임대인 잠적 사기 신고

처음부터 임대 의사가 없거나 변제능력 없이 계약금을 받았다면 형법 제347조 사기죄.

• 중복 계약 — 동일 부동산을 여러 임차인과 동시 계약 후 계약금만 수령.
• 가짜 임대인 — 본인 소유 아닌 부동산을 본인 명의처럼 계약, 위조사문서·사기 동시 성립.
• 변제 불능 — 다수 채권자에 의한 가압류·경매 직전 상태에서 계약금 수령.
• 고의적 잠적 — 계약금 입금 직후 연락처 변경·해외출국 정황은 사기 고의 강력 시사.

핵심: 등기부 등본·계약서·이체내역·연락 차단 정황이 갖춰지면 7일 내 고소 가능합니다.

민사 계약 해제와 형사 사기 고소는 동시에 진행해야 시효·증거를 모두 잡습니다.

1. 1단계 — 등기부·세무 확인 — 등기부 발급·세무서 방문해 가압류·압류·중복계약 흔적 점검(즉시).
2. 2단계 — 내용증명 발송 — 계약 해제 통보 + 계약금 반환 청구, 미회신 시 5일 내 가압류 신청.
3. 3단계 — 형사고소 — 관할 경찰서 사기죄 고소장 + 등기부·계약서·이체내역·통화내역 첨부.
4. 4단계 — 가압류 신청 — 임대인 부동산·예금에 가압류, 본안소송 전 재산 도피 차단.
5. 5단계 — 민사 본안소송 — 부당이득·계약 해제로 인한 손해배상 청구, 가집행선고부 판결로 회수.

공인중개사법 제30조에 따라 중개업자는 거래사고 시 1억 원 이상 손해배상책임을 집니다.

• 등기부 미확인 — 가압류·압류 표시를 임차인에게 고지하지 않았다면 중개업자 과실.
• 임대인 신원 미확인 — 신분증 대조 없이 계약 진행 시 위조 임대인 사기에 책임 분담.
• 공제증서 청구 — 한국공인중개사협회·서울보증보험 공제금 1~2억 한도 청구 가능.
• 전속중개 가산 — 전속중개계약이라면 정보 제공 의무가 강화돼 책임 범위 확대.

팁: 중개사 책임은 임대인 추급과 별도이므로 두 절차를 병행해야 회수율이 높아집니다.

잠적 임대인 회수의 핵심은 재산 도피 전 가압류와 형사 합의의 압박 효과입니다.

• 부동산·예금 가압류 — 등기부에 가압류 등기 후 임의 처분 차단, 회수 1순위 확보.
• 형사 합의 압박 — 사기 피의자가 검거되면 합의가 양형 결정 요소, 합의금으로 회수.
• 국세 체납자 환수 한계 — 임대인이 국세 체납자면 국가가 1순위, 일반 채권자 후순위.
• 채권추심 의뢰 — 형사 종결 후 신용정보회사 위탁, 비용 부담은 회수액 20~30%.

주의: 임대인 사망·도산 시 상속인 추급·파산절차 채권신고를 별도로 챙겨야 합니다.