선순위 근저당 경매 보증금 배당 절차

A. 계약·권리·배당 순위·임차권등기·시효·배당요구·반환청구·회수 5단계로 점검할 수 있습니다.

• ① 계약·권리 — 등기부상 선순위 근저당·다른 권리와 내 전입·확정일자 시점·순위를 정리.
• ② 배당 순위 — 선순위 근저당이 먼저 배당된 후 잔여에서 내 배당 범위·부족분 가능성을 정리.
• ③ 임차권등기·시효 — 임차권등기명령으로 대항력·우선변제권을 유지하되 소멸시효 중단 효력이 없음을 감안해 시효 관리를 정리.
• ④ 배당요구·반환청구 — 배당요구 종기 내 배당요구와 임대인 상대 반환청구·지급명령 흐름 확인.
• ⑤ 회수·지원 — 전세보증·전세사기 피해 지원과 강제집행 회수 범위 검토.

핵심: 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 대항력·우선변제권 유지의 담보적 기능이 주목적이어서 소멸시효 중단 효력이 없다고 보는 영역이라, 임차권등기와 별도로 배당요구 종기·소멸시효를 관리하며 등기부·확정일자·경매 자료를 정리해두는 것이 핵심인 절차 트랙입니다.

A. KLAC·전세사기피해지원센터·법원 안내 절차 흐름입니다.

1. 1단계 — 계약·권리 확인 (즉시~수일) — 등기부등본, 임대차계약서, 전입세대 열람·확정일자 부여현황으로 선순위 근저당·다른 권리와 내 우선변제 시점·순위 확인.
2. 2단계 — 배당 순위·부족분 정리 (수일 내) — 선순위 근저당이 먼저 배당된 후 잔여에서 예상 배당 범위와 부족분 가능성을 정리.
3. 3단계 — 임차권등기명령 (퇴거 전) — 보증금 미반환 시 이사·전출 전 임차권등기명령으로 대항력·우선변제권 유지, 다만 소멸시효 중단 효력이 없음을 감안.
4. 4단계 — 배당요구·반환청구 (배당요구 종기·시효 내) — 경매 배당요구 종기 내 배당요구, 임대인 상대 보증금반환청구·지급명령으로 시효 관리를 검토.
5. 5단계 — 집행·전세사기 지원 검토 (판결·결정 후) — 강제집행 또는 전세사기피해지원센터 피해 상담·결정 신청과 전세보증 이행 검토.

A. 계약·권리·배당 순위·임차권등기·시효 갈래입니다.

• 부동산 등기부등본 (선순위 근저당·다른 권리·소유자)
• 임대차계약서·특약 (계약 당사자·보증금)
• 전입신고·확정일자·보증금 입금 자료 (우선변제 시점)
• 전입세대 열람·확정일자 부여현황 (배당 순위)
• 경매개시결정·배당요구 종기 자료 (배당요구 시기)
• 임차권등기명령 신청·등기 자료 (대항력·우선변제 유지)
• 내용증명·반환청구·지급명령 자료 (시효 관리)

팁: 선순위 근저당 경매는 배당 순위와 임차권등기·배당요구·시효 관리가 회수 절차를 가르므로, 등기부·확정일자 부여현황과 경매개시·배당요구 종기 자료를 함께 정리해두는 것이 핵심입니다. 임차권등기는 소멸시효 중단 효력이 없다고 보므로 반환청구·지급명령으로 별도 시효 관리를 해두는 것이 안전한 영역입니다.

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

• 배당 순위 — 선순위 근저당·다른 권리 사이에서 내 순위·배당이 어떻게 되는지.
• 임차권등기 효력 — 임차권등기가 대항력·우선변제권 유지에 그치는지, 소멸시효 중단 효력이 있는지.
• 소멸시효 관리 — 임차권등기와 별도로 반환청구·지급명령으로 시효를 관리했는지.
• 배당요구 종기 — 배당요구 종기 내 배당요구를 놓치지 않았는지.
• 부족분 회수 — 배당으로 못 받은 잔액을 임대인·보증으로 회수할 여지가 있는지.

🏛️ 무료 상담·신청 기관

• 대한법률구조공단 132
• 전세사기피해지원센터 (피해 상담·결정)
• 주택도시보증공사 HUG 1566-9009 (보증·상담)
• 대법원 전자소송 (임차권등기·반환소송)