신탁 부동산 무단 임대 보증금

A. 신탁/권리관계·임대권한·대항/취득시점·우선순위·회수 5단계로 점검할 수 있습니다.

• ① 신탁·권리관계 — 등기부 신탁·수탁자·위탁자, 소유권 회복·근저당 시점 확인.
• ② 임대권한 — 계약 당시 위탁자에게 임대권한이 있었는지, 수탁자 동의 여부.
• ③ 대항·취득시점 — 전입·점유·확정일자와 소유권 회복 시점의 선후.
• ④ 우선순위 — 임차권 대항력과 근저당 등 선순위 권리의 순위.
• ⑤ 회수 — 보증금 반환·배당 등 회수 경로 검토.

핵심: 담보신탁 위탁자가 수탁자 동의 없이 임대차계약을 체결한 뒤 수탁자로부터 소유권을 회복하면 그 계약에 대항력 규정이 적용될 수 있고, 임차인은 소유권 회복(이전등기) 즉시 대항력을 취득할 수 있는 영역. 대항력 취득 시점과 근저당의 선후가 핵심 다툼이 되는 트랙입니다.

A. 전세피해지원센터·경매법원·KLAC 안내 절차 흐름입니다.

1. 1단계 — 신탁·권리 자료 확보 (즉시) — 등기부·신탁원부·계약서·확정일자·근저당 설정일 확보.
2. 2단계 — 임대권한·취득시점 정리 (수일 내) — 위탁자 임대권한·수탁자 동의, 전입·소유권 회복 선후 점검.
3. 3단계 — 임차권등기·배당요구 (이사 전/종기 내) — 권리 유지 위해 임차권등기명령·배당요구 검토.
4. 4단계 — 우선순위 검토 (병행) — 임차권 대항력과 근저당 등 선순위 권리 순위 정리.
5. 5단계 — 민사·회수 (병행) — 보증금 반환·배당, 사기 정황 시 형사 고소 검토.

A. 신탁·임대권한·우선순위 갈래입니다.

• 전세(임대차)계약서 (확정일자 포함)
• 부동산등기부등본·신탁원부 (신탁·수탁자)
• 소유권 회복(귀속) 등기·근저당 설정 자료
• 위탁자 임대권한·수탁자 동의 자료
• 주민등록등본·전입세대 확인서 (대항요건)
• 보증금 송금 내역·영수증
• 중개대상물 확인·설명서·교신 기록

팁: 신탁등기·신탁원부로 수탁자·위탁자와 임대권한 관계를 먼저 확인하고, 전입·확정일자와 소유권 회복·근저당 설정일의 선후를 시간순으로 정리해두는 것이 대항력·우선순위 판단에 도움이 됩니다. 계약 당시 신탁 사실과 동의 여부를 어떻게 안내받았는지도 함께 정리해두는 것이 안전한 영역입니다.

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

• 임대권한 — 위탁자 임대권한·수탁자 동의 여부.
• 대항력 취득시점 — 소유권 회복(이전등기) 시점과 대항력 취득.
• 우선순위 — 임차권 대항력과 근저당의 선후.
• 주민등록 공시 — 전입이 임차권을 공시하는 효력이 있는지.
• 회수 범위 — 배당·반환 등 실제 회수 가능 범위.

🏛️ 무료 상담·신청 기관

• 대한법률구조공단 132
• HUG 주택도시보증공사 1566-9009
• 전세피해지원센터 1533-8119
• 주택임대차분쟁조정위원회 (klac.or.kr)