임대차 분쟁인데 사기로 고소당했을 때

보증금 반환 지연은 민사 채무불이행이지 형사 사기가 아닙니다

사기죄(형법 제347조)가 성립하려면 계약 당시부터 속일 의도가 있어야 합니다. 임대 계약 체결 시 보증금을 돌려줄 의사와 능력이 있었다면, 이후 시세 하락으로 반환이 어려워진 것은 민사상 채무불이행일 뿐 사기가 아닙니다.

대법원도 "계약 당시 이행 의사가 있었으나 사후적 사정 변경으로 이행하지 못한 경우는 사기에 해당하지 않는다"고 일관되게 판시하고 있습니다.

핵심: 계약 시 반환 의사·능력 있음 + 시세 하락으로 지연 = 채무불이행(민사) ≠ 사기(형사)

임대 당시 부동산 시세와 재정 상태가 핵심 증거입니다

사실과 다르게 신고되었다면 계약 체결 시점의 부동산 시세를 증명하는 것이 가장 중요합니다. KB부동산 시세, 국토교통부 실거래가, 감정평가서 등으로 당시 매매가가 보증금을 충분히 커버했음을 보여주세요.

근저당 설정 현황(등기부등본), 본인의 다른 자산이나 소득 자료도 반환 능력의 증거가 됩니다. 세입자에게 보증금 반환 의사를 표현한 문자, 카톡 메시지도 반드시 보존하세요.

준비: 계약 당시 시세 자료(KB시세/실거래가), 등기부등본, 반환 의사 표현 메시지

보증금 분쟁으로 사기 고소를 받으셨다면, 지금 상황에 맞는 대응 방법을 무료 진단으로 확인해보세요.

"처음부터 돌려줄 생각이었다"는 점을 일관되게 진술하세요

수사기관 조사에서 가장 중요한 것은 "계약 당시 반환 의사가 있었고, 시세 하락이라는 예상치 못한 사정으로 지연되고 있다"는 점을 명확히 하는 것입니다. 현재도 반환을 위해 노력하고 있다는 점(부동산 매도 시도, 대출 알아보는 중 등)도 함께 진술하세요.

"보증금을 언제까지 돌려주겠다"는 구체적 계획보다는, 반환 의사와 노력의 과정을 보여주는 것이 효과적입니다. 변호사 조력 하에 진술서를 미리 준비하는 것을 권장합니다.

진술 포인트: 계약 시 반환 의사 + 시세 하락이 원인 + 현재 반환 노력 중

세입자가 사기가 아님을 알면서 고소했다면 무고죄가 성립합니다

무고죄(형법 제156조)는 타인으로 하여금 형사처벌을 받게 할 목적으로 허위 사실을 신고하는 범죄로, 10년 이하 징역 또는 1,500만원 이하 벌금에 해당합니다. 세입자가 민사 분쟁임을 알면서도 형사 압박 수단으로 고소했다면 무고에 해당할 수 있습니다.

다만 무고죄는 "허위라는 점을 인식하고 고소했는지"가 핵심이므로, 세입자가 진심으로 사기라고 믿었다면 성립이 어렵습니다. 변호사와 상담 후 반대고소 여부를 신중하게 결정하세요.

검토: 무고죄(형법 제156조) — 허위 인식 + 형사처벌 목적 신고 시 성립