다가구 선순위 보증금 깡통전세 회수

A. 권리관계·대항/우선변제·임차권등기·배당/잔액·소송 5단계로 점검할 수 있습니다.

• ① 권리관계 — 등기부 근저당·선순위 세입자 보증금·경매 진행 확인.
• ② 대항·우선변제 — 전입·점유·확정일자로 대항력·우선변제권을 갖췄는지.
• ③ 임차권등기 — 이사 필요 시 전출 전 임차권등기명령(통상 1~2개월) 검토.
• ④ 배당·잔액 — 경매 배당요구와 선순위 배당 후 잔액 확인.
• ⑤ 소송 — 미배당 잔액 회수·양수인 상대 존속 주장 검토.

핵심: 주택 인도와 주민등록이라는 대항요건은 취득 시만이 아니라 유지하기 위해서도 계속 존속해야 해서, 함부로 전출하면 대항력·우선변제권을 잃을 수 있는 영역. 선순위 보증금에 밀려도 대항요건을 유지하는 것이 출발점이고, 이사가 필요하면 임차권등기 후 전출하는 것이 안전한 트랙입니다.

A. 전세피해지원센터·HUG·KLAC 안내 절차 흐름입니다.

1. 1단계 — 권리관계·선순위 확인 (즉시) — 등기부·근저당, 선순위 세입자 보증금·경매개시 점검.
2. 2단계 — 대항요건 점검 (수일 내) — 전입·확정일자·점유 유지 여부, 대항력·우선변제권 정리.
3. 3단계 — 임차권등기·배당요구 (이사 전/종기 내) — 이사 시 임차권등기명령(통상 1~2개월), 경매 배당요구.
4. 4단계 — 배당 결과·잔액 확인 (배당 후) — 배당표·선순위 배당, 보증금 잔액 산정.
5. 5단계 — 잔액 회수·존속 주장 (병행) — 미배당 잔액 회수, 양수인 상대 존속 주장·보증금반환소송 검토.

A. 권리관계·대항요건·배당 갈래입니다.

• 전세(임대차)계약서 (확정일자 포함)
• 주민등록등본·전입세대 확인서 (대항요건)
• 부동산등기부등본 (근저당·경매개시)
• 선순위 세입자 보증금·확정일자 현황 자료
• 임차권등기명령 신청·완료 자료 (이사 시)
• 경매 배당표·배당요구 자료
• 보증금 송금 내역·임대인 교신 기록

팁: 대항요건은 취득 후에도 계속 유지돼야 하므로 보증금을 돌려받기 전에 함부로 전출하지 않는 것이 안전하고, 이사가 불가피하면 전출 전 임차권등기명령(통상 1~2개월)을 마쳐두는 것이 도움이 됩니다. 다가구는 선순위 세입자 보증금 규모가 회수 가능 범위를 좌우하므로 선순위 현황 자료를 함께 모아두는 것이 핵심인 영역입니다.

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

• 대항요건 존속 — 전입·점유·확정일자가 계속 유지되는지.
• 전출 위험 — 임차권등기 없이 전출해 권리를 잃는지.
• 선순위 보증금 — 앞선 세입자 보증금 규모와 배당 순위.
• 배당·잔액 — 선순위 배당 후 회수 가능 잔액.
• 존속 주장 — 미배당 시 양수인 상대 임대차 존속 주장.

🏛️ 무료 상담·신청 기관

• 대한법률구조공단 132
• HUG 주택도시보증공사 1566-9009
• 전세피해지원센터 1533-8119
• 주택임대차분쟁조정위원회 (klac.or.kr)