전전세 전대차 보증금 담보 약정 불이행 계약 해지 권리금 반환 정리

전전세나 전대차로 집·상가에 들어가면서 '보증금은 내 부동산에 근저당을 설정해 담보해 주겠다'는 약속을 믿고 계약했는데, 정작 잔금을 치를 무렵이 되어도 담보 설정이 이뤄지지 않아 불안해지는 경우가 있습니다. 담보 약속이 지켜지지 않으니 이참에 계약을 없던 일로 하고 보증금과 권리금을 돌려받고 싶은데, 상대는 '계약은 이미 유효하게 성립했다'며 버티고, 계약을 깰 수 있는지조차 확신이 서지 않아 답답하실 수 있습니다. 특히 권리금까지 지급한 상태라면 그 돈을 얼마나 돌려받을 수 있는지가 큰 걱정입니다. 민법 제544조는 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면 그 채무가 계약 목적 달성에 필요불가결한 주된 채무여야 한다고 보며, 그렇지 않은 부수적 채무를 이행하지 않은 데 그친다면 계약을 해제할 수 없다는 것이 법리입니다. 또한 민법 제629조는 임차인이 임대인의 동의 없이 전대하지 못한다고 정하고, 전대차 관계에서도 보증금과 권리금의 정산 문제가 뒤따릅니다. 대법원은 전대차계약을 체결한 뒤 중도금을 주고받을 무렵에 비로소 보증금 반환을 담보하기 위해 근저당을 설정해 주기로 약정한 사안에서, 그 근저당 설정 의무는 전대차계약의 목적 달성에 필요불가결한 주된 의무라고 보기 어려운 부수적 채무에 불과하므로, 전차인이 그 불이행을 이유로 전대차계약을 해지할 수는 없다고 판시했습니다. 다만 계약기간 도중에 전대차가 해지되어 종료되면, 지급된 권리금은 이미 지난 기간과 남은 기간으로 나누어 남은 기간에 대응하는 부분을 반환하는 것이 공평의 원칙에 맞는다고 보았습니다. 즉 담보 약속을 지키지 않았다는 사정만으로 곧바로 계약을 깰 수 있는 것은 아니고, 그 의무가 주된 의무인지 부수적 의무인지, 권리금은 어느 범위에서 정산되는지를 나눠 살펴야 합니다. 이 사건은 담보 약정의 성격과 권리금 정산 방식을 구분하는 것이 회수 전략의 출발점임을 보여 줍니다. 실무에서는 담보 약속이 지켜지지 않았다는 이유로 감정적으로 계약을 없던 일로 하려다가, 오히려 해지가 인정되지 않아 보증금 회수 시점만 늦어지는 경우가 적지 않습니다. 그래서 담보 약정이 계약의 핵심 조건이었는지, 아니면 부수적인 약속이었는지를 먼저 가르고, 계약을 유지하면서도 대항력과 우선변제 요건을 갖추는 쪽으로 방향을 잡는 것이 안전합니다. 또한 권리금은 전액을 그대로 돌려받는 것이 아니라 이미 지난 기간과 남은 기간으로 나누어 정산되므로, 계약기간과 실제 사용기간을 기준으로 반환 범위를 미리 계산해 두면 협의든 소송이든 근거가 또렷해집니다. 이 글에서는 계약 해지 가능 여부의 판단 기준, 보증금·권리금을 회수하는 절차, 지금 준비할 자료와 상담 경로를 단계별로 검토해볼 수 있습니다.