeonse.kgeop.go.kr 양식)
- ●임대차계약서 사본
- ●주민등록등본·초본 (확정일자 확인)
- ●건물등기부등본
- ●보증금 반환 거절 입증자료 (내용증명·문자·녹취)
- ●임대인 다주택·재산은닉 등 의심 입증자료
- ●경매·공매 진행 증빙 (있는 경우)
있으면 도움이 되는 자료
임대차 계약
- ●전세계약서 원본 또는 사본
- ●전세보증금 반환 채무자(임대인) 확인 서류
- ●임대인 주소·연락처 확인 서류
보증사고 입증
- ●계약해지 통보 내용증명 사본
- ●보증금 반환 거절 입증자료 (카톡·문자·통화녹음 녹취록)
- ●임차권등기명령 결정문 또는 등기부등본 (등기 완료본)
추가 (해당 시)
- ●경매·공매 배당표 (경매 진행 시)
- ●사망진단서·상속관계증명서 (임대인 사망 시)
- ●외국 거주 증빙 (임대인 해외거주 시)
- ●법원 판결문·확정증명서 (소송 진행 시)
주택임대차 분쟁조정
- ●분쟁조정 신청서
- ●신분증
- ●주민등록초본
- ●건물등기부등본
- ●임대차계약서
- ●건축물대장
- ●기타 입증자료 (사진·영수증·견적서 등)
⚠️ 자주 하는 실수
미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.
⚠️ 자주 하는 실수
미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.
- ●임차권등기명령 없이 이사 → 대항력·우선변제권 상실
- ●내용증명 없이 구두로만 해지 통보 → 거절 입증 어려움
- ●2년 청구기한 도과 → 보증이행 거절
- ●주소변경 후 등본 미갱신 → 서류 보완 요청으로 지연
- ●확정일자 없이 피해자 결정 신청 → 요건 미충족
🏛️ 무료기관 · 신청 경로
아래 기관에서 절차 안내·상담을 확인하실 수 있습니다.
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- ▸
HUG 주택도시보증공사
khug.or.kr - ▸
전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회
khug.or.kr - ▸
대한법률구조공단 (KLAC) — 혼자하는소송 법률지원센터 + 개인회생·파산 종합지원센터
khug.or.kr
상담 전화
본 안내는 기관 공개 절차를 정리한 것으로 법률 판단이 아닙니다. 사건마다 결과가 달라질 수 있어 구체적 사정은 변호사·전문기관 상담을 통해 검토해보시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q.보증보험이 없으면 보증금을 못 지키나요?
Q.집이 경매로 넘어가 새 주인이 생겼는데 보증금을 받을 수 있나요?
Q.일부만 배당받으면 나머지는 못 받나요?
Q.전입을 빼면 어떻게 되나요?
Q.회수는 어디서 도움을 받나요?
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- ▸제 보증금반환채권을 금융기관이 양수해 경매에서 일부만 배당받았는데, 그 집을 낙찰받은 새 소유자가 임대차는 끝났다고 해요. 보증금 잔액을 다 받을 때까지 새 소유자에게 임대차 존속을 주장하며 대항할 수 있는지 막막합니다.
- ▸임대인이 세금을 체납한 집에 전세로 들어왔다 보증금을 못 받아 임차권등기명령을 해뒀는데, 시간이 흐르고 세금 우선순위에 밀려 회수가 막막해요. 임차권등기를 해두면 소멸시효가 중단되는지, 보증금을 어떤 순서로 지켜야 하는지 막막합니다.
- ▸살던 집이 경매에 넘어갔는데 보증금이 크지 않은 편이에요. 소액임차인 최우선변제로 일부라도 먼저 돌려받을 수 있다고 들었는데, 제가 대상이 되는지 어떻게 확인하나요?
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- 위임장을 위조해 전세를 놓은 사기성 임대인에게 보증금을 떼였는데, 임대인이 파산·면책 결정을 받았어요. 확정일자·우선변제권이 있는 제 보증금반환채권도 면책으로 사라지는지, 어떤 순서로 회수해야 하는지 막막합니다.
- 공인중개사를 통해 다가구주택에 전세로 들어왔는데, 중개사가 선순위 보증금이 얼마인지 제대로 조사·설명하지 않아 경매에서 한 푼도 배당받지 못했어요. 중개사에게 책임을 물어 손해를 회복할 수 있나요?
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- 전세계약을 하고 보니 집이 신탁회사 명의로 돼 있었고, 위탁자가 신탁회사 동의 없이 저와 계약을 했더라고요. 이런 신탁 부동산 무단 임대도 대항력이 인정돼 보증금을 지킬 수 있나요?
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- 근저당이 잡힌 사실을 제대로 고지받지 못하고 전세계약을 했고, 보증금을 못 받아 임차권등기명령까지 마쳤는데 시간이 오래 지났어요. 임차권등기를 해두면 보증금반환채권 시효가 자동으로 중단되는 건가요?
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- 다가구주택에 전세로 들어왔는데 선순위 근저당과 다른 세입자 보증금이 집값을 넘는 깡통전세였어요. 중개사가 선순위가 얼마나 있는지 제대로 설명 안 해줬는데 책임을 물을 수 있나요?
- 공인중개사가 다가구주택 전세를 중개하면서 선순위 보증금이 얼마나 있는지 제대로 조사·설명하지 않아, 나중에 경매에서 한 푼도 배당받지 못했어요. 중개사에게 손해배상이나 공제금을 물을 수 있는지, 어떤 순서로 정리해야 하는지 막막합니다.
- 집주인을 사칭한 사람이 위조한 신분증으로 전세계약을 하고 보증금을 가로챘어요. 실제 소유자는 계약을 전혀 몰랐다고 하는데 어떻게 해야 하나요?
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- 등기부에 신탁이 설정된 집인데 임대인이 제대로 알려주지 않고 전세계약을 했고, 알고 보니 신탁회사 동의 없는 계약이라 보증금 회수가 위태로워요.
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- 중개사 말만 믿고 계약했는데 알고 보니 선순위 보증금·근저당이 훨씬 많았어요. 중개사가 제대로 설명 안 한 건데 손해를 물을 수 있나요?
- 신축 오피스텔에 전세로 들어왔는데 시행사가 부도났다는 말이 돌고 보증금 반환이 막막해요. 임차권등기와 HUG 보증, 우선변제 같은 걸 어떤 순서로 진행해야 하나요?
- 다가구주택에 전세로 들어와 전입·확정일자를 갖췄는데 보증금을 못 돌려받고 경매까지 넘어갔어요. 전입을 계속 유지해야 대항력이 지켜지는지, 이사나 소유권 변동이 생기면 권리가 어떻게 되는지, 보증금을 어떤 순서로 회수해야 하는지 막막합니다.
- 시세를 부풀린 신축빌라에 전세보증금이 매매가에 육박하게 들어왔는데 임대인이 보증금을 못 돌려주고 경매까지 넘어갔어요. 전입·확정일자는 갖췄는데 대항력을 어떻게 지키고 보증금을 어떤 순서로 회수해야 하는지 막막합니다.
- 신축빌라에 전세로 들어왔는데 시세가 부풀려진 깡통전세였고 경매까지 넘어갔어요. 보증기관이 채권을 넘겨받아 배당받았다는데, 보증금 잔액을 어떻게 회수해야 하나요?
- 전세보증금반환보증보험에 가입돼 있는데 집주인이 보증금을 안 줘요. HUG 이행청구는 어떻게 진행하나요?
- 임대인을 대리한다는 사람이 위조한 위임장·인감으로 전세계약을 하고 보증금을 가로챈 것 같은데, 실제 소유자는 계약을 모른다고 해요.
- 보증금을 못 받아 임차권등기명령을 신청하면서 등기 비용·신청 비용이 들었어요. 이 비용도 집주인에게 따로 청구해서 받아낼 수 있나요?
- 전세보증금반환보증에 가입했는데 만기에 집주인이 보증금을 안 주고, HUG에 보증이행을 청구했더니 서류·요건 문제로 진행이 지연되거나 거절된다고 해요. 어떻게 해야 하나요?
- 갭투자로 수십 채를 굴리던 임대인 집에 전세로 들어와 전입·확정일자를 갖췄는데 보증금을 못 받고 집이 경매로 넘어갔어요. 대항력으로 보호받아 보증금을 회수하려는데, 임차 목적이 거주가 아니라 회수처럼 보이면 대항력이 부정될 수도 있다고 들어 막막합니다.
- 계약갱신요구권으로 갱신된 전세에서 해지를 통지했는데, 3개월이 지나 만기가 됐는데도 집주인이 보증금을 안 돌려줘요. 깡통전세 같아 불안한데 어떻게 해야 하나요?
- 전세 사는 집이 새 집주인에게 팔렸는데, 새 집주인이 보증금을 못 주겠다고 하고 옛 집주인은 이미 넘어갔다고 발을 빼요. 누구에게 보증금을 청구해야 하나요?
- 다가구주택에 전세로 들어왔는데 앞선 세입자들의 선순위 보증금이 많아 사실상 깡통전세였고 경매까지 넘어갔어요. 대항요건을 어떻게 유지하고 보증금을 어떤 순서로 회수해야 하는지 막막합니다.
- 집주인이 빌라 수십 채를 가진 다주택자였는데 보증금을 안 돌려줘요. HUG 보증·임차권등기·소송을 어떻게 진행하나요?
- 보증금을 못 받은 채 사정상 이미 이사를 나와 짐을 뺐는데, 대항력이 사라졌다고 들었어요. 임차권등기를 하면 권리를 다시 살릴 수 있나요?
- 시세보다 싼 키머니 5천만원·월세 30만원 신축 빌라가 알고보니 무허가 위반건축물이었어요. 보증금 회수 가능한가요?
- 전세계약·전입신고 후 임대인이 동의 없이 근저당을 추가 설정했어요. 우선변제권이 위협받나요?
- 전세사기를 당한 것 같은데 어디부터 시작해야 하나요?
- 전세 계약 때보다 집값·전세 시세가 크게 떨어졌고, 임대인이 새 세입자를 못 구했다며 만기에도 보증금을 못 돌려준다고 해요.
- 다가구 주택을 갭투자로 산 집주인이 집값이 빠지면서 보증금을 못 돌려주겠다는데, 같은 건물 다른 세입자들도 같은 상황이에요. 어떻게 해야 하나요?
- 계약 후에 알고 보니 집이 신탁 부동산이라 진짜 소유자는 신탁회사였대요. 신탁회사 동의 없이 한 계약이라는데 보증금을 돌려받을 수 있나요?
- 보증금을 못 받고 있는데 직장 때문에 전입신고를 옮기거나 비워둬야 할 상황이에요. 전입·점유를 함부로 바꾸면 우선변제권이 위험해지나요?
- 전세사기 피해 후 경매가 진행 중인데 보증금을 우선 돌려받을 수 있나요?
- 전세사기에서 공인중개사에게도 책임을 물을 수 있나요?
- 집값이 떨어져 보증금이 시세를 넘는 깡통전세가 됐는데 집주인이 보증금을 못 준대요. 전세보증금반환보증에 가입했었는데 HUG에 이행청구를 하면 되나요?
- 전세계약 당시 중개사가 선순위 근저당에 대해 제대로 설명하지 않았고, 경매로 넘어가니 보증금이 후순위라 배당을 거의 못 받게 됐어요.
- 중개수수료를 낸 공인중개사가 알고보니 영업정지·자격취소 상태였어요. 계약·중개수수료 환급 가능한가요?
- 깡통전세인지 확인하는 방법은 무엇인가요?
- 전세보증금을 못 돌려받으면 어떻게 해야 하나요?
- 전세사기 피해자 인정을 받으려면 어떤 서류가 필요한가요?
- 전세사기를 당했는데 고소장은 어떻게 쓰나요?
- 전세사기로 경매가 진행되는데 보증금을 배당받으려면 어떻게 하나요?
- 전세사기 피해를 당했는데 민사소송과 형사고소 중 뭐가 나은가요?
- 깡통전세인지 확인하려면 계약 전에 뭘 체크해야 하나요?
- 깡통전세인지 어떻게 확인하고 대처해야 하나요?
- 전세사기가 의심되는데 뭘 먼저 확인해야 하나요?
- 전세사기와 보증금 미반환은 뭐가 다른가요?
- 전세사기를 당했는데 어디에 어떻게 신고해야 하나요?
- 같은 집주인에게 전세사기를 당한 피해자들이 함께 대응할 수 있나요?
- 전세사기 피해자 인정 신청은 어떤 절차로 진행되고 어떤 서류가 필요한가요?
- 전세사기 가해자로 지목됐는데 언제까지 뭘 해야 하나요?