임대차 계약갱신요구권 갱신거절 신규계약 형식 차임 증액 상한 초과 부당이득 반환

계약 만기를 앞두고 임대인이 갑자기 갱신을 거절하거나, 갱신 대신 '새 계약서를 다시 쓰자'며 차임을 크게 올려 부르는 상황은 세입자에게 큰 불안입니다. 장사를 이어가거나 그 집에 계속 살아야 하는 입장에서는 임대인의 요구를 거절하기 어려워 울며 겨자 먹기로 인상된 조건에 서명하게 되고, 그렇게 새로 쓴 계약서 때문에 애초의 갱신요구권까지 사라지는 것은 아닌지 걱정이 앞섭니다. 특히 법정 한도를 넘는 인상분을 이미 지급했다면, 그 돈을 돌려받을 수 있는지도 막막하실 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조는 임차인에게 일정 기간 계약갱신요구권을 인정하고, 임대인은 정당한 사유가 없으면 갱신 요구를 거절하지 못하도록 규정합니다. 또한 같은 법 제11조는 차임이나 보증금의 증액 청구에 법정 상한을 두어 그 비율을 넘는 인상을 제한합니다. 대법원은 임대인의 갱신 거절 통지에 법이 정한 정당한 사유가 없다면, 그 통지의 선후와 관계없이 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있고 그로써 종전 임대차가 갱신된다고 판시했습니다. 나아가 임차인이 갱신요구권을 행사한 뒤 임대인과 신규 임대차계약의 형식을 취했더라도, 그것이 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 이를 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것이 아니라고 보았습니다. 그리고 법정 증액 상한을 초과해 지급하기로 한 차임 약정은 그 초과 범위에서 무효이며, 임차인은 초과 지급한 차임을 부당이득으로 반환받을 수 있다고 판단했습니다. 즉 새 계약서를 다시 썼다는 형식만으로 갱신요구권과 증액 제한이 사라지는 것이 아니라, 그 계약이 실제로 갱신의 실질을 갖는지, 인상분이 법정 상한을 넘었는지를 나눠 살펴야 합니다. 이 사건은 계약의 형식이 아니라 실질과 법정 상한이 세입자 보호의 기준임을 보여 줍니다. 실무에서는 임대인이 '새로 계약하는 것이니 예전 조건은 없던 일'이라고 말하며 큰 폭의 인상을 밀어붙이는 경우가 많은데, 이때 세입자가 갱신을 요구한 정황과 같은 목적물에서 점유가 끊기지 않고 이어졌다는 사정을 남겨 두면 갱신의 실질을 주장하기 쉬워집니다. 또한 인상분이 법정 상한을 넘었는지는 인상 전후의 차임을 나란히 비교하면 금방 드러나므로, 지급 내역을 정리해 초과분을 특정하는 것이 반환 청구의 첫걸음입니다. 반대로 계약서에 서명했다는 사실 하나로 모든 권리를 포기한 것처럼 지레 물러서면, 돌려받을 수 있는 부분까지 놓칠 수 있으므로 형식과 실질을 나눠 차분히 점검하는 것이 안전합니다. 이 글에서는 갱신의 실질을 판단하는 기준, 초과 차임을 반환받는 절차, 지금 준비할 자료와 상담 경로를 단계별로 검토해볼 수 있습니다.