부동산 직거래 가계약금 잠적 사기

A. 아래 5가지 정황 중 2개 이상이면 사기 + 이중계약 트랙 검토가 가능한 영역으로 보입니다.

• "오늘 안에 보내야 한다"는 시간 압박 — 다른 매수자 핑계로 등기·시세 확인 시간을 차단. 직거래 사기의 가장 흔한 시작.
• 시세 대비 20~30% 저렴한 매물 — 같은 단지·평형 시세 대비 비현실적 할인. 이중계약·허위매물 신호.
• 등기부등본 발급일이 한 달 이상 전 — 그 사이 다른 매수자와 계약 가능. 송금 직전 발급분이어야 안전.
• 매도인 본인 명의 계좌 아님 — 가족·지인·법인 계좌 송금 요구. 자금 추적 차단 정황.
• 가계약서·계약서 작성 거부 — "일단 입금부터, 서류는 만나서" 패턴. 매매 의사 입증 차단.

핵심: 형법 제347조 사기죄 + 민법 제565조(계약금) + 부동산실명법 + 민사집행법 가처분. 가계약금이라도 매매 합의 자료가 있으면 본계약금 효력 인정 가능, 단 자료가 카톡 한두 줄뿐이면 단순 부당이득반환에 그칠 수 있습니다.

A. 4가지 트랙을 동시 검토할 수 있습니다.

• 처분금지 가처분 → 등기 봉쇄 (1주 내) — 매도인이 다른 사람과 소유권이전 못하게 가처분. 송금 직후 1주가 골든타임. 부동산 등기관할 법원.
• 사기 고소 → 경찰 ECRM — 처음부터 매도 의사 없이 가계약금만 챙길 의도였다면 사기죄. ecrm.police.go.kr 또는 관할 경찰서 사이버수사대.
• 소액심판·지급명령 → 회수 — 3,000만원 이하면 소액심판, 청구액 무관 지급명령(전자) 가능. 부당이득반환·계약금 반환 청구.
• 다수 피해자 공동 대응 — 같은 매도인·계좌 다수 피해 정황 시 공동 고소단. 수사 우선순위 상승 + 자금 동결 효과.

A. 4단계 트랙을 동시 진행할 수 있습니다.

1. 1단계 — 카톡·송금영수증·매물광고 캡처 (즉시) — 매도인 카톡 ID·발언·송금 요구 시점·계좌 정보 시간순 정리. 등기부등본 즉시 발급(인터넷등기소 700원).
2. 2단계 — 처분금지 가처분 신청 (1주 내) — 부동산 관할 법원에 가처분 신청. 보증금 약 청구액의 10% 수준. 등기 봉쇄로 다른 매수자에게 소유권이전 차단.
3. 3단계 — 사기 고소 + 송금은행 지급정지 의뢰 (2주 내) — 관할 경찰서 사이버수사대 또는 ecrm.police.go.kr 신고. 송금 은행에 사기 의심 거래 신고로 상대방 계좌 동결 협조 요청.
4. 4단계 — 소액심판·지급명령 (1개월) — 3,000만원 이하면 소액심판(법률서식센터·전자소송). 부당이득반환·계약금 반환 청구. 매도인 본인 명의 부동산이 있으면 강제집행으로 회수 가능.

⚠️ 흔한 실수: "가계약금이라 못 받는다"고 포기하면 매도인은 무대응으로 시효 도과를 노립니다. 가계약금도 송금 영수증·매매 합의 카톡이 있으면 부당이득·사기로 회수 가능한 것으로 안내되고 있어요.

공식 기관을 통해 다음 경로로 상담·신청 절차를 검토해볼 수 있습니다.

• 경찰청 사이버범죄 신고시스템 — ecrm.police.go.kr / 182 (직거래 사기 신고)
• 금융감독원 — 1332 / fss.or.kr (송금 계좌 사기 의심거래 신고)
• 한국소비자원 — 1372 / consumer.go.kr (직거래 분쟁 상담)
• 인터넷등기소 — iros.go.kr (등기부등본 즉시 발급, 700원)
• 대한법률구조공단 — 132 (평일 9~18시 무료 상담, 자격 요건)