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사기/재산범죄 안내

부동산 경매 컨설팅 낙찰 보장 수수료 편취 사기

판단형

「부동산 경매·공매 컨설팅업자가 ‘우리가 분석한 물건은 낙찰을 보장한다, 권리분석과 명도까지 책임지고 처리한다, 이 정도 수익은 확실하다’며 화려한 성공 실적과 후기를 내세워, 경매는 어렵지만 전문가가 낙찰까지 책임진다면 안전하겠다는 생각으로 컨설팅 수수료·착수금·성공보수를 미리 낸 분의 상황입니다. 그런데 막상 진행해보니 장담하던 낙찰은 되지 않거나 권리분석이 부실해 오히려 손해가 났고, 계약 당시 근거라며 보여준 성공 실적·후기는 크게 부풀려졌거나 실제 근거가 없는 것이어서, 낙찰 보장과 수익을 믿고 낸 수수료만 날리게 되어 막막하실 거예요. 업자에게 항의하면 ‘경매가 원래 그런 것, 운이 없었을 뿐’이라며 책임을 미루다 연락을 피하고, 뒤늦게 확인해보니 같은 업자가 비슷하게 낙찰 보장을 앞세워 여러 사람에게 수수료를 받아 챙긴 정황까지 보이면 단순 자문 실패가 아닐 수 있어 더 답답하셨을 거예요. 처음부터 지킬 수 없는 낙찰을 보장한다며 허위 실적으로 수수료만 받은 정황이면 단순 컨설팅 다툼으로 보기 어렵습니다.」 형법 제347조는 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상 이익을 취득한 경우를 사기죄로 정하고 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하는 영역입니다. 지킬 수 없는 낙찰을 보장한다며 허위 실적으로 수수료를 받았다면 기망행위로 평가될 여지가 있는 영역입니다. 판례는 허위 내용으로 법원을 기망하여 자기에게 유리한 결정을 받는 행위는 사기죄를 구성할 수 있으나, 소명자료 등을 조작하거나 허위의 소명자료를 제출함이 없이 단지 실제 사실과 다른 주장만 하는 경우에는 신중히 판단하여야 한다고 본 사례 흐름이 있는 영역으로, 낙찰 보장과 실적이 조작·허위로 뒷받침된 기망이었는지를 가려 다툴 여지가 있습니다. 낙찰 보장·허위 실적 + 근거 결여 + 발뺌·회피 결합은 ‘낙찰 보장 수수료 편취’ 다툼이 가능한 트랙입니다. 피해자라면 ① 거래·결제 정리 ② 낙찰 보장·허위 실적 입증 ③ 편취·손해액 ④ 형사 신고 ⑤ 지급정지·환급 5중 트랙을 검토해볼 수 있는 영역. 자료를 정리해두는 것을 검토할 수 있습니다.

1Q. 부동산 경매 컨설팅 낙찰 보장 수수료 사기 5단계 점검

A. 거래·기망·손해액·신고·환급 5단계로 점검할 수 있습니다.

  • ① 거래·결제 정리 — 낙찰 보장 대화·컨설팅 계약서·수수료·착수금 결제 내역 정리.
  • ② 낙찰 보장·허위 실적 입증 — 내세운 실적·후기의 근거 부실과 실제 결과 검토.
  • ③ 편취·손해액 — 컨설팅 수수료·착수금 등 교부 금액 기준 손해 정리.
  • ④ 형사 신고 — 형법 제347조 사기 신고·고소 검토.
  • ⑤ 지급정지·환급 — 계약 해제·계좌 지급정지·피해구제·민사 반환 청구 검토.
핵심: 단순 자문 실패와 달리, 지킬 수 없는 낙찰을 보장한다며 허위 실적으로 수수료를 받았는지가 판단의 분기점입니다. 낙찰 보장 대화와 내세운 실적·후기, 근거 부실과 실제 결과, 발뺌·회피와 같은 업자의 반복 수취를 함께 모아두는 것이 중요합니다.

2📌 이렇게 진행됩니다 — 신고 5단계

A. 경찰청·한국소비자원 안내 절차를 참고하면 다음 흐름으로 진행됩니다.

  1. 1단계 — 거래·결제 자료 보존 (즉시) — 낙찰 보장 대화·컨설팅 계약서·실적 자료·수수료·착수금 결제 내역을 캡처 보존.
  2. 2단계 — 낙찰 보장·허위 실적 입증 (즉시) — 내세운 실적·후기의 근거 부실과 실제 낙찰·손실 결과를 시간순으로 확보.
  3. 3단계 — 지급정지·계약 해제 요구 (병행) — 송금 계좌 지급정지를 112·은행에 요청하고 계약 해제·환불을 요구.
  4. 4단계 — 경찰 신고·상담 (1주) — 사이버범죄 신고 ECRM 접수, 한국소비자원 1372·대한법률구조공단 132 상담을 검토해볼 수 있습니다.
  5. 5단계 — 환급·반환 (2개월 내) — 계약 해제·계좌 지급정지·피해구제·민사 반환 청구를 검토.

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3📋 준비서류 체크리스트 — 7가지

A. 거래·기망·환급 갈래입니다.

  • 낙찰 보장·홍보·상담 대화 캡처 (거래 조건)
  • 컨설팅 계약서·수수료 약정서 (계약 내용)
  • 수수료·착수금·성공보수 결제 내역 (피해 금액)
  • 내세운 성공 실적·후기 자료 (허위 입증)
  • 실제 낙찰·유찰·손실 결과 자료
  • 업자·상호·계좌 정보
  • 환불 요청·거부 대화·동일 피해 정황 기록
팁: 낙찰 보장 대화와 내세운 성공 실적·후기를 확보하고, 그 실적에 실제 근거가 있는지, 권리분석·낙찰 결과가 어땠는지를 대비하면 지킬 수 없는 낙찰을 보장하며 허위 실적으로 수수료를 받았는지를 다투는 데 도움이 됩니다. 같은 업자에게 낙찰 보장을 믿고 수수료를 낸 다른 의뢰인을 함께 모으면 반복 편취 정황을 입증하는 데 유리합니다.

4⚠️ 다툼 포인트 + 🏛️ 신청·상담 경로

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

  • 낙찰 보장 — 지킬 수 없는 낙찰을 보장한다며 유인했는지.
  • 실적 허위 — 내세운 성공 실적·후기에 실제 근거가 있었는지.
  • 편취 범의 — 단순 자문 실패인지 처음부터 수수료만 노렸는지.
  • 편취액 — 수수료·착수금·성공보수가 피해액인지.
  • 업자 특정 — 상호·담당자·계좌로 특정할 수 있는지.

🏛️ 무료 상담·신고 기관

  • 대한법률구조공단 132
  • 경찰청 112·사이버범죄 신고 ECRM (ecrm.police.go.kr)
  • 한국소비자원 1372 (컨설팅·계약 피해상담)
  • 금융감독원 1332 (피해구제 상담)

관련 판례 참고

판례 — 허위 자료에 의한 기망과 사기죄의 성립

대법원 2021도2340(대법원, 2024.06.27 선고) 영역에서 법원은 허위 내용으로 법원을 기망하여 자기에게 유리한 소송비용액확정결정을 받는 행위는 사기죄를 구성할 수 있다고 보면서도, 소송비용액확정결정을 신청하는 당사자가 소명자료 등을 조작하거나 허위의 소명자료를 제출함이 없이 단지 실제 사실과 다른 비용액에 관한 주장만 하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 법원을 기망하였다고 단정하기 어려우므로 사기죄로 인정하는 데 신중하여야 한다고 판시했습니다. 이는 단순히 사실과 다른 주장을 넘어 소명자료를 조작하거나 허위 자료를 제출하는 등 적극적인 기망 수단이 결합되었는지를 신중히 가려야 한다는 취지입니다. 경매 컨설팅업자가 지킬 수 없는 낙찰을 보장한다며 성공 실적을 내세워 수수료를 받은 사안을 살펴볼 때에도, 내세운 실적·후기가 조작되거나 허위로 뒷받침된 적극적 기망이었는지를 기준으로 사기죄 성부를 가려 검토해볼 수 있습니다.

낙찰 보장·허위 실적 + 근거 결여 + 발뺌·회피 결합 시 낙찰 보장 수수료 편취 검토 영역 — 변호인 상담·고소 검토 권장.

📌 이렇게 진행됩니다

경찰청 사이버범죄 신고시스템(ECRM) + KISA 보호나라 · 금융감독원 (FSS) 분쟁조정 + 보이스피싱 피해구제 안내 절차를 참고하면, 다음 흐름으로 진행됩니다.

사이버범죄 신고 처리 4단계

  1. 1

    온라인 접수

    ecrm.police.go.kr 사이버범죄 신고시스템 접속, 신고서 작성. 직접 피해자만 가능 (대리인은 경찰서 방문 또는 국민신문고).

  2. 2

    경찰서 방문

    신고 후 관할 경찰서 또는 사이버수사팀 방문. 신분증·증빙서류 지참.

  3. 3

    조사 (경찰서)

    진술조서 작성, 추가 증거 제출, 필요 시 보충조사.

  4. 4

    종결

    수사 결과 통보 (송치 또는 불송치). 합의·기소 여부에 따라 후속 절차.

📋 준비서류 체크리스트

상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.

필수 자료

보이스피싱 피해구제

  • 피해구제신청서 (은행 비치 양식)
  • 사건사고사실확인원 (경찰서 발급)
  • 신분증
  • 통장 사본
  • 이체내역 출력

피해구제 신청

  • 피해구제신청서 (kca.go.kr 양식)
  • 신분증
  • 거래·계약·구매 영수증
  • 피해 입증자료 (사진·녹취·이메일·계좌이체내역)
  • 사업자 인적사항·연락처

있으면 도움이 되는 자료

금융분쟁조정

  • 민원신청서 (금감원 양식)
  • 신분증 사본
  • 분쟁 대상 계약서 (대출·보험·증권 등)
  • 거래내역·통지서·약관
  • 분쟁 경위 요약·증빙
  • 위임장 (대리 신청 시)

⚠️ 자주 하는 실수

미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.

  • 송금 직후 지급정지 안 하고 경찰서부터 가서 환급 기회 놓침
  • 스미싱 결제내역 확인 없이 통신사부터 방문 → 확인원 없으니 처리 거절
  • 민사 분쟁(환불·배송)을 사이버범죄로 신고 → 비접수 처리
  • 대리인이 ECRM 직접 신고 시도 → 본인만 가능
  • 송금 후 경찰서부터 가서 지급정지 시간 놓침 → 잔액 사라짐

🏛️ 무료기관 · 신청 경로

아래 기관에서 절차 안내·상담을 확인하실 수 있습니다.

상담 전화

사이버범죄 민원182 (유료)보이스피싱 통합신고112해킹/스팸/개인정보침해118 (KISA)법률상담132 (대한법률구조공단)

본 안내는 기관 공개 절차를 정리한 것으로 법률 판단이 아닙니다. 사건마다 결과가 달라질 수 있어 구체적 사정은 변호사·전문기관 상담을 통해 검토해보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q.경매가 원래 그런 것이라는데도 사기인가요?
낙찰 보장·허위 실적으로 기망했는지가 핵심인 영역입니다. 낙찰 보장 대화와 실제 결과를 대비하세요.
Q.성공 실적이 허위인 걸 어떻게 밝히나요?
내세운 실적·후기의 근거 부실이 단서인 영역입니다. 실적 자료와 실제 낙찰·손실 결과를 확인하세요.
Q.컨설팅 계약서를 썼는데도 다툴 수 있나요?
계약 체결 과정의 낙찰 보장·기망을 다투는 영역입니다. 상담·홍보 대화와 실적 자료를 정리하세요.
Q.착수금·성공보수도 피해로 보나요?
수수료·착수금·성공보수 등 교부 금액을 편취액으로 다투는 영역입니다. 결제·송금 내역을 정리하세요.
Q.같은 업자에게 여러 명이 당한 것 같아요.
다수의 동일 피해는 편취 다툼의 출발점인 영역입니다. 다른 의뢰인의 수수료·결과 기록을 모으세요.

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